건설·부동산분쟁

전세보증금 반환 청구에서 순위를 지키며 전액을 회수한 사례

전액 회수

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 20회 작성일 26-09-07 09:56

사건의 개요

계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않는 상황에서 이사 일정을 절차에 맞추어 다시 잡고 대항력의 순위를 끝까지 지킨 끝에 보증금 전액을 돌려받은 사례입니다. 여기서 쟁점이 된 것은 청구의 내용이 아니라 언제 어디로 옮기느냐의 순서였습니다.

전세보증금 반환 청구 사건의 사실관계

의뢰인은 계약 기간이 끝나 이사할 집까지 정해 두었으나 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 일정 전체가 멈춘 상태에서 상담을 요청했습니다.

✔ 주택임대차보호법 제3조가 정한 대항력이 유지되고 있는지

✔ 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제의 지위가 있는지

✔ 이사와 절차의 순서를 어떻게 잡을지

의뢰인은 여러 해 같은 집에 살면서 계약을 두 차례 갱신했고, 마지막 갱신 때도 확정일자를 다시 받아 두었으며 주민등록도 그대로 유지하고 있었습니다.

계약 만료 두 달 전에 나가겠다는 뜻을 알렸으나 임대인은 새 임차인이 들어와야 돌려줄 수 있다는 답만 반복했고, 만료일이 지나도 상황은 달라지지 않았습니다.

의뢰인은 이미 새 집의 계약금을 넣은 상태였습니다. 이사 날짜도 정해져 있었습니다.

등기부에는 앞선 근저당이 하나 설정되어 있었고 채권 최고액이 적지 않아, 순위를 잃으면 회수가 어려워지는 구조였습니다.

전세보증금 반환 청구 사건에서 법무법인 KB가 한 일

이 유형에서 결과를 가르는 것은 서면의 문장이 아니라 이사 일정이므로, 법무법인 KB는 상담에서 그 날짜부터 확인했습니다.

조력 포인트 | ① 지위의 확정

계약서와 주민등록, 확정일자를 모아 주택임대차보호법 제3조가 정한 대항력과 주택임대차보호법 제3조의2가 정한 우선변제의 지위가 모두 갖추어져 있음을 먼저 확인했습니다.

갱신 때마다 확정일자를 다시 받아 둔 점이 순위를 유지하는 데 중요한 사정이었으므로, 각 시점의 서류를 시간 순서로 배열해 정리했으며, 빠진 회차가 없는지도 함께 확인했습니다. 서류는 모두 남아 있었습니다.

조력 포인트 | ② 회수 범위의 가늠

등기부를 떼어 선순위 근저당의 채권 최고액과 실제 채무 잔액을 확인하고, 건물의 시세와 견주어 실제로 회수 가능한 범위를 미리 계산했습니다.

주택임대차보호법 제8조가 정한 소액 보증금의 우선 변제에 해당하는지도 함께 확인해, 최악의 경우에 남는 범위가 어느 정도인지 의뢰인에게 미리 설명했습니다.

조력 포인트 | ③ 이사 일정의 재조정

짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항력의 기초가 사라지므로, 새 집의 입주일을 미루거나 순위를 지키는 절차를 먼저 밟는 두 갈래를 놓고 비용을 견주어 보았습니다.

새 집의 계약금이 걸려 있어 무작정 미루기 어려웠으므로 절차를 먼저 밟는 쪽으로 정하고, 그 절차가 끝날 때까지 주민등록을 옮기지 않도록 일정을 다시 짰습니다.

조력 포인트 | ④ 반환 요구의 문서화

계약이 끝났다는 점과 반환을 요구한다는 점을 내용증명으로 남기고, 도달 기록을 보관해 언제 청구했는지를 확정했습니다.

민법 제618조가 정한 임대차의 구조에 비추어 반환의 대상과 범위를 정리하고, 원상회복으로 공제될 수 있는 항목이 있는지도 미리 확인해 다툼의 여지를 줄였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 공제 항목의 정리

임대인이 벽지와 바닥의 훼손을 이유로 공제를 주장할 가능성이 있어 입주 당시와 현재의 상태를 사진으로 비교해 자료를 만들었습니다.

민법 제623조가 정한 임대인의 의무에 비추어 노후로 인한 부분과 사용으로 인한 부분을 나누어, 공제될 수 있는 범위를 미리 좁혀 두었고, 다투어질 항목은 금액까지 적어 협의의 기준선으로 삼았으며, 노후로 볼 부분은 처음부터 공제 대상에서 덜어 냈습니다.

조력 포인트 | ⑥ 회수의 마무리

절차가 진행되자 임대인이 협의를 요청해 왔고, 지급 시기와 방법을 문서로 정해 이행이 확인되는 형태로 합의했으며, 기한을 넘길 경우의 처리까지 문언에 함께 담았습니다.

지급이 완료된 뒤에 주민등록을 옮기고 짐을 빼도록 순서를 정해, 마지막까지 순위가 유지되게 관리했으며, 지급이 확인되기 전에는 어떤 이유로도 순서를 바꾸지 않는다는 원칙을 의뢰인과 함께 지켰습니다.

전세보증금 반환 청구 사건의 결과

임대인이 협의에 응하면서 보증금 전액이 지급되었고, 의뢰인은 순위를 잃지 않은 상태로 이사를 마쳤습니다.

• 갱신 때마다 확정일자를 다시 받아 둔 점

• 이사 일정을 절차에 맞추어 다시 잡은 점

• 공제 주장에 대비한 사진 자료를 미리 만든 점

보증금을 돌려받지 못하면 마음이 급해져 일단 이사부터 하게 됩니다. 그러나 짐을 빼고 주민등록을 옮기는 순간 그동안 지켜 온 순위가 사라지고, 그 뒤에 무엇을 해도 회수 가능성은 크게 줄어듭니다. 주택임대차보호법 제3조가 걸린 상황이라면 이사 날짜를 잡기 전에 상의해야 합니다.

· 보증금 반환 사건에서 대항력과 우선변제의 순위를 먼저 확인해 회수한 사례

· 외국인 전세보증금 반환 청구에서 우선변제권을 확보해 승소한 사례