건설·부동산분쟁

상가 임대차 명도 사건에서 계약 종료의 흔적을 정리해 건물인도를 마친 사례

건물인도 완료

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 25회 작성일 26-08-31 10:04

사건의 개요

계약이 끝난 뒤에도 상가를 비우지 않는 임차인을 상대로 한 명도 사건에서 갱신 거절 통지와 도달 시점을 기록으로 세워 계약 종료를 확정하고 건물인도를 마쳤습니다.

상가 임대차 명도 사건의 사실관계

의뢰인은 상가의 임대차 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 영업을 이어 가며 건물을 비우지 않는 상황을 맞았습니다.

✔ 계약이 적법하게 종료되었는지

✔ 갱신을 요구할 수 있는 기간이 남아 있었는지

✔ 권리금 회수 기회를 방해한 사정이 있었는지

의뢰인은 상가 건물을 소유하며 1층 점포를 음식점으로 임대해 왔고, 계약은 2년 단위로 이어져 전체 임대 기간이 9년을 넘긴 상태였습니다. 의뢰인은 건물 전체를 수리해 직접 사용할 계획이었기 때문에 마지막 계약의 만료를 앞두고 갱신을 하지 않겠다는 뜻을 전했습니다.

갱신을 거절한다는 통지는 만료 다섯 달 전에 내용증명으로 발송되었고 임차인이 그것을 받은 날짜도 기록으로 남았습니다. 임차인은 통지를 받은 사실 자체는 인정하면서도 구두로 계속 사용해도 된다는 말을 들었다고 주장했는데, 그 대화를 뒷받침할 자료는 제출되지 않았습니다.

임차인은 만료 이후에도 영업을 이어 가며 차임에 해당하는 금액을 매달 보냈고, 의뢰인은 그 돈을 받되 임대료가 아니라 사용에 따른 대금으로 처리한다는 뜻을 서면으로 밝히고 별도의 계좌로 관리했습니다. 그 처리 방식은 이후 계약이 종료되었다는 주장과 어긋나지 않도록 유지되었습니다.

임차인은 새로운 임차인을 주선할 기회를 얻지 못했다고 주장했지만, 의뢰인은 건물 전체를 수리해 직접 사용할 계획을 미리 알렸고 그 계획을 뒷받침하는 설계 도면과 견적서를 만료 전부터 보관하고 있었습니다. 수리는 실제로 인도를 받은 직후에 시작되어 계획이 명목뿐이 아니었다는 사실이 공사 계약서와 착공 시점으로 확인되었습니다.

상가 임대차 명도 사건에서 법무법인 KB의 조력

명도 사건은 계약이 끝났다는 사실을 어떻게 남겼는지에 따라 기간이 크게 달라지고, 법무법인 KB는 그 기록부터 정리했습니다.

조력 포인트 | ① 종료의 근거를 시점으로 고정

민법 제635조는 기간의 약정이 없는 임대차의 해지 통고에 관해 정하고 있어, 통지의 방식과 도달 시점을 먼저 확인했습니다.

내용증명으로 보낸 통지와 그 수령 기록이 함께 남아 있었기 때문에 계약이 언제 끝났는지를 두고 다툴 여지가 크지 않았고, 그 하나가 사건 전체의 기간을 절반 가까이 줄여 놓았습니다.

조력 포인트 | ② 갱신 요구 기간을 계산

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간을 정하고 있어 전체 임대 기간을 계약별로 더해 확인했습니다.

기간의 계산이 어긋나면 절차의 앞뒤가 모두 흔들리므로, 이 계산은 소송을 시작하기 전에 끝내 두어야 합니다.

조력 포인트 | ③ 만료 이후에 받은 돈을 구분

만료 이후 들어온 금액은 임대료가 아니라 사용에 따른 대금이라는 뜻을 서면으로 밝히고 별도의 계좌로 관리했습니다.

아무 표시 없이 받아 두면 계약이 이어지고 있었다는 주장에 힘을 실어 주게 되고, 그 몇 달치 입금 하나로 사건은 비워 달라는 요구가 아니라 계약이 아직 살아 있는지를 다투는 사건으로 성격이 바뀌어 기간이 통째로 늘어납니다. 받는 방식이 곧 주장입니다.

조력 포인트 | ④ 권리금 관련 주장에 대비

직접 사용할 계획을 미리 알린 사실과 설계 도면, 견적서를 만료 전부터 정리해 두었습니다.

주선할 기회를 막았다는 주장은 명도 사건에서 거의 빠지지 않고 나오므로 미리 준비해 두는 편이 시간을 줄입니다.

조력 포인트 | ⑤ 인도 청구의 근거를 세움

민법 제213조와 제214조가 정한 소유자의 반환 청구와 방해 제거 청구를 근거로 삼아 청구의 축을 함께 세웠습니다.

민법 제618조가 정한 임대차의 성격상 계약이 끝난 뒤의 점유는 근거를 잃게 되므로 그 지점을 분명히 했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 인도 이후의 절차까지 설계

인도를 받은 뒤의 원상회복과 남은 물건의 처리 방법을 미리 정해 두고 절차를 진행했습니다.

판결을 받고도 물건이 남아 있으면 실제로 쓸 수 있게 되기까지 다시 몇 달이 걸립니다.

상가 임대차 명도 사건의 결과와 판단

계약이 적법하게 종료되었다는 점이 인정되어 건물의 인도를 마쳤습니다.

• 갱신 거절 통지와 그 도달 시점이 기록으로 남아 있었던 점

• 만료 이후 받은 금액을 임대료와 구분해 처리한 점

• 직접 사용 계획이 만료 전부터 자료로 확인된 점

명도 사건에서 시간을 잡아먹는 것은 대개 계약이 끝났는지를 두고 벌어지는 다툼입니다. 그 다툼은 소송이 시작되기 훨씬 전에, 통지를 어떤 방식으로 보냈고 만료 뒤에 들어온 돈을 어떻게 받았는지에서 이미 절반쯤 갈립니다. 여기서 시간을 줄인 것은 의뢰인이 갱신을 거절하는 뜻을 내용증명으로 남기고 만료 이후에 들어온 돈을 임대료와 구분해 별도의 계좌로 관리한 처리 방식이었습니다. 임대인이 가장 자주 하는 실수는 따로 있습니다. 만료 뒤에도 아무 표시 없이 돈을 받는 일입니다. 그 몇 달의 입금이 계약이 이어졌다는 주장의 근거가 되고, 그때부터는 비워 달라는 요구가 아니라 계약의 존재를 다투는 사건으로 성격이 바뀝니다.

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