전세보증금 반환 협의 — 임차권등기로 대항력을 지키고 회수한 사례
합의 완료
사건의 개요
전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 사건에서 이사 전에 임차권등기를 마쳐 대항력을 지키고 임대인의 재산 상태를 확인한 뒤 협의로 마무리했습니다. 보증금 사건에서 가장 급한 것은 소송이 아니라 순서입니다. 이사를 먼저 해 버리면 지켜지던 것이 사라지므로, 무엇을 먼저 하고 무엇을 나중에 할지를 정하는 데 첫 상담의 시간을 모두 썼고 그 순서를 지킨 것이 결과를 갈랐습니다.
전세보증금 반환 협의 사건의 사실관계
의뢰인은 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태였습니다. 이미 다른 집 계약을 마친 상황이라 이사 날짜가 정해져 있었고, 임대인은 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다는 말만 반복하고 있었습니다.
✔ 이사와 대항력의 관계
✔ 임대인의 재산 상태
✔ 회수까지 걸리는 시간
의뢰인은 전입신고와 확정일자를 갖추고 있었는데, 주택임대차보호법 제3조는 인도와 전입신고를 대항력의 요건으로 두고 제3조의2는 확정일자를 우선변제권의 요건으로 두고 있어 그때까지는 보호되는 상태였습니다.
문제는 이사였습니다. 이사를 하고 전입신고를 옮기면 그 요건이 깨지는데, 의뢰인은 그 사실을 모른 채 이사 날짜를 잡아 두신 상태였고 그대로 진행했다면 보증금을 지킬 근거를 스스로 없애는 결과가 되었을 것입니다.
임대인의 재산 상태를 확인해 보니 해당 주택 외에 다른 부동산이 있었고 선순위 채권의 규모도 회수를 가로막을 정도는 아니었습니다. 회수 가능성이 있다는 판단이 서자 협의로 갈지 소송으로 갈지의 방향도 함께 정해졌습니다.
임대인은 다음 세입자를 이유로 지급을 미루고 있었으나 그 사정은 반환 의무와 직접 관계가 없는 것이었고, 이 점을 문서로 분명히 하자 협의의 태도가 달라지기 시작했습니다.
전세보증금 반환 협의 사건에서 법무법인 KB가 한 일
이 사건에서 한 일은 크게 두 가지였습니다. 이사 전에 권리를 고정해 두는 일과, 임대인이 실제로 갚을 수 있는 상태인지를 확인해 협의의 폭을 정하는 일이었습니다.
조력 포인트 | ① 이사 전에 임차권등기를 마쳤다
주택임대차보호법 제3조의3이 정한 임차권등기명령을 신청해 이사 전에 등기를 마쳤고, 이 등기가 있으면 이사를 하고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지되므로 이사 일정을 미루지 않고도 권리를 지킬 수 있었습니다.
순서를 바꾸면 되돌릴 수 없습니다. 이사부터 하고 상담을 오시는 경우가 많은데 그때는 이미 할 수 있는 일이 크게 줄어 있고, 남은 방법도 시간과 비용이 훨씬 많이 듭니다.
조력 포인트 | ② 임대인의 재산 상태를 먼저 확인했다
등기부와 공개된 자료로 임대인 명의의 부동산과 선순위 채권의 규모를 확인해 회수 가능성을 계산했습니다. 받을 수 있는 상대인지에 따라 협의로 갈지 소송으로 갈지가 달라지기 때문입니다.
회수 가능성을 보지 않고 절차만 진행하면 판결을 받고도 돈을 받지 못하는 일이 생깁니다. 이 확인이 협의의 폭을 정하는 근거가 되었고, 상대에게 제시할 수 있는 조건의 범위도 여기서 나왔습니다.
조력 포인트 | ③ 통지는 도달이 남는 방법으로 했다
반환 요구와 지연에 따른 책임을 내용증명으로 보내 도달 사실과 시점이 남도록 했습니다. 말로 오간 요구는 뒤에 그런 요구가 있었는지 자체가 다투어지고, 지연에 따른 책임의 기산점도 흐려집니다.
민법 제618조는 임대차의 기본 내용을 정하고 있어 계약의 성질과 반환 의무의 근거를 함께 정리해 문서에 담았습니다. 근거를 적어 두면 상대도 답을 미루기 어려워집니다.
조력 포인트 | ④ 협의의 선을 미리 정해 두었다
지급 시기와 금액에 관해 어느 선까지 합의할 수 있는지를 의뢰인과 먼저 정해 두었습니다. 협의는 상대의 제안에 그때그때 반응하는 일이 아니라 미리 정한 선에서 판단하는 일입니다.
회수까지 걸리는 시간과 소송 비용을 함께 계산해 두면 눈앞의 제안이 유리한지 아닌지가 분명해집니다. 그 계산이 없으면 오래 끌수록 불리한 쪽이 먼저 물러서게 됩니다.
조력 포인트 | ⑤ 합의 내용을 문서로 마무리했다
지급 시기와 금액, 지연될 경우의 처리까지 합의서에 적었습니다. 임차권등기의 말소 시점도 함께 정해 두어 뒤에 그 문제로 다시 연락할 일이 없도록 했습니다.
합의서에 지급 시기만 적고 지연 시의 처리를 빼면 그 부분이 그대로 다음 분쟁이 됩니다. 마무리 문서는 분쟁을 끝내는 자리이므로 남은 문제를 하나도 남기지 않는 것이 원칙입니다.
전세보증금 반환 협의 사건의 결과
임대인이 보증금 전액을 지급하는 내용으로 협의가 성립했습니다. 이사 전에 마친 임차권등기가 협의의 바탕이 되었습니다.
• 이사 전에 임차권등기를 마쳐 권리가 유지된 점
• 임대인의 재산 상태가 확인되어 회수 가능성이 서 있던 점
• 요구와 도달이 문서로 남은 점
보증금 사건에서 가장 자주 보는 실수는 이사를 먼저 하는 것입니다. 전입신고를 옮기는 순간 지켜지던 요건이 깨지고 그 뒤에는 할 수 있는 일이 크게 줄어듭니다. 이사 날짜가 잡혀 있고 보증금을 돌려받지 못하고 계시다면 이사 전에 임차권등기부터 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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· 보증금 반환 사건에서 대항력과 우선변제의 순위를 먼저 확인해 회수한 사례
적용법령
· 민법 제618조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 28일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
