건설·부동산분쟁

유치권 다툼 사건에서 점유의 시작과 공사 범위를 자료로 갈라낸 사례

일부 승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 117회 작성일 26-08-26 09:54

사건의 개요

경매로 받은 건물에서 공사대금을 이유로 점유가 이어진 사건에서 점유의 시작 시점과 실제 시공 범위를 자료로 갈라 인정될 금액을 좁히고 정산과 함께 건물을 인도받았습니다. 서류에만 있던 항목은 배송 기록으로 걸러 냈습니다.

유치권 다툼 사건 사건의 사실관계

의뢰인은 경매로 상가 건물을 받았는데 공사대금을 못 받았다며 건물을 비우지 않는 사람이 있어 인도를 구하게 되었고, 그 과정에서 저희 법인에 사건을 맡겼습니다.

✔ 점유가 언제부터 어떤 모양으로 있었는지

✔ 주장하는 공사가 이 건물에 관한 것이었는지

✔ 그 가운데 인정될 수 있는 금액이 어디까지인지

의뢰인은 경매 절차를 통해 상가 건물의 소유권을 넘겨받은 사람이었고, 잔금을 낸 뒤 건물을 넘겨받으려 했으나 한 층이 비워지지 않은 상태였습니다.

그 층을 쓰고 있던 사람은 이전 소유자에게서 내부 공사를 맡았던 업자였습니다.

공사대금 일부를 받지 못했으므로 돈을 받을 때까지 나갈 수 없다는 입장이었고, 문에는 유치권을 행사한다는 안내문이 붙어 있었습니다.

의뢰인은 경매 서류를 하나씩 확인해 보았습니다.

매각 물건 명세서에는 유치권에 관한 신고가 적혀 있지 않았고, 현황 조사 당시의 사진에도 안내문은 보이지 않았습니다.

업자가 내민 자료는 견적서와 계약서 몇 장이 전부였습니다.

금액은 적혀 있었지만 어느 부분을 언제 시공했는지가 분명하지 않았고 일부는 다른 현장의 서류와 섞여 있었습니다. 그래서 먼저 갈라야 할 것은 금액이 아니라 점유의 시작 시점과 공사의 범위였습니다.

유치권 다툼 사건 사건에서 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 유치권 자체를 부인하는 대신 점유가 시작된 시점과 실제로 이 건물에 들어간 공사의 범위를 자료로 갈라, 인정될 부분과 그렇지 않은 부분을 나누었습니다.

조력 포인트 | ① 점유 시점의 확인

경매 절차에서 만들어진 현황 조사 서류와 사진을 시기별로 모아 그 층의 상태를 되짚었습니다.

조사 당시에는 안내문도 시정 장치도 없었고 출입이 자유로운 상태였다는 점이 사진에 남아 있어, 점유가 언제부터 시작된 것인지에 관한 다툼의 자리가 생겼습니다.

낙찰 전에 공개된 자료와 낙찰 뒤에 찍은 사진을 같은 각도로 붙여 두어, 그 사이에 무엇이 달라졌는지가 설명 없이도 보이게 했습니다.

조력 포인트 | ② 공사 서류의 분류

상대가 낸 견적서와 계약서를 현장별로 나누어 이 건물에 관한 것만 추려 냈습니다.

같은 업체가 여러 곳을 맡고 있어 서류가 섞여 있었으므로 자재 납품처의 배송 기록과 대조해 어느 자재가 어느 현장으로 갔는지를 갈랐습니다.

조력 포인트 | ③ 시공 범위의 특정

건물의 현재 상태를 층별로 촬영하고 견적서의 항목과 하나씩 맞추어 보았습니다.

실제로 시공된 것이 확인되는 항목과 서류에만 있는 항목이 갈렸고, 그 차이가 금액에서 차지하는 비중을 표로 정리해 어느 쪽이 다툼의 중심인지를 분명히 했습니다.

층별 사진에는 촬영한 날짜와 위치를 함께 적어 두었고, 견적서의 항목 번호를 사진마다 붙여 어느 줄이 어느 자리를 가리키는지를 대조표로 만들었기 때문에 상대가 다투려면 항목을 지정해 다투어야 하는 모양이 되었습니다.

조력 포인트 | ④ 채권과 물건의 관련성 검토

민법 제320조가 정한 유치권의 요건을 이 사건의 사실에 맞추어 항목마다 따졌습니다.

받지 못한 대금이 이 건물에 관해 생긴 것인지, 점유가 적법하게 시작된 것인지를 나누어 보고 각각에 대한 자료를 붙여 어느 요건이 흔들리는지가 보이게 했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 도급 관계의 정리

이전 소유자와 업자 사이의 도급 관계가 어떤 내용이었는지를 계약서와 정산 기록으로 확인했습니다.

민법 제664조가 말하는 일의 완성과 보수의 관계에 비추어 이미 지급된 부분과 남은 부분을 계산해, 다툼의 대상이 되는 금액을 좁혔습니다.

조력 포인트 | ⑥ 정산안의 제시

끝까지 다투는 대신 인정되는 범위에서 정산하고 건물을 비우는 안을 만들어 제시했습니다.

다툼이 길어지면 의뢰인은 임대를 못 하고 상대는 대금을 못 받는 상태가 함께 이어지므로, 확인된 시공 항목을 기준으로 금액을 정하고 명도 시점을 함께 적어 양쪽이 같은 날짜를 보고 판단할 수 있게 했습니다.

유치권 다툼 사건 사건의 결과와 판단

주장한 금액 가운데 이 건물의 시공으로 확인되는 부분만 인정되어 그 범위에서 정산이 이루어졌고, 건물은 정해진 날짜에 인도됐습니다.

• 현황 조사 당시 점유의 흔적이 확인되지 않던 점

• 서류에만 있고 시공이 확인되지 않는 항목이 갈려 나온 점

• 자재 배송 기록으로 현장별 구분이 가능했던 점

유치권은 붙어 있는 안내문만 보면 손대기 어려운 권리처럼 보이지만, 실제로는 점유가 언제 시작됐고 그 공사가 이 건물의 것인가에서 갈립니다. 서류에 적힌 금액은 그다음 문제입니다. 낙찰받은 건물이 비워지지 않고 있다면 다투기 전에 경매 절차에서 만들어진 사진과 조사 서류를 먼저 꺼내 보시기 바랍니다.

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