건설·부동산분쟁

상가 원상회복 범위를 입주 전 사진으로 갈라 보증금 공제를 줄인 사례

일부 승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 76회 작성일 26-08-26 09:51

사건의 개요

상가 원상회복 범위가 쟁점이 된 사건에서 입주 무렵의 사진과 계약 당시의 시설 목록을 맞춰, 임차인이 설치한 부분과 원래부터 있던 부분을 항목별로 갈라 냈습니다. 임대인은 내부 전체를 처음 상태로 되돌려야 한다며 보증금에서 큰 금액을 공제하겠다고 통보한 상태였습니다.

상가 원상회복 범위 사건의 사실관계

의뢰인은 상가를 임차해 다섯 해 동안 매장을 운영하다 계약 기간이 끝나 이전했습니다. 임대인은 바닥과 천장, 벽면까지 모두 철거하고 처음 상태로 되돌려 달라고 요구했고, 그 비용을 보증금에서 빼겠다고 했습니다.

✔ 임차인이 설치한 부분의 범위

✔ 통상적인 사용에 따른 마모

✔ 공제 금액의 산정 근거

의뢰인이 입주할 당시 상가에는 이미 이전 임차인이 설치한 시설이 상당 부분 남아 있었습니다. 계약 당시 그 시설을 그대로 인수하는 조건이었습니다. 실제로 의뢰인이 새로 설치한 것은 매장 성격에 맞춘 조명과 진열대, 그리고 외부 간판 정도였고 바닥과 천장, 벽면의 마감은 입주할 때 이미 그 상태로 있던 것이었습니다.

저희는 입주 직전에 찍힌 사진과 계약 당시의 시설 목록을 확보했습니다. 사진은 의뢰인이 인테리어 업체와 주고받은 메일에 첨부되어 남아 있었고, 촬영 시각이 계약 체결 직후로 확인되었습니다. 이 자료로 무엇이 원래 있었고 무엇이 새로 들어왔는지가 갈렸습니다.

임대인이 제시한 견적에는 바닥 전면 교체와 벽면 도장이 포함되어 있었습니다. 저희는 그 항목들이 다섯 해 동안의 통상적인 사용으로 생기는 마모의 범위에 들어간다는 점을 자료와 함께 정리해 다투었습니다.

상가 원상회복 범위 사건에서 저희가 한 일

원상회복 다툼은 어디까지가 원래 상태였는지를 아무도 정확히 기억하지 못하는 데서 시작됩니다. 법무법인 KB는 기억 대신 입주 무렵의 사진을 찾아 그 시점을 고정했습니다.

조력 포인트 | ① 입주 무렵의 사진을 찾아냈다

임차인은 대개 입주 전 사진을 따로 남기지 않습니다. 저희는 인테리어 업체, 간판 업체, 소방 점검 업체와 주고받은 메일과 메신저를 모두 뒤져 그 무렵에 찍힌 사진을 찾아냈습니다.

첨부 파일에는 촬영 시각이 남아 있었고, 그 시각이 계약 체결 직후로 확인되면서 사진은 원래 상태를 보여 주는 자료가 되었습니다.

조력 포인트 | ② 시설을 설치 주체별로 나누었다

사진과 계약 당시의 시설 목록을 나란히 놓고, 각 항목을 이전 임차인이 설치한 것과 의뢰인이 설치한 것으로 나누었습니다. 나누고 나자 의뢰인이 되돌릴 대상은 처음 요구의 절반에도 못 미쳤고, 나머지는 이전 임차인이 두고 간 시설이거나 다섯 해 동안의 사용으로 자연스럽게 닳은 부분이었습니다.

이 표는 협상과 소송 양쪽에서 그대로 쓰였고, 임대인 측 견적을 항목별로 반박하는 기준이 되었습니다.

조력 포인트 | ③ 임대차의 기본 구조를 정리했다

민법 제618조는 임대차를 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급하는 계약으로 정하고, 민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다.

저희는 통상적인 사용으로 생긴 마모까지 임차인이 되돌릴 의무를 지는 것은 아니라는 점을 이 구조에서 끌어내 정리했고, 다섯 해라는 사용 기간이 어느 정도의 마모를 전제하는지도 함께 적었습니다.

조력 포인트 | ④ 비용상환청구권을 함께 검토했다

민법 제626조는 임차인이 지출한 필요비와 유익비의 상환을 청구할 수 있다고 두고 있습니다. 의뢰인이 설치한 시설 가운데 일부는 건물의 가치를 높인 것이어서 이 조문의 검토 대상이었습니다.

이 청구를 정면으로 세우지는 않았습니다.

조력 포인트 | ⑤ 견적을 항목별로 검증했다

민법 제667조는 하자가 있을 때의 담보책임을 정하고, 민법 제664조는 도급의 구조를 정합니다. 임대인이 낸 복구 견적도 결국 도급 공사의 견적이므로 항목별 단가와 수량을 검증할 수 있었습니다.

저희는 같은 지역에서 같은 규모의 상가를 복구할 때 드는 비용 자료를 받아 항목마다 단가와 수량을 하나씩 대조했고, 시세보다 높게 잡힌 항목과 중복으로 계상된 항목을 따로 표시해 제출했습니다.

상가 원상회복 범위 사건의 결과

법원은 의뢰인이 설치한 부분에 한정해 원상회복 의무를 인정했고, 통상적인 마모에 해당하는 항목은 공제 대상에서 제외했습니다. 보증금에서 빠질 금액은 처음 통보된 액수보다 크게 줄었습니다.

• 입주 무렵 사진으로 원래 상태가 확인된 점

• 설치 주체가 항목별로 갈린 점

• 복구 견적의 일부 항목이 과다 산정된 점

원상회복 다툼의 승패는 계약이 끝난 시점이 아니라 입주하던 시점에 갈립니다. 그때의 상태를 보여 주는 자료가 있으면 다툼은 짧게 끝나고, 없으면 임대인의 견적이 그대로 기준이 되기 쉽습니다. 이 사건에서는 다행히 업체와 주고받은 메일에 사진이 남아 있었지만, 그런 우연에 기대는 것은 위험합니다. 입주하는 날 내부를 한 바퀴 돌며 사진을 찍어 두는 데 드는 시간은 십 분이면 충분합니다.

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