건설·부동산분쟁

상가 계약갱신 요구에서 요구의 시점을 기록으로 세워 영업을 이어 간 사건

조정 성립

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 89회 작성일 26-08-18 09:52

사건의 개요

상가 계약갱신 요구 사건에서 남은 기간 안에 보낸 서면 한 통과 통화 기록을 붙여 요구의 시점을 세우고, 인상 폭을 조정하는 내용으로 화해를 이루어 영업을 이어 갔습니다. 오 년 넘게 자리를 잡아 온 가게였고 장사도 잘 되고 있었습니다.

상가 계약갱신 요구 사건의 사실관계

계약 기간이 끝나 간다는 점과 의뢰인이 갱신을 원한다는 점은 분명했고, 남은 문제는 요구가 정해진 기간 안에 이루어졌는가와 거절할 사유가 있는가 두 가지에 있었습니다.

✔ 요구가 언제 이루어졌는지

✔ 거절 사유에 해당하는지

✔ 조건을 어디까지 조정할지

의뢰인은 5년 전 상가를 빌려 작은 식당을 열었습니다. 초기 시설 투자에 6,000만원이 들었고 자리를 잡기까지 3년쯤 걸렸는데, 최근 2년은 안정적으로 운영됐습니다.

계약 만료를 앞두고 의뢰인은 임대인에게 전화로 계속하고 싶다는 뜻을 전했고 임대인은 생각해 보겠다고 답했는데, 그 대화는 어디에도 기록으로 남지 않았습니다.

5주 뒤 임대인은 계약을 끝내겠다고 통보해 왔습니다. 인근 시세가 오른 것이 이유로 보였고, 임대인은 갱신 요구를 정해진 기간 안에 받은 적이 없다고 주장했습니다.

발목을 잡은 것은 기록이었는데, 전화로 전한 뜻은 남아 있지 않았고 그사이 차임을 두 차례 늦게 낸 사정도 있었기 때문에, 요구의 시점을 세우는 일이 첫 단추였습니다.

상가 계약갱신 요구 사건에서 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 인상 조건을 두고 다투기 전에, 갱신 요구가 언제 이루어졌는지와 거절 사유에 해당하는지를 자료로 정리하는 데 힘을 쏟았습니다.

조력 포인트 | ① 요구의 재확인

남은 기간 안에 서면으로 다시 요구하도록 했는데, 앞선 통화와 별개로 남는 방식의 기록이 필요했습니다.

내용증명에는 앞선 통화의 일시와 취지도 함께 적었는데, 이전의 뜻이 그대로 이어진다는 점을 남기기 위해서였습니다.

임대인과의 이후 연락은 모두 문자로 하도록 창구를 정리했습니다. 통화만으로는 확인할 근거가 어디에도 남지 않습니다.

조력 포인트 | ② 요구 기간의 확인

「상가건물 임대차보호법」 제10조는 임차인이 정해진 기간에 계약갱신을 요구할 수 있도록 정하고 있습니다.

계약서의 만료일을 기준으로 남은 기간을 계산해 표로 만들자 서면 요구가 그 안에 들어간다는 점이 분명해졌고, 통화 기록으로 앞선 요구의 일시까지 확보하니 내용은 남지 않아도 언제 통화했는지는 그대로 확인됐습니다.

그 통화 직후 가족에게 보낸 문자에는 임대인의 답이 적혀 있었는데, 당시의 대화가 어땠는지를 보여 주는 자료였습니다.

조력 포인트 | ③ 거절 사유의 검토

차임을 늦게 낸 두 차례의 시점과 금액, 그리고 며칠 만에 정리됐는지를 자료로 적었습니다.

정해진 거절 사유의 요건과 대조해 해당하지 않는다는 점을 항목별로 짚었습니다.

이후에는 자동이체로 바꾸어 같은 일이 반복되지 않도록 했는데, 이미 조치한 사실 자체가 자료가 됩니다.

조력 포인트 | ④ 조건 조정의 준비

「상가건물 임대차보호법」 제11조는 차임 등의 증액 청구와 그 한도를 함께 규정합니다.

인근 시세 자료를 모아 임대인이 요구할 수 있는 범위를 미리 계산하자 협의의 폭이 숫자로 보였고, 의뢰인이 감당할 수 있는 상한도 함께 정해 두었습니다.

협의 자리에서 즉흥적으로 정하지 않기 위해서였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 대항 요건의 확인

「상가건물 임대차보호법」 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그다음 날부터 효력이 생기도록 규정합니다.

사업자등록의 주소와 면적이 실제 임대차와 맞는지 확인했더니 어긋난 부분이 있어 미리 정정했습니다.

건물의 등기부도 확인해 소유 관계의 변동이 없는지 살폈는데, 소유자가 바뀌면 대응 자체가 달라집니다.

조력 포인트 | ⑥ 협의의 진행

요구의 시점과 거절 사유에 관한 자료를 정리해 서면으로 먼저 보냈습니다. 다툴 준비가 되어 있다는 점이 조건을 움직입니다.

동시에 인상 폭에 관한 대안을 함께 제시했는데, 이기는 것보다 영업을 이어 가는 것이 목적이었습니다.

합의한 내용은 계약서에 항목별로 다시 적도록 하고 다음 만료일과 요구 가능 기간도 그 옆에 적어 두게 했습니다. 구두로 남기면 같은 일이 반복됩니다.

상가 계약갱신 요구 사건의 결과와 판단

요구가 기간 안에 이루어진 점이 확인되어 인상 폭을 조정하는 내용으로 화해가 성립되었습니다.

• 남은 기간 안에 서면으로 다시 요구한 점

• 늦게 낸 차임이 며칠 만에 정리된 기록이 남아 있던 점

• 사업자등록의 기재를 미리 정정한 점

계약을 이어 가고 싶다는 뜻은 전화로 전해도 나중에 남지 않습니다. 이 유형에서 결말을 가르는 것은 요구가 언제 어떤 방식으로 이루어졌는가이고, 여기서는 남은 기간 안에 보낸 서면 한 통이 그 답이 되었습니다. 만료일까지 기간이 남아 있었던 것이 그 서면을 살렸습니다. 가게를 이어 갈 생각이라면 만료일을 미리 달력에 표시해 두는 편이 낫습니다. 통화로만 뜻을 전하고 넘어가면 그 통화는 없던 일이 됩니다.

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