토지 사용관계 확인에서 권리의 순서를 등기로 정리해 건물을 지켜 낸 사건
일부 승소
사건의 개요
토지 사용관계 확인 사건에서 이십 년 넘게 이어진 이체 기록과 등기부의 권리 순서를 정리해 건물을 유지하고 사용 조건을 새로 정하는 내용으로 마무리했습니다.
토지 사용관계 확인 사건의 사실관계
건물이 의뢰인의 소유이고 땅은 다른 사람의 것이라는 점은 등기로 분명했으며, 남은 문제는 그 땅을 사용할 권리가 어떤 형태로 남아 있었는지였습니다.
✔ 사용의 근거가 무엇인지
✔ 등기가 되어 있는지
✔ 새 소유자에게 대항할 수 있는지
의뢰인은 이십 년 전 부모로부터 건물을 물려받았습니다. 땅은 오래전부터 다른 사람의 소유였고, 부모가 그 소유자와 정한 조건으로 사용해 왔습니다.
그 조건에 관한 서류는 남아 있었으나 등기는 되어 있지 않았습니다. 매년 정해진 금액을 보내는 방식이 이어졌고, 삼십 년 가까이 아무 문제가 없었습니다.
지난해 땅이 경매를 통해 다른 사람에게 넘어갔습니다. 새 소유자는 건물을 비워 달라고 요구했고, 응하지 않으면 절차를 밟겠다고 통보했습니다.
건물의 소유는 분명했지만 땅을 쓸 권리가 새 소유자에게도 미치는지가 정리되어야 하는 자리였습니다. 오래 문제가 없었다는 사정만으로는 답이 되지 않았습니다.
토지 사용관계 확인 사건에서 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB는 요구에 곧바로 답하는 대신 사용의 근거가 어떤 성격인지와 권리의 순서가 어떻게 되는지를 등기와 서류로 정리했습니다.
조력 포인트 | ① 즉답의 보류
비워 주겠다거나 못 나가겠다는 답을 서둘러 보내지 않도록 했습니다. 어느 쪽이든 답을 보내는 순간 이후에 쓸 수 있는 선택지가 줄어듭니다.
새 소유자와의 연락은 모두 서면으로 남기도록 창구를 하나로 정리한 뒤, 부모 대에서부터 보관해 온 서류를 시기별로 늘어놓는 일부터 시작했습니다. 무엇이 남아 있는지를 먼저 알아야 다음 판단이 가능했기 때문입니다.
부모가 남긴 메모와 편지까지 찾아보게 했습니다. 오래된 종이 몇 장이었습니다. 오래된 관계일수록 정식 서류 밖에 흔적이 남아 있는 경우가 많기 때문입니다.
조력 포인트 | ② 사용 근거의 성격 확인
「민법」 제279조는 지상권자가 타인의 토지에 건물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖도록 정합니다.
부모가 맺은 조건이 어떤 성격이었는지 서류의 문구를 하나씩 확인하는 동시에, 매년 같은 날짜에 같은 명목으로 보낸 금액의 이체 기록을 삼십 년치로 정리해 붙였습니다. 삼십 년에 가까운 실제가 부족한 문서를 보완했습니다.
금액이 어떤 기준으로 정해졌는지까지 확인하자 사용의 성격이 그 산정 방식에서 드러났습니다.
조력 포인트 | ③ 등기의 순서 확인
땅과 건물의 등기부를 각각 떼어 권리의 순서를 표로 만들었습니다.
「민법」 제356조가 정한 저당권이 어느 시점에 설정되었는지도 같이 짚었습니다. 그것이 경매의 기초가 된 권리였고, 그 설정 시점과 의뢰인 측 사용 관계가 생긴 시점의 앞뒤에 따라 새 소유자에게 무엇을 주장할 수 있는지가 그대로 정해지는 구조였습니다.
경매 기록에서 매수인이 어떤 자료를 보고 응찰했는지도 확인했습니다. 매수인이 그 사정을 알고 샀는지에 따라 협의의 조건이 달라집니다.
조력 포인트 | ④ 점유에 관한 검토
「민법」 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그에 관하여 생긴 채권으로 유치할 수 있도록 정합니다.
건물에 들인 비용 가운데 이 구조에 해당하는 부분이 있는지 검토하면서 지출의 시기와 항목을 영수증으로 정리했고, 어느 쪽 부담이었는지가 그 자료에서 갈렸습니다.
해당하지 않는 부분은 무리하게 주장하지 않았습니다. 근거가 얇은 주장을 얹으면 정작 중요한 부분까지 함께 흐려지기 때문입니다.
조력 포인트 | ⑤ 대안의 준비
땅을 매수하는 방안과 사용 조건을 새로 정하는 방안을 각각 계산해 두었습니다.
인근 시세와 감정 예상액을 모아 협의의 폭을 숫자로 만들고, 의뢰인이 감당할 수 있는 상한도 미리 정했습니다. 협의 자리에서 즉흥적으로 금액을 정하는 일을 막기 위해서였습니다.
조력 포인트 | ⑥ 협의의 진행
정리한 자료를 서면으로 먼저 보냈는데, 등기부와 측량 결과를 나란히 놓아 어느 권리가 언제 앞섰는지를 한눈에 확인할 수 있게 한 문서였고, 이 한 통으로 협의의 방향이 바뀌었습니다. 다툴 준비가 되어 있다는 사실 자체가 협의의 조건을 움직입니다.
동시에 사용 조건에 관한 대안을 함께 제시했는데, 이기는 것보다 건물을 지키는 것이 목적이었기 때문입니다. 합의한 내용은 등기까지 마치도록 정리했습니다.
다음 갱신 시점과 확인할 항목도 함께 적어 건넸습니다. 오래 문제가 없으면 이런 일은 다시 잊히기 마련이기 때문입니다.
토지 사용관계 확인 사건의 결과와 판단
사용의 근거가 인정되어 건물을 유지하고 조건을 새로 정하는 내용으로 마무리되었습니다.
• 몇십 년치 이체 기록으로 사용의 실제가 확인된 점
• 등기의 순서를 표로 정리해 주장 범위를 정한 점
• 합의 내용을 등기까지 마친 점
건물이 내 것이라도 땅을 쓸 권리가 정리되어 있지 않으면 주인이 바뀔 때 흔들립니다. 여기서 결말을 좌우하는 것은 그 권리가 어떤 형태로 남아 있는가이며, 삼십 년 가까운 이체 기록과 등기부의 순서가 이번에는 그 답이 되었습니다. 삼십 년치 서류와 기록을 버리지 않고 보관해 온 것이 이 결과의 바탕이었습니다. 땅과 건물의 주인이 다르다면 사용의 조건을 등기까지 마쳐 두어야 합니다. 오래 문제가 없었다는 사실은 다음에도 문제가 없으리라는 보장이 되지 못합니다.
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적용법령
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 21일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
