건설·부동산분쟁

공사대금 유치권을 주장한 의뢰인이 점유의 계속을 입증해 일부 승소한 사건

일부 승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 10회 작성일 26-08-10 10:38

사건의 개요

의뢰인은 다섯 달에 걸친 상가 리모델링을 마치고도 잔금을 받지 못해 현장을 점유한 채 유치권을 주장했는데, 발주자 측은 점유가 중간에 끊겼다며 권리를 부정했다. 잔금은 전체 공사대금의 삼분의 일에 달했고, 발주자는 하자를 이유로 지급을 미루고 있었다.

사건 개요

유치권은 점유를 잃으면 소멸한다. 발주자는 준공 직후 며칠간 현장이 비어 있었다는 점을 들어 점유의 계속을 부인했고, 그것이 사건의 첫 번째 축이었다.

✔ 점유가 준공 이후 계속되었는지

✔ 채권이 그 건물에 관하여 생긴 것인지

✔ 하자 주장으로 대금 채권의 범위가 줄어드는지

의뢰인은 상가 건물의 내부 리모델링을 맡아 약 다섯 달간 시공했다. 계약서상 잔금은 준공 검수 후 지급하기로 되어 있었으나, 발주자는 검수 절차를 미루며 지급하지 않았다. 그 사이 의뢰인은 현장에 자재와 장비를 남겨 둔 채 관리자를 두었다.

발주자는 준공 직후 사흘간 현장에 사람이 상주하지 않았다는 점을 들어 점유가 끊겼다고 주장했다. 실제로 그 기간은 의뢰인 측 인력이 다른 현장으로 이동한 시기였고, 현장 문은 잠겨 있었으나 상주자는 없었다.

발주자는 동시에 마감 하자를 이유로 대금 채권 자체를 다투었다. 바닥 수평과 도장 상태를 지적하며 보수 비용만큼 대금이 줄어야 한다고 주장했고, 별도의 견적서를 제출했다.

의뢰인이 가진 자료는 계약서와 세금계산서, 현장 사진 몇 장이 전부였다. 점유를 어떻게 계속했는지 보여 줄 기록은 따로 정리되어 있지 않은 상태였다.

조력 포인트

점유의 계속을 객관적 자료로 세우고, 하자 주장의 범위를 대금 채권과 분리하는 두 축으로 진행했다.

조력 포인트 | ① 점유의 계속을 제3의 기록으로 입증

상주자가 없던 사흘에 대해 건물 관리사무소의 출입 대장, 전기 사용량 기록, 자재 반입 내역을 확보했다. 사람이 상주하지 않았을 뿐 지배 상태는 유지되고 있었다는 사실이 드러났다.

현장 출입문의 시건 장치를 의뢰인이 관리했다는 점과 안내문이 부착되어 있었다는 사실을 사진의 촬영 시각과 함께 정리했다. 밖에서 보아 알 수 있는 점유였다는 요건이 자료로 채워졌다.

조력 포인트 | ② 점유 개시 시점을 준공 이전으로 확정

점유가 준공 이후에 새로 시작된 것이 아니라 시공 기간부터 이어져 온 것임을 공정 사진과 근무 일지로 확인했다.

시공을 위한 점유가 그대로 이어졌다는 흐름이 세워지면서, 나중에 들어가 붙잡았다는 발주자의 주장이 힘을 잃었다.

조력 포인트 | ③ 채권과 목적물의 관련성 정리

의뢰인이 같은 시기에 다른 현장도 맡고 있었기에, 이 건물에 관한 계약과 정산을 별도로 분리해 정리했다. 다른 현장의 미수금이 섞이면 관련성 요건이 흔들리기 때문이다.

계약서, 발주서, 세금계산서를 현장별로 대응시켜 이 건물의 공사대금만을 특정했다. 청구의 범위가 명확해지면서 다툼의 대상도 좁혀졌다.

조력 포인트 | ④ 하자 주장의 범위를 검증

발주자가 제출한 견적서의 항목을 하나씩 확인한 결과, 상당 부분이 계약 범위 밖의 추가 요구이거나 사용 과정에서 생긴 것이었다.

계약 도면과 실제 시공 상태를 대조해 계약 범위 안의 하자와 밖의 요구를 분리했다. 하자로 인정될 수 있는 부분은 인정하되 그 범위를 한정하는 방향으로 정리했다.

조력 포인트 | ⑤ 변경 지시 내역의 복원

시공 중 구두로 이루어진 변경 지시가 많아 추가 공사분이 대금에 반영되지 않고 있었다. 현장 대화 기록과 자재 발주 내역으로 변경 사항을 복원했다.

추가 공사가 실제로 이루어졌다는 점이 확인되면서, 하자로 감액되는 부분과 추가로 인정되는 부분이 함께 정리됐다.

조력 포인트 | ⑥ 병행 수단의 검토

유치권만으로 버티는 것은 위험하다. 점유를 잃는 순간 권리가 사라지기 때문이다. 그래서 대금 청구와 보전 조치를 함께 검토해 진행했다.

두 갈래를 함께 두면 어느 한쪽이 배척되어도 회수 수단이 남는다. 실제로 이 구성이 협상 국면에서도 작용했다.

결과

법원은 유치권을 인정하고 하자 부분을 반영해 대금 청구를 일부 받아들였다.

• 상주자가 없던 기간에도 지배 상태가 유지된 점

• 점유가 시공 기간부터 계속 이어져 온 점

• 하자 주장 중 계약 범위 밖의 항목이 분리된 점

유치권은 붙잡고 있으면 된다고 여기기 쉽지만 실제로는 요건이 엄격하고 점유가 끊기면 그대로 사라지는 권리다. 이 사건에서 갈린 지점은 사람이 상주했는지가 아니라 지배 상태가 유지됐는지였다. 출입 대장과 전기 사용량 같은 제3의 기록이 그 판단을 뒷받침했다. 다만 이 결과는 자료가 남아 있었기에 가능했다. 점유는 시작할 때부터 기록으로 남겨야 하며, 유치권 하나에만 기대지 말고 대금 청구와 보전 조치를 함께 두는 편이 안전하다.

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