건설·부동산분쟁

임대차 갱신거절을 통보받은 의뢰인이 거절 사유와 수선 이력을 정리해 조정으로 마무리한 사건

조정 성립

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 890회 작성일 26-08-10 10:33

사건의 개요

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 사건에서 며칠 만에 내려간 매물 게시물과 이 년치 수선 요청 문자를 모아, 이사 시기와 비용을 조정하는 합의를 이끌어 냈습니다. 갱신을 요구하고 거절을 통보받은 사실은 양쪽 모두 인정했습니다.

임대차 갱신거절 사건의 사실관계

갈린 자리는 거절 사유가 실제로 존재하는가, 그리고 그것을 지금 무엇으로 확인할 것인가였습니다.

✔ 갱신 요구가 정해진 기간 안에 이루어졌는지

✔ 실거주 사유가 실제로 존재하는지

✔ 그동안의 수선 요청이 어떻게 처리되었는지

의뢰인은 초등학생 아이 둘과 함께 4년째 같은 집에 살고 있었습니다. 계약이 끝나기 75일 전 의뢰인은 문자로 갱신 의사를 밝혔고 집주인은 며칠 뒤 전화로 본인이 들어와 살 예정이라며 거절 의사를 전했는데, 통화 내용을 정리한 문자를 의뢰인이 다시 보내자 집주인은 그 문자에 별다른 이의를 달지 않았습니다.

문제는 그 무렵 같은 집이 부동산 중개 사이트에 매물로 올라와 있었다는 점이었습니다. 의뢰인은 우연히 그 게시물을 발견했고 사진에 찍힌 내부가 자신이 살고 있는 집이라는 사실을 확인했는데, 게시물에는 실거주 여부에 관한 언급이 없었고 곧바로 입주가 가능하다고 적혀 있었습니다.

정리를 더디게 만든 것은 그동안 쌓인 관계의 문제였습니다. 2년 전부터 욕실 천장에서 누수가 되풀이됐고 의뢰인은 여덟 차례 수선을 요청했지만 그때마다 임시 조치만 이루어졌는데, 벽지에 곰팡이가 번진 상태였고 아이 한 명은 그 무렵부터 기침이 잦아졌습니다.

의뢰인 쪽에서 준비하고 있던 것은 화가 난 상태에서 집을 비워 주지 않고 버티는 방법이었습니다. 그러나 절차 밖에서 대응하면 밀린 차임이나 손해를 두고 다른 다툼이 생기고 정작 다투어야 할 거절 사유의 문제는 뒤로 밀리므로, 하지 않을 일을 먼저 정해야 했습니다.

임대차 갱신거절 사건에서 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 감정의 다툼을 절차의 다툼으로 옮기는 데 무게를 두었고, 두 달이라는 시간 안에서 무엇을 확인해 둘지를 먼저 잡았습니다.

조력 포인트 | ① 요구와 거절의 시점 고정

갱신을 요구한 문자와 거절을 확인한 문자를 시간과 함께 보존했습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3은 요구가 정해진 기간 안에 이루어질 것을 전제로 합니다.

구두로 오간 통화 내용은 곧바로 문자로 정리해 상대에게 보낸 기록이 있었고, 상대가 이의를 달지 않은 상태로 남아 있어 그 자체가 확인 자료가 되었습니다.

이의 없이 그대로 지나간 그 문자가 곧 자료였습니다.

조력 포인트 | ② 매물 게시물의 확보

부동산 중개 사이트의 게시물을 시각 정보와 함께 갈무리해 두었습니다. 며칠 뒤 그 게시물은 내려갔지만 갈무리한 화면은 남았습니다.

사진에 찍힌 내부가 의뢰인이 사는 집이라는 점은 가구 배치와 창밖 풍경으로 확인됐는데, 이 자료 하나로 거절 사유에 관한 설명이 필요해졌습니다.

며칠 만에 사라질 화면을 그 자리에서 붙잡았습니다.

조력 포인트 | ③ 수선 이력의 정리

이 년간의 수선 요청 문자와 임시 조치 뒤 다시 누수가 발생한 시점을 표로 옮겼습니다. 보내 온 사진에는 촬영 시각이 그대로 남아 있었습니다.

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 사용하고 수익하게 할 의무를 진다고 정하는데, 되풀이된 누수가 방치된 사정이 자료로 드러나면서 협의의 무게가 달라졌습니다.

누수 사진에 남아 있던 시각이 뜻밖의 힘을 냈습니다.

조력 포인트 | ④ 보증금 확보의 선행

다투는 동안에도 보증금이 안전하게 유지되도록 필요한 조치를 먼저 확인했습니다. 다툼의 결과와 무관하게 이 부분이 흔들리면 실질적인 손해가 남습니다.

「주택임대차보호법」 제7조가 정한 증액의 한도도 함께 확인해, 협의 과정에서 무리한 조건이 끼어들 여지를 줄였습니다.

지켜야 할 것을 먼저 지켜 두고 나서 다퉜습니다.

조력 포인트 | ⑤ 절차 밖 대응의 중단

집을 비워 주지 않고 버티겠다는 계획에 그대로 두게 했습니다. 그 방식은 다른 다툼을 부르고 정작 다투어야 할 쟁점을 뒤로 밀어냅니다.

대신 이사 일정과 비용을 구체적인 금액으로 산출해 협의의 자료로 만들었는데, 감정이 아니라 숫자로 제시되자 논의가 시작됐습니다.

그냥 버티는 대신 계산해 낸 숫자를 내놓았습니다.

조력 포인트 | ⑥ 두 개의 안을 준비

갱신을 관철하는 안과 이사를 전제로 비용과 시기를 조정받는 안을 함께 준비하고, 아이의 학기 일정을 기준으로 두 안의 시점을 맞추었습니다.

하나만 고집하면 협의가 열리지 않기 때문에 선택지를 제시하는 방식이 이 사건에서 조정을 만들어 냈습니다.

하나만 고집하지 않고 두 갈래를 함께 내밀었습니다.

임대차 갱신거절 사건의 결과와 판단

양쪽은 조정 절차에서 이사 시기를 학기가 끝나는 시점으로 미루고 이사 비용과 수선 관련 부분을 정산하는 데 합의했습니다.

• 갱신 요구와 거절의 시점이 기록으로 고정된 점

• 거절 사유와 어긋나는 매물 게시물이 자료로 남은 점

• 반복된 누수와 수선 요청의 이력이 정리된 점

갱신을 둘러싼 다툼은 대부분 기간을 놓치는 데서 지고, 기간을 지켰다면 그다음은 거절 사유가 실제로 존재하는지의 문제입니다. 결국 남는 물음은 무엇을 말했는가가 아니라 그 뒤에 무엇이 있었는가이고, 이 사건에서는 며칠 만에 내려간 매물 게시물의 갈무리가 판단의 바탕이 됐습니다. 이 년치 수선 요청 문자와 촬영 시각이 남은 사진도 나란히 놓였습니다. 그 기록을 제때 붙잡았기에 가능했던 조정이므로, 갱신 의사는 기록이 남는 방법으로 전하시되 집을 비워 주지 않는 방식으로 맞서시면 그대로 두시면 안 됩니다.

· 주거침입 신고를 받은 의뢰인이 방문의 경위와 체류 시간을 기록으로 정리한 사건

· 지급명령 신청 사건에서 이의 이후를 미리 준비해 협의로 마무리한 사건