건설·부동산분쟁

창고 부지 처분금지가처분에서 50대 매수인이 12년 점유 기록으로 인용 결정을 받은 사례

가처분 인용

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 63회 작성일 26-11-07 15:46

사건의 개요

2014년 잔금을 치르고 넘겨받은 창고 부지를 매도인이 시효가 지났다며 매물로 내놓자, 50대 매수인이 12년 점유 기록으로 처분금지가처분 인용을 받은 사례입니다. 매도인은 매매대금 1억 9,000만 원을 돌려줄 테니 창고를 비우라고 했고, 중개 앱에는 3억 4,000만 원짜리 매물 광고가 올라와 있었습니다. 의뢰인은 등기만 미뤄 왔을 뿐 해마다 재산세 상당액을 매도인에게 보내며 그 땅을 써 왔습니다.

창고 부지 처분금지가처분 사건의 경위

의뢰인은 경기 남부에서 조경 자재 유통업을 하는 56세 사업자로, 2014년 거래처 사장이던 매도인에게서 자재 창고로 쓸 대지 826㎡를 샀습니다.

✔ 잔금을 치르고 땅을 넘겨받은 뒤 12년이 지난 소유권이전등기청구권이 소멸시효로 사라졌는지

✔ 매도인이 받은 대금을 돌려주겠다며 계약을 무를 수 있는지

✔ 매물 광고와 매수 문의로 드러난 처분 위험이 가처분을 구할 급박한 사정이 되는지

두 사람은 2014년 3월 17일 매매대금 1억 9,000만 원에 계약을 맺었고, 의뢰인은 그날 계약금 1,900만 원, 4월 1일 중도금 7,100만 원, 4월 30일 잔금 1억 원을 모두 보냈습니다. 매도인은 5월 2일 출입문 열쇠를 넘겨주었고 5월 20일에는 의뢰인이 그 땅에 경량 철골 창고를 지을 수 있도록 토지사용승낙서를 써 주었는데, 그 무렵 땅에는 매도인이 받은 은행 대출의 근저당이 남아 있어 두 사람은 대출을 갚고 근저당을 지운 뒤 이전등기를 하기로 했습니다.

매도인은 2019년 11월 대출을 갚아 근저당을 말소했지만 그 뒤로도 사정이 좀 풀리면 등기는 바로 해 주겠다며 미뤘고, 오래 알고 지낸 사이라 의뢰인도 서두르지 않았습니다. 그동안 재산세 고지서는 등기부상 소유자인 매도인에게 나왔으므로 의뢰인은 2014년부터 2025년까지 해마다 9월에 한 번씩 모두 12번 '토지 재산세'라는 메모를 붙여 그 금액을 매도인 계좌로 보냈습니다.

2026년 7월 21일 의뢰인의 직원이 부동산 중개 앱에서 그 땅이 3억 4,000만 원에 매물로 올라온 것을 발견했고, 의뢰인이 7월 23일 전화하자 매도인은 '계약한 지 10년이 넘어 이미 끝난 일'이라며 1억 9,000만 원을 돌려줄 테니 창고를 비우라고 했습니다. 광고를 올린 중개사무소는 이미 매수 문의가 두 건 들어와 있다고 했고, 매도인이 다른 빚 때문에 땅을 서둘러 팔려 한다는 말도 들려 왔습니다.

등기부에는 여전히 매도인이 소유자로 올라 있어, 누군가 그 땅을 사서 먼저 이전등기를 마치면 의뢰인은 12년 동안 쓰던 창고 부지를 잃고 매도인에게 손해배상을 구하는 길만 남을 수 있었습니다. 의뢰인은 7월 27일 매매계약서와 송금 기록, 토지사용승낙서를 챙겨 법무법인 KB를 찾았습니다.

창고 부지 처분금지가처분 사건에서 법무법인 KB의 조력

처분금지가처분이란 다툼의 대상인 부동산을 채무자가 팔거나 담보로 넘기지 못하도록 법원이 임시로 금지하고 그 내용을 등기부에 올리는 보전처분을 말하며, 가처분이 등기된 뒤에 이뤄진 처분은 가처분 채권자에게 대항하지 못하게 됩니다. 법무법인 KB는 12년이라는 시간이 의뢰인에게 불리한 사정이 아니라 오히려 권리를 지켜 온 기록이라는 점을 보이는 것이 핵심이라고 보고, 피보전권리와 보전의 필요성을 나눠 자료를 짰습니다.

조력 포인트 | ① 점유를 이어 온 매수인의 등기청구권과 소멸시효

부동산을 산 사람이 그 목적물을 넘겨받아 사용하는 동안에는 소유권이전등기청구권이 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 대법원 전원합의체 판례이므로, 10년이 지났다는 매도인의 주장은 의뢰인이 2014년 5월부터 그 땅을 계속 점유해 왔는지에 달려 있었습니다. 민법 제166조는 소멸시효가 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정하지만, 판례는 매수인이 목적물을 인도받아 쓰고 있는 것을 권리 위에 잠자는 것으로 볼 수 없다고 보아 시효의 진행을 인정하지 않습니다.

법무법인 KB는 2014년 6월의 창고 건축 신고 서류와 해마다 갱신한 창고 화재보험 증권, 창고 전기요금 고지서, 의뢰인 회사의 사업장 주소가 그 땅으로 올라 있는 사업자등록증을 연도별로 묶어 12년 동안 점유가 끊긴 적이 없다는 점을 소명했습니다.

조력 포인트 | ② 매도인이 스스로 인정해 온 매매

매도인이 써 준 토지사용승낙서에는 매매계약에 따라 매수인이 창고를 짓는 데 동의한다는 문구가 들어 있었고, 2019년 근저당 말소 직후 매도인이 '이제 등기만 남았네'라고 보낸 문자도 의뢰인의 휴대전화에 남아 있었습니다.

해마다 한 번씩 12번 보낸 재산세 상당액 송금 기록은 매도인이 그 땅의 세금 부담을 실질적으로 의뢰인 몫으로 받아들여 온 사정으로 정리해, 이제 와서 계약이 끝났다고 하는 주장과 맞지 않는다는 점을 짚었습니다.

조력 포인트 | ③ 대금을 돌려주겠다는 해제 주장과 창고를 비우라는 요구

매도인은 받은 돈을 돌려주면 계약을 없던 일로 할 수 있다는 취지로 말했지만, 민법 제565조가 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있게 한 것은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지이고, 이 사건은 2014년에 중도금과 잔금이 모두 지급되고 땅도 넘겨진 뒤여서 그런 해제가 들어설 자리가 없었습니다.

창고를 비우라는 요구에 대해서는, 민법 제213조가 소유자의 반환 청구에 대해 점유자가 점유할 권리를 가지면 반환을 거부할 수 있다고 정하고 있어 매매계약에 따라 땅을 넘겨받은 의뢰인은 그 요구에 응할 의무가 없다는 점을 신청서에 함께 적었습니다.

조력 포인트 | ④ 처분 위험을 보여 준 자료

보전의 필요성은 매도인이 땅을 다른 사람에게 팔아 이전등기를 마치면 의뢰인이 소유권을 얻는 길이 사실상 막힌다는 데 있었으므로, 중개 앱의 매물 광고 화면과 매수 문의가 두 건 있다는 중개사무소의 답을 적은 통화 기록, 7월 23일 매도인과 나눈 통화의 녹음을 날짜별로 묶어 냈습니다.

매도인이 다른 사람에게 땅을 넘기면 의뢰인에게 남는 것은 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상 청구뿐인데, 12년 동안 창고와 사업장으로 써 온 땅은 금전 배상으로 대신하기 어렵다는 점도 함께 설명했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 담보 제공과 가처분 등기

법원은 8월 3일 신청을 받아 8월 12일 담보 3,400만 원을 제공하라는 명령을 했고, 의뢰인은 8월 18일 그 가운데 400만 원은 현금으로 공탁하고 3,000만 원은 보증보험증권으로 냈습니다.

담보 금액은 땅의 광고 가격 3억 4,000만 원의 10분의 1이었고, 법무법인 KB는 담보를 제공한 날 법원에 그 사실을 알려 결정과 등기 촉탁이 늦어지지 않도록 했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 본안 소송의 준비

가처분은 본안 판결이 나올 때까지 현재 상태를 묶어 두는 임시 조치일 뿐이어서, 가처분 신청과 함께 소유권이전등기 청구 소장 초안을 준비해 결정 직후 낼 수 있게 했습니다.

소장에는 2014년 매매계약과 대금 지급, 인도와 점유의 계속, 근저당 말소 뒤의 문자를 차례로 적어 가처분 단계에서 낸 자료가 그대로 본안의 증거로 이어지도록 맞췄습니다.

창고 부지 처분금지가처분 사건의 결과

법원은 2026년 8월 20일 매도인이 그 땅을 팔거나 증여하고 저당권이나 전세권, 임차권을 설정하는 등 일체의 처분을 하여서는 안 된다는 처분금지가처분 인용 결정을 했고, 이튿날인 8월 21일 등기부에 가처분 기입등기가 마쳐졌습니다. 법원은 의뢰인이 잔금을 모두 치르고 2014년 5월부터 땅을 넘겨받아 점유해 왔다는 점이 소명돼 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸했다고 보기 어렵고, 매물 광고와 매수 문의로 처분 위험도 소명됐다고 보았습니다. 의뢰인은 9월 8일 매도인을 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 냈고, 그 소송은 지금 진행 중입니다.

• 2014년 계약금·중도금·잔금 1억 9,000만 원의 송금 기록과 5월 2일 인도 뒤 이어진 창고 사용 자료

• 토지사용승낙서의 매매계약 문구, 근저당 말소 뒤 매도인의 문자, 12번의 재산세 상당액 송금

• 3억 4,000만 원 매물 광고와 중개사무소의 매수 문의로 드러난 처분 위험

처분금지가처분 인용은 본안에서 이겼다는 뜻이 아니라, 본안 판결이 나올 때까지 땅이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 묶어 둔 것입니다. 매도인은 결정에 이의를 신청하거나 본안에서 시효를 다시 다툴 수 있으므로, 의뢰인은 가처분 단계에서 낸 점유 자료를 본안에서도 그대로 이어 가고 있습니다. 등기를 12년이나 미룬 것은 위험한 일이었지만, 그동안 땅을 넘겨받아 써 온 사실이 해마다 기록으로 남아 있었기에 가처분 단계에서 시효 주장을 넘을 수 있었습니다. 부동산을 사고 등기를 미뤄 둔 채 쓰고 있다면 매매계약서와 대금 송금 기록, 인도받은 날을 보여 주는 자료를 한데 모아 보관하고, 등기를 미루는 이유와 일정을 문자로라도 주고받아 남기는 것이 효과적입니다. 매도인이 땅을 매물로 내놓았다는 사실을 알게 됐다면 항의 전화부터 하기보다 광고 화면부터 저장해 두고 가처분을 검토하는 순서가 바람직합니다.

· 인접 신축 공사중지 가처분을 신청한 70대 주택 소유자가 균열 측정 기록으로…

· 편의점 아르바이트 절도 고소를 당한 고등학생이 정산 기록으로 불송치 결정을 받…