건설·부동산분쟁

공사대금 대물변제 호실 가처분에서 50대 시공업자가 정산 합의서와 매물 광고를 밝혀 인용받은 사례

가처분 인용

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 29회 작성일 26-11-01 16:02

사건의 개요

공사대금 잔금 4억 2,000만 원 대신 두 호실을 넘겨받기로 한 50대 시공업자가 건축주의 매각 움직임을 등기부와 매물 광고로 밝혀 가처분 인용 결정을 받은 사례입니다. 건축주는 사용승인 뒤 2월부터 석 달 사이 열두 세대 가운데 일곱 세대를 팔아 이전등기를 마쳤으면서도, 의뢰인에게 넘기기로 한 401호와 402호는 욕실 하자 보수가 끝나지 않았다며 등기를 미뤘습니다. 두 호실이 중개사무소 매물 목록에 올라온 것을 본 의뢰인은 다른 사람 앞으로 등기가 넘어가면 공사대금을 받을 길이 사라진다는 생각에 서둘러 대응 방법을 찾았습니다.

공사대금 대물변제 호실 가처분 신청에 이르기까지의 경위

의뢰인은 52세로 경기 서남부에서 작은 건설업체를 운영하는 시공업자이며, 2024년 9월 한 건축주와 지상 5층 다세대주택 12세대를 19억 8,000만 원에 짓는 도급계약을 맺었습니다.

✔ 공사대금 정산 합의서가 두 호실의 소유권을 넘기기로 한 약정인지, 돈을 받기 위한 담보에 불과한지

✔ 건축주가 남은 호실을 처분할 우려가 있어 지금 가처분이 필요한지

✔ 401호 욕실 누수를 이유로 한 건축주의 이전 거절에 정당한 사유가 있는지

공사는 2025년 12월 마무리되어 2026년 1월 8일 사용승인이 났고, 건축주는 그때까지 공사대금 가운데 15억 6,000만 원을 치렀지만 잔금 4억 2,000만 원은 분양이 끝나면 주겠다며 미뤘으며, 의뢰인은 사용승인 직후 열두 세대의 열쇠를 모두 건축주에게 넘기고 현장에서 철수했습니다.

두 사람은 2026년 2월 3일 공사대금 정산 합의서를 썼는데, 잔금 4억 2,000만 원의 지급에 갈음하여 401호와 402호를 각 2억 1,000만 원으로 계산해 4월 30일까지 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 해 준다는 내용이었고, 건축주는 인감도장을 찍고 인감증명서를 붙였으며 같은 달 건물 전체의 소유권보존등기를 마쳤습니다.

약속한 4월 30일이 지나도 등기는 이루어지지 않았고, 건축주는 401호 욕실 천장에 물이 샌다며 보수가 끝나야 넘기겠다고 했지만 의뢰인은 이미 3월 20일 배관 연결부를 고치고 건축주의 확인 서명까지 받아 둔 상태였으며, 그사이 다른 일곱 세대는 2월부터 4월 사이 차례로 팔려 이전등기가 끝났습니다.

5월 하순에는 401호와 402호가 인근 중개사무소의 매물 목록과 부동산 앱에 각 2억 3,500만 원으로 올라왔고, 건축주는 의뢰인과의 통화에서 합의서는 돈을 못 받을 때를 대비한 담보일 뿐이니 팔아서 현금으로 주겠다고 했습니다. 의뢰인은 그 통화를 녹음해 두었다가 매물 화면과 합의서를 챙겨 2026년 6월 2일 법무법인 KB를 찾았습니다.

공사대금 대물변제 호실 가처분 신청에서 법무법인 KB가 준비한 것

가처분이란 본안 판결이 나기 전에 다툼의 대상인 물건의 현상이 바뀌어 권리를 실현하기 어려워질 염려가 있을 때 그 처분 등을 임시로 막아 두는 법원의 보전처분을 말합니다. 이 사건에서는 두 호실이 제3자에게 넘어가기 전에 처분을 묶는 것이 먼저였기 때문에, 민사집행법이 정한 다툼의 대상에 관한 가처분을 택하고 피보전권리와 보전의 필요성을 각각 다른 자료로 세우는 데 신청서의 무게를 두었습니다.

조력 포인트 | ① 유치권 대신 가처분을 고른 이유

공사대금을 받지 못한 시공업자는 흔히 민법 제320조의 유치권을 먼저 떠올리지만, 유치권은 물건을 계속 점유하고 있어야 인정되는데 의뢰인은 사용승인 직후 열두 세대의 열쇠를 모두 넘겨 점유를 잃은 상태였으므로 이 길은 처음부터 쓰기 어려웠습니다.

금전 채권을 지키는 가압류도 검토했지만, 합의서가 정한 것은 돈이 아니라 두 호실의 소유권이었으므로 그 호실 자체의 처분을 막는 처분금지가처분이 맞는 절차였습니다.

조력 포인트 | ② 피보전권리 — 정산 합의서의 성격

피보전권리는 정산 합의서에 따른 401호와 402호의 소유권이전등기청구권으로 잡았습니다. 합의서가 '잔금의 지급에 갈음하여'라는 표현을 쓰고 두 호실의 가액 합계를 잔금과 같은 4억 2,000만 원으로 맞췄으며 남는 돈을 정산하거나 돈으로 갚으면 등기를 돌려준다는 조항이 전혀 없다는 점을 들어, 이 합의가 담보가 아니라 공사대금 대신 호실을 넘기기로 한 약정이라고 설명했습니다.

공사대금 채권이 있다는 점은 민법 제664조가 정한 도급계약을 맺은 계약서와, 민법 제665조에 따라 보수를 받을 때가 되었음을 보여 주는 사용승인 뒤의 건물 인도 사실, 15억 6,000만 원의 입금 내역으로 함께 소명했습니다.

조력 포인트 | ③ 보전의 필요성 — 석 달 사이 팔린 일곱 세대

건물 등기부를 떼어 보니 열두 세대 가운데 일곱 세대가 2월부터 4월 사이 차례로 다른 사람 앞으로 이전등기가 되어 있었고 401호와 402호를 뺀 나머지 세 세대 가운데 두 곳에는 금융기관의 근저당권까지 설정되어 있어, 건축주가 남은 호실도 빠르게 팔거나 담보로 쓰고 있다는 사정이 등기부만으로 드러났습니다.

여기에 두 호실이 각 2억 3,500만 원에 올라온 매물 화면과 팔아서 주겠다는 건축주의 통화 녹음을 정리한 녹취록을 더해, 지금 처분을 막지 않으면 본안에서 이겨도 두 호실을 받을 수 없게 된다는 점을 보였습니다.

조력 포인트 | ④ 하자를 이유로 한 이전 거절에 대한 반박

건축주가 그동안 401호 욕실 누수 보수가 끝나지 않았다는 이유로 등기를 미뤄 왔으므로, 신청서에 의뢰인이 3월 20일 배관 연결부를 고친 작업 사진과 건축주가 보수 완료란에 서명한 확인서를 붙여 이전을 미룰 사유가 남아 있지 않다는 점을 미리 밝혔습니다.

남은 하자가 있더라도 민법 제667조에 따른 하자보수나 그에 갈음한 손해배상의 범위에서 정리할 문제이고, 이미 고친 누수를 이유로 4억 2,000만 원어치 두 호실의 이전을 통째로 미룰 수는 없다는 점도 함께 짚었습니다.

조력 포인트 | ⑤ 담보 제공과 가처분 등기

6월 9일 신청서를 내자 법원은 6월 16일 의뢰인에게 담보로 3,000만 원을 제공하라고 명하면서 그중 1,000만 원은 현금으로 공탁하고 나머지 2,000만 원은 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서로 낼 수 있게 했고, 의뢰인은 이틀 뒤인 6월 18일 공탁과 보증서 제출을 마쳤습니다.

결정이 나자 법원의 촉탁으로 두 호실의 등기부에 처분금지가처분 등기가 올라갔습니다.

조력 포인트 | ⑥ 본안 소송과 그 뒤의 협의

가처분은 임시의 조치이므로 결정 뒤 2026년 7월 7일 건축주를 상대로 401호와 402호의 소유권이전등기를 구하는 본안 소송을 냈고, 소장에는 정산 합의서와 사용승인서, 하자 보수 확인서, 매물 화면을 그대로 붙여 가처분에서 세운 사실관계를 이어 갔습니다.

가처분 등기가 된 뒤 두 호실의 매물 광고는 내려졌고, 건축주 쪽은 이전등기 일정을 협의하자고 연락해 왔습니다.

공사대금 대물변제 호실 가처분 신청의 결론

법원은 2026년 6월 19일 정산 합의서의 문언과 가액 계산에 비추어 의뢰인에게 401호와 402호에 관한 소유권이전등기청구권이 있다는 점이 소명되었고, 다른 일곱 세대가 석 달 사이 팔리고 두 호실까지 매물로 나온 사정을 보면 보전의 필요성도 인정된다고 판단했습니다. 그에 따라 두 호실에 대해 매매·증여·저당권 설정 등 일체의 처분을 금지하는 가처분 인용 결정을 했고, 건축주가 등기를 미루며 들던 욕실 누수 문제도 보수 완료 확인서에 비추어 이전을 미룰 사유로 보지 않았습니다.

• 잔금과 같은 가액으로 두 호실을 특정하고 정산 조항을 두지 않은 정산 합의서의 문언

• 석 달 사이 일곱 세대가 팔리고 두 호실이 매물로 나온 등기부와 광고 화면

• 보수 완료 확인서로 정리된 401호 욕실 누수 주장

공사대금 대신 호실을 받기로 했다면 그 합의가 담보인지 대물변제 약정인지가 결과를 좌우하므로, 합의서를 쓸 때부터 잔금의 지급에 갈음한다는 문구와 호실 번호, 가액, 이전 기한을 분명히 적어 두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 의뢰인이 열쇠를 넘긴 뒤라 유치권을 쓸 수 없었지만, 합의서의 문언과 등기부에 드러난 건축주의 매각 속도, 매물 광고를 함께 놓아 피보전권리와 보전의 필요성을 각각 세운 것이 인용 결정으로 이어졌습니다. 가처분은 처분을 묶어 둘 뿐 소유권을 옮겨 주지는 않으므로 결정 뒤에는 본안 소송이나 협의로 이전등기까지 마쳐야 하고, 담보로 낸 공탁금도 본안이 정리된 뒤에야 돌려받을 수 있다는 점을 미리 계산에 넣어 두시는 것이 바람직합니다. 건축주가 다른 호실을 빠르게 팔기 시작했다면 그 등기부를 시점별로 떼어 두는 일이 먼저입니다.

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