건설·부동산분쟁

공장 임대차 명도 건물인도 완료로 60대 건물주가 넉 달 만에 공장을 되찾은 사례

건물인도 완료

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 41회 작성일 26-10-27 09:39

사건의 개요

넉 달 치 차임을 밀린 공장 임차인이 시설 공사비를 먼저 돌려 달라며 버티자 60대 건물주가 명도소송과 강제집행으로 공장 임대차 명도 건물인도 완료를 이룬 사례입니다. 임차인은 공장 바닥 보강과 전기 증설에 3천만 원을 들였다며 그 돈을 받기 전에는 나갈 수 없다고 했고, 기계를 그대로 둔 채 연락을 끊었습니다. 의뢰인은 새 임차인과의 계약이 깨질까 걱정하며 법무법인 KB의 문을 두드렸습니다.

공장 임대차 명도 사건이 일어나기까지의 경위

의뢰인은 은퇴 뒤 공장 건물 한 동을 임대해 생활비를 마련해 온 60대 건물주로, 임차인과 5년째 계약을 이어 왔습니다.

✔ 넉 달 치 차임 연체를 이유로 한 계약 해지가 적법한지

✔ 임차인이 들인 시설 공사비를 먼저 돌려줘야 하는지

✔ 공장 안에 남겨진 기계를 어떻게 정리해 건물을 비울지

임차인은 월 400만 원에 공장을 빌려 금속 가공업을 해 왔는데 지난해 봄부터 거래처가 줄었다며 차임을 미루기 시작했고, 넉 달 동안 한 푼도 내지 않아 밀린 차임이 1,600만 원에 이르렀습니다.

의뢰인은 두 차례 내용증명으로 차임을 독촉한 뒤 계약 해지를 통보했지만, 임차인은 입주 때 공장 바닥 보강과 전기 증설에 3천만 원을 들였으니 그 돈을 먼저 돌려줘야 나가겠다고 맞섰습니다.

임차인은 이후 공장 문을 잠근 채 기계와 원자재를 그대로 두고 연락을 끊었고, 의뢰인은 다음 달 입주하기로 한 새 임차인에게서 일정이 지켜지지 않으면 계약을 없던 일로 하겠다는 말을 들었습니다.

보증금 3천만 원에서 밀린 차임을 빼면 남는 돈도 많지 않은 상황에서 의뢰인은 공장을 빨리 되찾는 방법을 찾기 위해 법무법인 KB에 연락해 왔습니다.

공장 임대차 명도 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

임차인이 시설 공사비를 앞세워 시간을 끄는 동안 공장이 비어 있는 손해가 계속 늘고 있었기 때문에, 해지의 적법성과 공사비 주장의 한계를 동시에 정리하고 집행까지의 일정을 처음부터 설계했습니다.

조력 포인트 | ① 차임 연체와 계약 해지의 정리

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있으므로, 통장 입금 내역과 독촉 내용증명, 해지 통보의 도달 증명을 날짜순으로 정리해 넉 달 치 1,600만 원이 밀린 시점에 해지 요건이 갖춰졌다는 점을 분명히 했습니다.

임차인이 해지 통보를 받은 날짜는 우체국 배달 기록으로 확인했습니다.

조력 포인트 | ② 갱신 요구에 대한 대응

임차인은 소송 중에 계약 갱신을 요구했지만 상가건물 임대차보호법 제10조는 3기의 차임액에 이르는 연체 사실이 있는 경우 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있어, 연체 기록을 근거로 갱신 요구가 받아들여질 수 없다는 점을 주장했습니다.

재판부는 이 점을 다툼 없는 사실로 정리했습니다.

조력 포인트 | ③ 시설 공사비 주장에 대한 반박

민법 제626조의 유익비는 건물의 객관적 가치를 높인 비용으로서 임대차가 끝날 때 그 가치가 남아 있어야 청구할 수 있는데, 공장 바닥 보강과 전기 증설은 임차인의 금속 가공업을 위한 맞춤 공사였고 계약서에는 원상회복 특약이 있었다는 점을 들어 유익비 청구가 인정되기 어렵다고 반박했으며, 설령 일부가 인정되더라도 건물을 비우는 것을 미룰 이유는 되지 않는다는 점을 짚었습니다.

임차인이 공사비 영수증을 내지 못한 점도 함께 지적했습니다.

조력 포인트 | ④ 부속물 매수청구의 정리

임차인은 공장에 설치한 크레인과 배전반을 사 달라는 민법 제646조의 부속물 매수청구도 했지만, 그 설비가 건물의 일반적인 사용을 위한 것이 아니라 임차인의 영업에만 쓰이는 설비라는 점과 의뢰인의 동의 없이 설치됐다는 점을 들어 매수 대상이 아니라고 반박했습니다.

새 임차인은 해당 설비가 필요 없다는 확인서를 써 주었습니다.

조력 포인트 | ⑤ 건물인도 청구와 판결

민법 제618조의 임대차가 해지로 끝난 이상 임차인은 공장을 돌려줘야 하고 의뢰인은 민법 제213조에 따라 소유자로서 건물의 반환을 구할 수 있다는 점을 청구 원인으로 세웠으며, 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 해 두어 임차인이 다른 사람에게 공장을 넘기는 일을 막았습니다.

판결은 소를 낸 지 석 달 만에 선고됐습니다.

조력 포인트 | ⑥ 강제집행과 남은 물건의 정리

판결 뒤에도 임차인이 기계를 치우지 않아 집행관과 일정을 잡아 강제집행을 진행했고, 공장 안의 기계와 원자재는 목록을 만들어 사진과 함께 기록한 뒤 보관 창고로 옮겨 임차인에게 찾아가도록 통지했으며, 밀린 차임과 집행 비용은 보증금에서 정산했습니다.

새 임차인은 약속한 날짜에 맞춰 입주할 수 있었습니다.