건설·부동산분쟁

공인중개사 손해배상 소송에서 선순위 보증금 설명 누락을 밝혀 승소한 신혼부부 사례

승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 54회 작성일 26-10-15 09:37

사건의 개요

다가구주택 전세 계약 때 선순위 보증금 설명을 제대로 듣지 못한 20대 신혼부부가 경매로 보증금 1억 2천만 원을 잃은 뒤 공인중개사 손해배상 소송에서 승소한 사례입니다. 중개사는 등기부를 보여 주었고 나머지는 임차인이 직접 확인했어야 한다며 책임을 부인했고, 공제 기관도 중개사의 과실이 분명하지 않다며 지급을 미루었습니다. 법무법인 KB는 중개대상물 확인·설명서의 빈칸과 계약 당일 오간 문자를 근거로 설명 의무 위반을 밝혔고, 법원은 중개사와 공제 기관이 함께 손해의 70퍼센트를 배상하라고 판결했습니다.

공인중개사 손해배상 청구에 이른 경위

의뢰인은 경기도 부천에서 첫 신혼집을 구하던 20대 부부로, 공인중개사의 소개로 방 열두 개짜리 다가구주택의 투룸을 보증금 2억 원에 전세로 계약하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다.

✔ 중개사가 다른 세대의 선순위 보증금을 확인·설명할 의무가 있었는지

✔ 등기부만 보여 준 것으로 설명 의무를 다했다고 볼 수 있는지

✔ 임차인 부부에게도 과실이 있다면 배상 범위를 어떻게 정할지

계약 당시 등기부에는 은행 근저당 3억 원만 있었고 건물 시세는 15억 원 정도라 부부는 안전하다고 생각했는데, 같은 건물의 다른 열한 세대가 먼저 들어와 있던 전세 보증금 합계가 9억 원이 넘는다는 사실은 계약 때 아무도 알려 주지 않았습니다.

중개사는 계약 전 부부가 다른 세대 보증금이 얼마나 되느냐고 묻자 문자로 대부분 월세라 크지 않다고 답했고, 중개대상물 확인·설명서의 선순위 임대차 보증금 칸은 비워 둔 채 서명을 받았으며, 임대인에게 확정일자 부여 현황을 요구해 확인한 적도 없었습니다.

입주 2년 뒤 임대인이 세금을 내지 못해 건물이 경매에 넘어갔고, 배당표를 받아 보니 근저당과 선순위 임차인들에게 먼저 배당이 돌아가 부부가 받은 돈은 8천만 원에 그쳐 보증금 가운데 1억 2천만 원을 잃게 되었습니다.

부부는 중개사에게 책임을 물었지만 중개사는 등기부를 보여 주었고 나머지는 부부가 스스로 확인했어야 한다고 맞섰고, 중개사가 가입한 공제 기관도 사고 접수를 받고서 몇 달째 결론을 내지 않자 부부는 배당이 끝난 직후 법무법인 KB에 소송을 맡겼습니다.

공인중개사 손해배상 소송에서 법무법인 KB가 맡은 일

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 다가구주택 중개에서는 등기부에 나오지 않는 선순위 보증금이 임차인에게 가장 큰 위험이라는 점에 주목해, 중개사가 그 위험을 확인하고 설명할 의무를 어떻게 저버렸는지를 계약 서류와 문자로 하나씩 짚었습니다.

조력 포인트 | ① 확인·설명 의무의 범위 정리

법원은 다가구주택을 중개하는 공인중개사가 임대인에게 다른 세대의 보증금과 임대차 기간을 확인하고 그 내용을 임차인에게 설명해야 하며, 임대인이 자료를 주지 않으면 그 사실이라도 알려야 한다고 보아 왔다는 점을 들어, 등기부만 보여 준 것으로는 의무를 다했다고 볼 수 없다는 의견을 냈습니다.

선순위 보증금은 등기부에 나오지 않는다는 점이 핵심이었습니다.

조력 포인트 | ② 확인·설명서의 빈칸

중개사가 작성해 교부한 중개대상물 확인·설명서에서 선순위 임대차 보증금 칸이 비어 있고 확인 방법란에도 아무 표시가 없다는 점을 확대해 증거로 내고, 같은 중개사무소가 다른 거래에서 작성한 설명서에는 이 칸이 채워져 있었다는 자료도 함께 제출했습니다.

빈칸 하나가 설명 의무 위반을 그대로 보여 주었습니다.

조력 포인트 | ③ 잘못된 설명이 담긴 문자

계약 이틀 전 부부가 다른 세대 보증금을 묻자 중개사가 대부분 월세라 크지 않다고 답한 문자를 제출해, 중개사가 단순히 설명을 빠뜨린 것을 넘어 사실과 다른 내용을 알려 부부가 위험을 판단할 기회를 잃게 했다는 점을 강조했습니다.

중개사는 이 문자에 대해 기억나지 않는다고만 답했습니다.

조력 포인트 | ④ 배상 책임과 공제 기관의 지급 의무

공인중개사법 제30조는 중개행위에서 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 중개사가 그 손해를 배상해야 하고, 이를 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하도록 정하고 있어 공제 기관도 함께 지급할 책임이 있다는 점을 들어 두 곳을 모두 피고로 삼았습니다.

민법 제750조의 불법행위 책임도 함께 주장했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 손해액과 과실상계에 대한 대응

손해액은 배당표에 나온 미회수 보증금 1억 2천만 원으로 정리하고, 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 부부가 전입신고와 확정일자를 갖추고도 선순위 보증금 때문에 배당을 받지 못한 경위를 설명했으며, 상대가 주장하는 임차인의 과실에 대해서는 부부가 직접 물어보기까지 했다는 점을 들어 민법 제396조의 과실상계가 크게 적용되어서는 안 된다고 반박했습니다.

부부가 처음 하는 계약이라 중개사의 말을 믿었다는 사정도 덧붙였습니다.

조력 포인트 | ⑥ 증인신문과 변론

변론에서는 중개보조원을 증인으로 불러 계약 당시 임대인에게 다른 세대 계약서를 요구한 적이 없다는 진술을 받아 냈고, 공제 기관이 낸 약관상 면책 주장에 대해서는 중개사의 과실로 생긴 손해는 공제가 보장하는 바로 그 사고라는 점을 들어 반박했습니다.

재판은 1년 남짓 걸려 판결로 마무리되었습니다.

공인중개사 손해배상 사건이 마무리된 결과

법원은 중개사가 선순위 보증금을 확인하지 않고 사실과 다르게 설명해 확인·설명 의무를 위반했다고 보고, 부부의 과실을 30퍼센트로 정해 중개사와 공제 기관이 함께 8천4백만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

• 선순위 보증금 칸이 비어 있던 확인·설명서

• 다른 세대가 대부분 월세라고 답한 중개사의 문자

• 임대인에게 계약서를 요구한 적이 없다는 중개보조원의 진술

다가구주택 전세는 등기부가 깨끗해 보여도 다른 세대의 보증금이 먼저 배당되는 구조라 그 합계를 확인하지 않으면 위험을 알 수 없습니다. 중개사의 설명은 말보다 확인·설명서에 어떻게 적혔는지가 나중에 결정적인 증거가 되므로 계약 전에 빈칸이 없는지 꼭 살펴보시는 것이 안전합니다.