공사대금 유치권 행사로 상가 인테리어 잔금 1억 1천만 원을 모두 받은 과정
전액 회수
사건의 개요
상가 인테리어 공사를 마친 의뢰인이 잔금 1억 1천만 원을 받지 못하자 현장을 점유해 유치권을 행사하고 공사대금 소송을 함께 진행해 잔금 전액을 받은 사건입니다. 건물주는 하자가 많다며 지급을 미루었기에 법무법인 KB는 준공 당시의 기록과 하자 주장의 근거부터 나누어 살폈습니다.
공사대금 유치권을 행사하게 된 상가 현장
의뢰인은 1층 상가 두 칸을 음식점으로 바꾸는 인테리어 공사를 맡아 석 달 만에 마쳤지만 건물주와 임차인은 마감이 약속과 다르다며 잔금을 주지 않았고 그 사이 임차인은 영업 준비를 서두르며 현장에 들어오려 했습니다.
✔ 공사가 완성되었는지와 하자의 범위
✔ 유치권이 성립하기 위한 점유의 요건
✔ 잔금 지급과 하자 보수의 관계
민법 제664조의 도급은 일을 완성하기로 하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약이고 민법 제665조는 보수를 완성된 목적물을 인도하는 때에 지급하도록 정하고 있으므로 공사가 완성되었다면 작은 하자가 남아 있더라도 잔금 지급 의무 자체가 사라지지는 않습니다.
건물주 측은 바닥 타일의 줄눈과 주방 배관의 위치, 조명 색상 등 열한 가지를 하자로 들었지만 의뢰인이 가진 준공 사진과 설계 변경 메시지를 대조해 보니 그 가운데 일곱 가지는 공사 도중 임차인이 직접 요청해 바꾼 부분이었고 실제로 보수가 필요한 것은 네 가지였습니다.
민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가진 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있도록 정하고 있어 공사대금은 유치권으로 지킬 수 있는 채권이었지만 점유가 끊기면 유치권도 함께 사라지기에 현장을 계속 지키는 일이 무엇보다 중요했습니다.
임차인은 영업 개시가 늦어지면 손해가 커진다며 출입문 잠금을 풀어 달라고 요구했고 건물주는 잔금을 줄 테니 먼저 열쇠를 넘기라고 했으나 지급 날짜와 금액을 서면으로 약속하지는 않았습니다.
공사대금 유치권을 지킨 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB 건설전문 변호사는 공사대금 분쟁에서는 현장을 넘기는 순간 협상의 무게가 사라진다고 보고 유치권을 유지하면서 소송과 협상을 함께 진행했습니다.
조력 포인트 | ① 유치권 행사 사실의 공시
상가 출입문에 유치권 행사 중이라는 안내문을 붙이고 잠금장치를 새로 단 뒤 매일 현장을 확인한 기록을 사진으로 남겨 점유가 계속되고 있다는 점을 언제든 보여 줄 수 있게 했습니다.
점유를 기록으로 남기는 것이 유치권을 지키는 출발점입니다.
조력 포인트 | ② 하자 주장 열한 가지의 분류
건물주 측이 든 하자 열한 가지를 준공 사진과 설계 변경 메시지에 하나씩 맞추어 임차인의 요청으로 바뀐 일곱 가지와 실제 보수가 필요한 네 가지로 나누고 그 내용을 표로 정리해 건물주에게 보냈습니다.
하자 주장의 대부분이 근거를 잃자 지급을 미룰 이유도 줄어들었습니다.
조력 포인트 | ③ 남은 하자의 즉시 보수 제안
실제 보수가 필요한 네 가지는 의뢰인이 일주일 안에 비용을 들여 고치겠다고 먼저 제안하고 보수 일정을 서면으로 보내 잔금을 미룰 명분을 없앴으며 보수가 끝난 뒤에는 사진과 확인서를 함께 전달했습니다.
할 일을 먼저 끝내면 상대방도 미룰 이유를 찾기 어렵습니다.
조력 포인트 | ④ 공사대금 소송의 제기
민법 제665조에 따른 잔금과 지연이자를 청구하는 소장을 접수하고 건물주의 다른 부동산에 가압류를 신청해 소송이 길어지더라도 돈을 받을 길이 막히지 않도록 했습니다.
소송과 보전 조치를 함께 진행한 것이 건물주의 태도를 바꾸었습니다.
조력 포인트 | ⑤ 열쇠 인도 순서의 설계
임차인의 영업 개시가 급하다는 사정을 고려해 잔금이 의뢰인 계좌에 들어오는 것을 확인한 그날 열쇠를 넘기는 순서를 제안하고 그 순서를 합의서에 그대로 적어 점유를 먼저 넘기는 일이 없게 했습니다.
인도와 지급의 순서를 정해 두는 것이 중요합니다.
조력 포인트 | ⑥ 지연이자를 포함한 정산
준공일부터 실제 지급일까지의 지연이자를 계산해 잔금과 함께 청구하고 건물주가 이자 감액을 요구하자 보수를 먼저 마친 사정과 소송 비용을 들어 원금 전액과 이자 대부분을 받는 선에서 정산했습니다.
숫자를 미리 계산해 두면 정산 협상이 짧아집니다.
공사대금 유치권 사건의 결과
건물주는 가압류와 소송이 함께 진행되고 임차인의 영업 개시가 계속 늦어지자 잔금 1억 1천만 원과 지연이자를 한 번에 지급했고 의뢰인은 입금을 확인한 날 열쇠를 넘기고 소송을 마쳤습니다.
• 매일 기록으로 남긴 현장 점유
• 열한 가지에서 네 가지로 줄인 하자 주장
• 가압류와 함께 진행한 공사대금 소송
공사를 마치고도 잔금을 받지 못했다면 현장 열쇠를 넘기기 전에 지급 날짜와 금액을 서면으로 정해 두어야 합니다. 하자를 이유로 지급이 미뤄진다면 준공 사진과 설계 변경 기록으로 하자의 범위부터 나누고 점유를 유지하면서 대응하시는 것이 바람직합니다.
함께 보면 좋은 사례
· 공사대금 청구 화해 성립으로 하자 항목과 잔금의 범위를 갈라낸 과정
적용법령
· 민법 제664조
· 민법 제665조
· 민법 제320조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 06일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
