건설·부동산분쟁

권리금 손해배상 전부 기각으로 차임 연체 기록과 보호 제외 사유를 세운 과정

전부 기각

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 161회 작성일 26-10-04 15:18

사건의 개요

권리금 회수를 방해했다며 8,000만 원의 손해배상 청구를 받은 상가 임대인 의뢰인이 임차인의 3기분 차임 연체 기록을 내세워 청구 전부를 기각받은 사건입니다. 임차인은 의뢰인이 신규 임차인과의 계약을 이유 없이 거절했다고 주장했기에 법무법인 KB는 임대차 기간 전체의 차임 입금 내역부터 다시 맞추었습니다.

신규 임차인 거절과 쌓여 있던 차임 연체

의뢰인은 1층 상가를 5년째 음식점에 임대해 왔는데 임대차 종료 두 달 전 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 거절하자 임차인이 권리금을 받지 못했다며 8,000만 원의 손해배상을 청구했습니다.

✔ 임차인에게 3기분의 차임 연체가 있었는지

✔ 권리금 보호에서 제외되는 사유인지

✔ 손해액의 산정 방식

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절해 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하면서도 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그 보호에서 제외하고 있어 임차인 쪽의 사정부터 따져 볼 필요가 있었습니다.

임대차 기간 전체의 차임 입금 내역을 날짜별로 맞추어 보니 임차인은 마지막 해에 석 달 연속 차임을 내지 않아 3기분에 해당하는 금액이 연체된 시기가 있었고 그 무렵 의뢰인이 보낸 독촉 문자와 임차인이 답한 지급 약속 메시지도 그대로 남아 있었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 정하고 있는데 이 사유는 연체가 나중에 해소되었더라도 그런 사실이 있었던 이상 적용된다는 것이 판례의 태도였습니다.

의뢰인이 신규 임차인과의 계약을 거절한 이유도 그 후보자가 같은 업종을 하겠다면서 보증금의 절반만 내겠다고 한 사정에 있었고 그 협의 과정을 담은 문자도 남아 있어 거절에 이른 경위 역시 설명할 자료가 갖추어져 있었습니다.

권리금 청구에 맞서 법무법인 KB가 맞춘 입금 기록

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 권리금 회수방해 사건에서 임대인이 거절한 이유를 설명하기에 앞서 임차인이 애초에 보호 대상인지를 먼저 따지는 것이 순서라고 보았습니다.

조력 포인트 | ① 5년 치 차임 입금 내역의 대조

의뢰인 명의 계좌의 입금 내역을 임대차 계약의 차임 지급일과 한 줄씩 맞추어 연체가 시작된 날과 해소된 날을 표로 정리하고 3기분에 이른 기간을 색으로 표시해 한눈에 볼 수 있게 했습니다.

표의 색칠된 구간이 이 사건의 결론을 가리켰습니다.

조력 포인트 | ② 독촉과 답장의 정리

연체 기간에 의뢰인이 보낸 독촉 문자와 임차인이 「다음 달에 한꺼번에 내겠다」고 답한 메시지를 날짜순으로 묶어 연체 사실을 임차인도 알고 있었다는 점을 함께 보였습니다.

임차인 스스로 남긴 답장이 가장 분명한 자료였습니다.

조력 포인트 | ③ 보호 제외 사유의 법리 정리

상가건물 임대차보호법 제10조의4가 제10조 제1항 각 호의 사유를 보호 제외 사유로 끌어오는 구조를 정리하고 3기분 연체 사실이 있었던 이상 나중에 해소되었더라도 제외 사유가 된다는 판단 기준을 답변서에 담았습니다.

법리를 먼저 세우자 사실관계의 다툼이 좁혀졌습니다.

조력 포인트 | ④ 거절 경위의 보충

신규 임차인 후보자가 보증금의 절반만 내겠다고 한 협의 문자를 함께 내어 거절이 권리금을 가로채려는 목적이 아니었다는 점을 보충적으로 보였고 후보자의 조건을 정리한 표도 덧붙였습니다.

주된 주장과 보충 주장을 나누어 배치했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 손해액 주장에 대한 반박

임차인이 주장한 8,000만 원이 신규 임차인과 실제로 약정한 금액이 아니라 임차인이 희망한 금액이라는 점을 짚고 손해액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액으로 정해진다는 기준도 함께 적었습니다.

예비적인 반박까지 준비해 두어 어떤 판단에도 대비했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 민법상 책임 주장에 대한 대응

임차인이 예비적으로 민법 제750조의 불법행위와 민법 제390조의 채무불이행 책임을 함께 주장하자 의뢰인에게 위법한 방해 행위나 계약상 의무 위반이 없었다는 점을 앞의 자료로 다시 정리해 답했습니다.

같은 자료를 법리마다 다시 배열해 빈틈을 줄였습니다.

권리금 손해배상 소송의 판결

법원은 임차인에게 3기분의 차임 연체 사실이 있어 권리금 회수 기회 보호의 대상이 되지 않는다고 보고 8,000만 원의 청구를 전부 기각했습니다.

• 5년 치 입금 내역에서 드러난 3기분 연체

• 임차인이 남긴 지급 약속 메시지

• 보호 제외 사유의 법리 정리

청구가 모두 기각된 데에는 거절의 이유를 길게 변명한 일보다 5년 치 입금 내역 속에서 석 달의 공백을 찾아낸 일이 컸습니다. 보호 대상이 아니라는 점이 확인되자 나머지 다툼은 의미를 잃었습니다. 상가를 임대하고 있다면 차임이 밀릴 때마다 독촉 기록을 날짜와 함께 남겨 두는 쪽이 유리합니다.

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