계약갱신요구권 조정 성립으로 실거주 사유의 진정성을 확인한 과정
조정 성립
사건의 개요
실거주를 이유로 갱신을 거절당한 아파트 임차인 의뢰인이 그 사이 같은 집이 중개 매물로 올라온 사실을 확인해 2년 갱신과 차임 동결로 조정을 이끈 사건입니다. 임대인은 아들이 들어와 살 예정이라고 했으나 중개 앱에는 같은 호수가 전세로 올라와 있었기에 법무법인 KB는 그 게시 기록부터 보존했습니다.
실거주 통보와 같은 호수의 중개 매물
의뢰인은 4년 차 아파트 전세 임차인으로 처음 갱신을 요구했는데 임대인은 만료 다섯 달 전 아들이 결혼해 그 집에 살 예정이라며 갱신을 거절하고 명도를 요구하는 소를 냈습니다.
✔ 실거주 사유가 진정한지
✔ 갱신요구가 기간 안에 이루어졌는지
✔ 갱신 시 차임 증액의 범위
주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이나 직계비속이 실제로 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 정하지만 의뢰인이 거절 통보를 받은 지 3주 뒤 중개 앱에서 같은 동 같은 호수가 새 전세 매물로 올라와 있었기에 그 화면을 날짜가 보이게 저장하고 중개사무소에 문의한 통화도 기록으로 남겼습니다.
의뢰인은 만료 여섯 달 전에 문자로 갱신 의사를 밝혔고 그 문자에 임대인이 읽음 표시를 남긴 뒤 답을 미루다가 한 달 뒤 실거주를 통보했으므로 갱신요구가 법이 정한 기간 안에 이루어졌다는 점은 다툼이 거의 없었습니다.
임대인의 아들은 결혼 뒤 다른 지역 직장에 다니고 있었고 신혼집 전세 계약을 이미 다른 곳에 맺었다는 사정이 소송 과정에서 드러났기에 실거주 의사가 거절 당시에 실제로 있었는지가 사건의 중심이 되었습니다.
갱신이 인정되면 주택임대차보호법 제4조에 따라 기간은 2년이 되고 차임은 주택임대차보호법 제7조에 따라 5퍼센트 범위 안에서만 올릴 수 있으므로 법무법인 KB는 조정안을 낼 때 그 상한을 출발점으로 삼았습니다.
갱신 거절에 맞선 임차인 측 준비
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 실거주 사유를 다툴 때 임대인의 말이 아니라 거절 전후로 그 집이 어떻게 다루어졌는지를 보여 주는 기록이 결정적이라고 보았습니다.
조력 포인트 | ① 중개 매물 기록의 보존
중개 앱의 매물 화면을 게시일과 함께 저장하고 해당 중개사무소에 매물의 출처를 확인한 통화 내용을 녹취로 남겼으며 다른 중개 앱 두 곳에도 같은 매물이 올라와 있었다는 화면을 함께 모았습니다.
매물이 내려가기 전에 남겨 둔 화면이 조정의 흐름을 바꾸었습니다.
조력 포인트 | ② 갱신요구 시점의 정리
의뢰인이 보낸 갱신 요구 문자와 임대인의 읽음 표시, 한 달 뒤의 실거주 통보를 날짜 순서로 놓아 갱신요구가 기간 안에 이루어졌고 임대인이 그 뒤에 거절 사유를 만들었을 가능성을 짚었습니다.
순서를 바로 세워 두면 상대의 설명이 어디서 어긋나는지 드러납니다.
조력 포인트 | ③ 실거주 의사의 구체적 검토
주택임대차보호법 제6조의3의 실거주 사유를 판단할 때 고려되는 거주 예정자의 직장, 가족 상황, 다른 주거의 확보 여부를 항목으로 나누어 석명을 구했고 아들의 신혼집 계약이 이미 있었다는 답변을 받아냈습니다.
구체적인 질문이 막연한 사유를 걸러 냈습니다.
조력 포인트 | ④ 차임 증액 상한의 계산
임대인이 조정 단계에서 차임을 크게 올리는 조건을 내걸자 주택임대차보호법 제7조의 5퍼센트 상한을 기준으로 증액 가능한 최대치를 계산해 보이고 의뢰인이 그 범위 안에서는 협의할 뜻이 있다는 점을 밝혔습니다.
상한이 숫자로 정해지자 협상의 범위가 좁혀졌습니다.
조력 포인트 | ⑤ 명도 소송에 대한 답변
임대인의 명도 청구에 대해 갱신으로 기간이 연장되었다는 항변과 함께 거절 사유가 진정하지 않다는 자료를 묶어 답변서를 냈고 민법 제618조의 임대차 성질상 임차인이 기간 동안 사용할 권리가 있다는 점도 함께 적었습니다.
소송과 조정이 같은 자료 위에서 움직이도록 맞추었습니다.
조력 포인트 | ⑥ 조정안의 설계
재판부가 조정에 회부하자 2년 갱신과 차임 동결, 임대인이 실거주가 필요해지면 만료 석 달 전에 다시 협의한다는 조항을 담은 안을 먼저 제시해 임대인도 체면을 지키며 받아들일 수 있는 길을 열어 두었습니다.
상대가 받아들일 이유를 함께 담은 안이 빨리 성립했습니다.
명도 소송의 조정 결과
임대인은 조정 기일에서 실거주 주장을 거두고 2년 갱신과 차임 동결을 받아들였으며 조정이 성립해 소송이 끝났습니다.
• 거절 직후 같은 호수가 매물로 올라온 기록
• 아들의 다른 신혼집 계약
• 차임 상한을 기준으로 한 조정안
갱신을 지킨 것은 임대인의 말을 반박하는 데 힘을 쓴 일이 아니라 거절 뒤 그 집이 시장에 나온 화면을 사라지기 전에 붙잡아 둔 일이었습니다. 화면 한 장이 실거주 사유 전체를 다시 보게 했습니다. 갱신을 거절당했다면 그 집이 매물로 올라오는지 한동안 지켜보며 화면을 저장해 두시는 일이 바람직합니다.
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적용법령
· 민법 제618조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 03일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
