공사대금 청구 화해 성립으로 하자 항목과 잔금의 범위를 갈라낸 과정
조정 성립
사건의 개요
완공한 인테리어 공사의 잔금을 하자를 이유로 받지 못한 의뢰인이 하자 항목과 보수에 드는 금액을 하나씩 갈라내어 화해 성립으로 대금을 회수한 사건입니다. 상대는 공사 전체가 잘못되었다며 잔금 전액의 지급을 거절했습니다. 법무법인 KB는 항목별 금액부터 세웠습니다.
준공 후 잔금 지급이 멈춘 경위
의뢰인은 상가 인테리어 공사를 계약금액 9천만원에 맡아 공정을 모두 마쳤으나 상대가 바닥 마감과 전기 배선에 하자가 있다며 잔금 2천700만원의 지급을 멈추었습니다.
✔ 하자가 실제로 있는 항목의 범위
✔ 보수에 드는 금액의 산정
✔ 잔금 지급과 보수 의무의 관계
상대는 공사 전체가 잘못되었다며 잔금 전액의 지급을 거절했으나 법무법인 KB가 현장을 확인해 보니 지적된 부분은 바닥 마감 일부와 콘센트 두 곳의 위치였고 나머지 공정은 설계와 일치했기에 지적 항목을 도면 위에 표시한 자료를 먼저 만들었습니다.
하자로 지적된 항목의 보수에 드는 금액을 두 곳의 전문 업체에서 각각 산정받아 보니 합계가 180만원과 220만원으로 나왔기에 잔금 2천700만원과의 차이가 분명해졌고 이 수치가 뒤의 협의에서 그대로 기준이 되었습니다.
계약서에는 추가 공사에 관한 내용이 구두로만 정해진 부분이 있었고 상대는 그 부분을 계약금액에 포함된 것으로 주장했기에 공사 기간에 오간 메시지와 자재 반입 사진을 모아 추가로 투입된 범위를 날짜별로 정리해야 했습니다.
민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있을 때 하자의 보수나 손해의 배상을 구할 수 있도록 하고 있고 민법 제665조는 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하도록 정하고 있어 두 의무의 관계를 서면에서 함께 다루기로 했습니다.
공사대금 분쟁에서 법무법인 KB가 세운 항목별 금액
법무법인 KB 건설전문 변호사는 하자의 유무를 다투기보다 하자의 크기를 금액으로 세우는 편이 회수에 빠르다고 보고 산정을 가장 앞에 두었습니다.
조력 포인트 | ① 지적 항목의 도면 표시
상대가 지적한 부분을 하나씩 현장에서 확인해 도면 위에 위치와 범위를 표시하고 설계와 일치하는 공정과 어긋나는 공정을 색으로 나누어 전체 공사 가운데 다툴 범위가 어느 정도인지를 한 장으로 보였습니다.
범위가 눈에 보이면 전체가 잘못되었다는 주장은 유지되기 어렵습니다.
조력 포인트 | ② 보수 금액의 복수 산정
지적된 항목의 보수에 드는 금액을 두 곳의 전문 업체에서 각각 받아 180만원과 220만원이라는 수치를 확보하고 각 항목의 단가와 수량을 나누어 적어 어느 부분에서 차이가 나는지까지 함께 제출했습니다.
한 곳의 산정만 내면 금액 자체가 다투어지기에 두 곳을 받아 두는 편이 낫습니다.
조력 포인트 | ③ 추가 공사 범위의 복원
공사 기간에 오간 메시지와 자재 반입 사진, 작업 일지를 날짜별로 모아 구두로 정해진 추가 공사의 범위를 복원하고 그 항목이 당초 계약금액에 들어 있지 않다는 점을 민법 제664조가 정한 도급의 구조에 맞추어 설명했습니다.
구두로 정한 부분은 기록이 흩어져 있어 날짜 순으로 꿰어야 범위가 보입니다.
조력 포인트 | ④ 두 의무의 관계 정리
민법 제665조는 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하도록 하고 있고 민법 제667조는 하자의 보수를 구할 수 있도록 하고 있어 잔금 전액을 멈출 수 있는 범위가 하자에 상당하는 금액에 그친다는 점을 조문의 구조로 정리해 서면에 담았습니다.
두 의무의 관계가 분명해지면 멈출 수 있는 금액의 상한이 드러납니다.
조력 포인트 | ⑤ 담보책임 기간의 확인
민법 제670조는 하자에 관한 담보책임의 존속기간을 정하고 있어 지적된 항목이 그 기간 안에 있는지를 확인하고 뒤에 같은 항목으로 다시 문제가 제기되지 않도록 화해의 내용에 그 범위를 적어 두는 방안을 준비했습니다.
기간과 범위를 함께 적지 않으면 같은 다툼이 되풀이됩니다.
조력 포인트 | ⑥ 화해안의 설계
잔금에서 보수 금액 220만원을 공제한 금액을 2회에 걸쳐 지급하고 그 지급으로 하자에 관한 다툼을 모두 마치는 내용의 화해안을 만들어 제시했으며 민법 제393조가 정한 손해의 범위를 들어 추가 청구가 남지 않도록 문장을 다듬었습니다.
지급 방법까지 함께 제시하면 금액만 다투던 협의가 움직입니다.
공사대금 분쟁의 화해 내용
법원의 조정 기일에서 잔금에서 보수 금액을 공제한 금액을 2회에 나누어 지급하고 하자에 관한 다툼을 모두 마치는 내용의 화해가 성립했습니다.
• 지적 항목의 범위가 도면으로 특정된 점
• 보수 금액이 복수의 산정으로 확인된 점
• 지급 방법이 분할로 설계된 점
회수로 이어진 것은 하자가 없다고 다툰 일이 아니라 하자의 크기를 금액으로 세운 일이었습니다. 220만원이라는 수치가 나오자 2천700만원을 모두 멈출 근거는 사라졌습니다. 공사대금을 받지 못하고 있다면 지적된 항목마다 보수 금액을 따로 산정해 두는 쪽이 유리합니다.
함께 보면 좋은 사례
· 공사대금 조정 성립으로 추가 공사의 범위를 갈라낸 대응 과정
적용법령
· 민법 제664조
· 민법 제665조
· 민법 제667조
· 민법 제670조
· 민법 제393조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 02일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
