민사·행정

건물인도 완료로 점유 권원의 소멸 시점을 밝힌 대응 과정

건물인도 완료

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 220회 작성일 26-10-01 10:40

사건의 개요

임대차가 끝난 뒤에도 상가를 비우지 않는 점유자를 상대로 인도를 구한 사건에서 점유할 권리가 언제 사라졌는지를 계약 서류로 밝혀 인도를 마친 사례입니다. 상대는 권리금과 시설비를 이유로 버티고 있었습니다. 법무법인 KB는 두 문제를 분리했습니다.

건물인도 청구에 이르게 된 경위

의뢰인은 민법 제618조가 정한 임대차에 따라 상가를 5년간 임대해 왔으나 계약 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 시설비를 이유로 점포를 비우지 않아 인도를 구하게 되었습니다.

✔ 점유 권원의 소멸 시점

✔ 시설비 주장과 인도의 관계

✔ 차임 상당액의 산정

계약서에는 기간과 갱신에 관한 조항이 있었고 의뢰인은 기간 만료 6개월 전에 갱신을 하지 않겠다는 뜻을 내용증명으로 통지해 두었기에 법무법인 KB는 그 통지가 도달한 날짜와 계약서의 조항을 나란히 놓고 점유할 권리가 언제 사라졌는지를 먼저 확정했습니다.

상대는 내부 시설에 들인 비용을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 주장했으나 계약서에는 원상회복 조항이 있었고 시설 설치에 대한 사전 동의 서류가 남아 있지 않아 그 주장의 근거가 약하다는 점을 정리했습니다.

기간이 끝난 뒤에도 점포가 그대로 운영되고 있었기에 그 기간에 대한 차임 상당액을 월별로 계산해 표로 만들었고 관리비와 공과금의 부담 주체도 함께 정리해 청구의 범위를 분명히 했습니다.

협의가 길어지는 동안 점포가 다른 사람에게 넘어갈 가능성이 있어 점유가 이전되지 않도록 하는 조치를 먼저 취해 두었고 그 뒤에 본안 절차를 진행했습니다.

건물인도 사건에서 법무법인 KB가 준비한 것

법무법인 KB 민사전문 변호사는 돈 문제와 인도 문제를 섞어 두면 해결이 길어진다고 보고 두 가지를 분리해 정리하는 데서 출발했습니다.

조력 포인트 | ① 통지의 도달 시점 확정

갱신 거절 통지가 언제 도달했는지를 우편 기록으로 확인해 계약이 끝난 날짜를 먼저 확정했고 그 날짜를 기준으로 그 뒤의 점유가 권리 없는 점유라는 점을 서면에 정리해 다툼의 범위를 좁혔습니다.

도달 기록이 남아 있지 않으면 계약이 언제 끝났는지부터 다투게 되어 이 출발점 자체가 흔들리게 됩니다.

조력 포인트 | ② 민법 제213조에 따른 청구 구성

민법 제213조는 소유자가 그 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 하면서 점유자에게 점유할 권리가 있는 때에는 거절할 수 있다고 정하고 있어 그 권리가 이미 사라졌다는 점을 계약 서류로 세우는 데 집중했습니다.

민법 제214조의 방해배제청구를 함께 걸 사안인지도 검토했고 청구의 뼈대가 단순할수록 상대의 항변이 오히려 선명하게 드러났습니다.

조력 포인트 | ③ 시설비 주장의 분리

시설에 들인 비용에 관한 주장은 별개의 문제로 다루어야 한다는 점을 정리하고 계약서의 원상회복 조항과 사전 동의 서류의 부재를 근거로 인도를 미룰 사유가 되지 않는다는 의견을 제출했습니다.

돈 문제와 인도 문제를 한자리에 올려 두면 어느 쪽도 정리되지 않은 채 협의가 제자리를 맴돌게 됩니다.

조력 포인트 | ④ 차임 상당액의 계산

계약 종료일 다음 날부터 인도를 마치는 날까지의 차임 상당액을 월별로 계산해 표로 만들었고 관리비와 공과금의 정산 기준도 함께 적어 상대가 다툴 항목과 다투지 않을 항목을 구분할 수 있게 했습니다.

계산 근거를 먼저 보여 주면 협의가 빨라지는 경우가 많습니다.

조력 포인트 | ⑤ 점유 이전에 대한 대비

절차가 진행되는 동안 점유가 제3자에게 넘어가면 처음부터 다시 시작해야 하기에 그 위험을 막는 조치를 먼저 취해 두었고 현장의 상태를 사진과 함께 기록으로 남겨 두었습니다.

현장 상태를 남겨 두는 일은 원상회복을 다툴 때에도 쓰입니다.

조력 포인트 | ⑥ 인도 집행의 준비

판결 이후 실제 인도가 이루어지는 절차까지 미리 준비해 두어 집행 일정과 비용, 물품 보관 방법을 정리했고 그 계획을 상대에게도 알려 자진 인도를 유도했습니다.

집행 절차가 보이면 자진해서 정리하는 경우가 실제로 많습니다.

건물인도 사건의 결과

상대는 인도 절차가 구체화되자 점포를 자진해서 비웠고 차임 상당액도 함께 정리되어 인도가 완료되었습니다.

• 갱신 거절 통지의 도달이 확인된 점

• 원상회복 조항이 계약서에 있던 점

• 차임 상당액이 월별로 계산된 점

임대차가 끝난 뒤의 다툼은 대개 돈과 인도가 뒤엉켜 길어집니다. 이 사건에서 정리가 빨랐던 이유는 두 문제를 처음부터 갈라 놓고 인도의 근거만을 단순하게 세운 데 있었으며 상대도 다툴 자리가 좁아지자 스스로 정리에 나섰습니다. 계약이 끝나 갈 무렵에는 통지의 도달 기록과 원상회복 조항을 먼저 확인해 두시는 것이 안전합니다. 그 두 가지가 갖추어져 있으면 뒤의 절차가 훨씬 단순해지고 다투더라도 기간과 비용이 크게 줄어들기에 계약서를 다시 읽어 보는 일부터 시작하시기를 권합니다. 법무법인 KB는 계약 종료 전 단계에서부터 서류를 점검합니다.

함께 보면 좋은 사례

· 누수 보수 합의 완료로 원인과 책임의 범위를 갈라 낸 대응 과정

· 헬스장 기구 사고 치료비 합의 완료로 관리 책임을 세운 대응 과정

· 임대차 종료 인도 청구, 통지 시점을 세워 인도를 마친 사례