민사·행정

보증금 반환청구에서 공제 주장을 걷어 낸 과정

전부 승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 313회 작성일 26-09-23 09:49

사건의 개요

임대차가 끝난 뒤 임대인이 원상회복 비용을 이유로 보증금의 상당 부분을 돌려주지 않자 입주 당시와 이사 당일의 사진을 맞추어 비교해 전부 승소한 사건입니다. 공제의 근거로 제시된 항목 가운데 절반 이상은 입주 전부터 있던 상태였습니다.

보증금 반환청구에 이르기까지의 경위

의뢰인은 2년의 임대차가 끝나 이사를 마쳤으나 임대인은 벽지와 바닥의 훼손을 이유로 보증금에서 상당한 금액을 공제하겠다고 통지했습니다. 제시된 견적서에는 공사 항목만 적혀 있을 뿐 어느 부분이 언제 생긴 훼손인지는 나타나 있지 않았습니다.

✔ 통상의 손모와 훼손의 구별

✔ 공제 항목의 근거

✔ 지연손해금의 기산

임대인이 제시한 견적서에는 벽지 전면 교체와 바닥 시공이 포함되어 있었는데 이런 항목은 거주 기간이 지나면 자연스럽게 생기는 손모까지 한꺼번에 포함하는 경우가 많기에, 입주 당시의 상태를 보여 주는 자료가 있는지가 사건의 갈림길이 되었습니다.

저희는 의뢰인이 입주 직후 촬영해 둔 사진과 이사 당일의 사진을 같은 위치끼리 맞추어 비교표를 만들었고, 그 결과 공제 항목 가운데 다섯 가지는 입주 전부터 있던 상태였다는 점이 드러났습니다.

또한 임대차 종료일 이후의 기간에 대하여 지연손해금을 함께 청구했고, 민법 제397조가 정한 금전채무의 특칙에 따라 손해를 따로 증명하지 않아도 된다는 점을 근거로 들었습니다.

보증금 반환청구에서 법무법인 KB가 한 일

법무법인 KB 민사전문 변호사는 견적서의 금액을 다투기보다 각 항목이 언제 생긴 상태인지를 먼저 확인했습니다. 원상회복 분쟁은 금액이 아니라 시점에서 갈리는 경우가 대부분입니다.

조력 포인트 | ① 같은 위치의 사진을 맞추어 비교했습니다

입주 직후와 이사 당일의 사진을 같은 각도끼리 놓아 어느 부분이 달라졌고 어느 부분이 그대로인지를 한눈에 보이도록 정리했습니다.

사진은 긴 설명 없이도 스스로 말하기에 이 비교표 한 장만으로 공제 항목의 절반이 정리되었고, 남은 항목에 대해서만 다투면 되는 구조가 만들어졌습니다.

조력 포인트 | ② 통상의 손모를 구분했습니다

2년을 거주하면 생기는 변색과 눌림은 임차인이 부담할 범위가 아니라는 점을 항목별로 나누어 설명했습니다.

민법 제618조가 정한 임대차의 성격상 목적물의 사용은 당연히 예정되어 있으므로, 사용으로 생긴 변화를 모두 임차인에게 돌리는 계산은 받아들여지기 어렵습니다.

조력 포인트 | ③ 견적서의 근거를 요구했습니다

각 항목이 어느 부분에 대한 것인지 도면이나 사진으로 특정해 달라고 요구했고, 상대방은 일부 항목을 스스로 철회했습니다.

근거를 요구하는 것만으로 정리되는 항목이 생각보다 많기에, 금액을 깎자고 말하기 전에 어느 부분에 대한 비용인지부터 물으시는 것이 효율적입니다.

조력 포인트 | ④ 지연손해금을 함께 청구했습니다

종료일 다음 날부터의 지연손해금을 청구 범위에 넣었고, 소송촉진등에관한특례법 제3조가 정한 이율도 함께 적용했습니다.

청구하지 않으면 받을 수 없는 항목이기에 소장 단계에서 빠뜨리지 않으셔야 하고, 기산일을 언제로 잡는지에 따라 금액이 달라지므로 종료일을 정확히 확인해 두시는 것이 필요합니다.

조력 포인트 | ⑤ 이사 일정과 비용을 정리했습니다

보증금이 늦게 반환되면서 발생한 대출 이자와 보관 비용의 내역을 모아 손해의 범위를 구체화했습니다.

영수증으로 남은 비용은 다투기 어려운 자료가 되므로 보관해 두시는 것이 유리하고, 이사와 보관에 든 비용은 날짜별로 정리하면 손해의 범위가 분명해집니다.

조력 포인트 | ⑥ 조정과 판결의 실익을 비교했습니다

상대방이 조정을 제안했을 때 제시된 금액과 예상되는 판결을 비교해 의뢰인이 선택할 수 있도록 표로 정리했습니다.

시간과 금액을 나란히 놓으면 결정이 훨씬 수월해지므로, 조정안을 받은 날 바로 비교표를 만들어 보시는 것이 유리합니다.

조력 포인트 | ⑦ 집행까지 이어서 준비했습니다

판결이 나온 뒤 곧바로 집행할 수 있도록 상대방의 재산 내역을 미리 확인해 두었습니다.

판결을 받는 일과 돈을 회수하는 일은 서로 다른 단계이기에 마지막까지 계획해 두시는 것이 바람직하고, 상대방의 재산은 시간이 지나면 옮겨지는 경우가 많습니다.

보증금 반환청구의 결과와 판단 요소

법원은 공제 주장을 받아들이지 않고 보증금 전액과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 사진 비교표가 판단의 중심이 되었습니다.

• 입주 당시와 이사 당일의 사진 비교

• 통상의 손모와 훼손의 구분

• 견적 항목의 특정 실패

원상회복을 둘러싼 다툼은 금액이 커 보여도 실제로는 한두 장의 사진에서 결론이 나는 경우가 많은데, 문제는 그 사진이 입주하던 날 찍혀 있어야 한다는 점이고 이사를 나가는 날 찍은 사진만으로는 달라진 부분을 보여 줄 수 없다는 데 있습니다. 이 사건에서 의뢰인이 2년 전에 찍어 둔 사진이 결국 전부를 결정했습니다. 임대차를 시작하는 날에는 집 안의 상태를 방마다 촬영해 두시는 것이 안전합니다. 법무법인 KB는 이런 사건에서 금액보다 시점을 먼저 정리합니다.

· 유류분 반환 청구에서 계산의 바탕을 세워 몫을 인정받은 사례

· 계약금 반환 청구에서 이행 착수의 시점을 갈라 화해를 성립시킨 사례