아파트 하자 담보책임에서 세대별 증상을 모아 배상을 받은 사례
일부 승소
사건의 개요
입주 뒤 드러난 결로와 균열을 두고 다투던 사건에서 세대마다 흩어져 있던 같은 증상을 한 표에 모아 시공에 원인이 있음을 보이고 배상을 인정받은 사례입니다. 하자가 있다는 사실은 시공사도 일부 받아들였습니다. 갈린 지점은 그 원인이 시공에 있는지와 남은 기간이 얼마인지였습니다.
아파트 하자 담보책임 사건의 사실관계
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조가 분양한 자에게 지우는 담보책임의 범위와 제9조의2가 정한 기간이 판단의 두 축이었습니다.
✔ 같은 증상이 여러 세대에 걸쳐 있는지
✔ 하자의 종류별로 기간이 남아 있는지
✔ 보수 확인서가 청구의 범위를 좁히는지
의뢰인들은 입주 삼 년째를 맞은 단지의 세대주들이었고 처음에는 각자 관리사무소에 개별로 하자를 접수해 왔습니다. 같은 증상이 여러 집에서 나온다는 사실은 뒤늦게야 알게 되었습니다.
여러 집에서 가장 많이 나온 것은 결로와 균열이었습니다.
창호 주변에 물이 맺히고 벽면에 금이 가는 증상이 층과 향을 가리지 않고 나타났는데, 개별로 접수할 때는 각 세대의 사용 방식 탓으로 돌려지는 일이 반복되었습니다.
시공사는 접수된 일부 세대에 대해 보수를 해 주었습니다.
그때마다 확인서에 서명을 받아 갔고 그 서면의 문구가 뒤에 청구의 범위를 두고 다툼이 되었습니다.
의뢰인들은 그동안의 접수 기록을 각자 가지고 있었습니다.
관리사무소에 낸 접수증과 사진이 날짜와 함께 남아 있었으나 한곳에 모이지 않아 같은 증상이라는 점이 드러나지 않았고, 그것이 개별 대응으로 흩어진 가장 큰 이유였습니다.
하자의 종류에 따라 다툴 수 있는 기간이 서로 달랐습니다.
마감재에 관한 것과 구조에 관한 것이 한 목록에 섞여 있어 짧은 쪽이 먼저 지나갈 위험이 있었습니다.
그 단지에는 입주자대표회의가 이미 구성되어 있었습니다.
공용부분의 하자는 그쪽이 나서는 것이 순서라 전유부분과 나누어 진행할 필요가 있었습니다.
일부 세대는 이미 보수를 받고 확인서를 써 준 상태였습니다.
그 문구가 어느 범위를 정리한 것인지 세대별로 다르게 적혀 있어 하나씩 읽어야 했습니다.
감정을 진행하려면 비용을 미리 모아 두어야 했습니다.
세대 수가 많아 분담하면 부담이 크지 않다는 점이 참여를 이끌어 냈습니다.
세대별로 모은 사진에는 촬영 시각이 남아 있어 증상이 계절에 따라 어떻게 나타났는지까지 정리할 수 있었고, 그 흐름이 사용 방식 탓이 아니라는 점을 뒷받침했습니다.
관리사무소에 남아 있던 하자 접수 대장에는 세대별 접수 내용이 연도별로 적혀 있었고 그 대장을 열람해 보니 개별 세대가 가지고 있던 기록보다 훨씬 많은 건수가 확인되어, 같은 증상의 범위가 처음 생각보다 넓다는 점이 드러났습니다.
단지가 준공된 시기와 하자가 처음 접수된 시기의 간격이 짧다는 점도 원인을 판단하는 자리에서 함께 제시되었습니다.
아파트 하자 담보책임 사건에서 법무법인 KB가 한 일
각자 접수한 기록이 흩어져 있으면 사용 방식 탓으로 돌려질 자리였으므로, 법무법인 KB는 흩어진 접수 기록을 한 표로 모으는 일부터 했습니다.
조력 포인트 | ① 세대별 접수 기록의 통합
각 세대가 가지고 있던 접수증과 사진을 날짜와 증상별로 한 표에 모았습니다.
층과 향을 가리지 않고 같은 증상이 나온다는 점이 표에서 드러났습니다.
조력 포인트 | ② 하자 목록을 기간별로 분류
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2가 정한 구분에 따라 목록을 기간별로 갈랐습니다.
먼저 지나갈 항목을 앞세워 청구의 순서를 정했습니다.
조력 포인트 | ③ 확인서의 범위를 세대별로 확인
이미 서명된 확인서의 문구를 하나씩 읽어 정리된 범위를 표시했습니다.
남은 항목이 무엇인지 세대별로 구분해 청구서에 담았습니다.
조력 포인트 | ④ 공용부분과 전유부분의 분리
입주자대표회의가 나설 부분과 개별 세대가 구할 부분을 갈라 절차를 나누었습니다.
민법 제671조가 정한 기간이 부분마다 달리 적용된다는 점도 반영했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 감정의 준비와 비용 분담
감정 항목을 미리 정리해 비용과 기간을 예상해 드렸습니다.
세대별 분담 방식을 미리 정해 참여를 이끌어 냈습니다.
아파트 하자 담보책임 사건의 결과
법원은 시공에 원인이 있는 하자를 인정해 보수 비용의 상당 부분을 배상하도록 했습니다.
• 같은 증상이 여러 세대에 걸쳐 있다는 점이 표로 드러난 점
• 하자 목록이 기간별로 갈려 먼저 지나갈 항목을 앞세운 점
• 확인서의 범위가 세대별로 구분된 점
하자 사건에서 가장 많이 잃는 것은 다툼이 아니라 기간입니다. 목록을 한 덩어리로 두면 짧은 쪽이 먼저 지나가고, 각자 접수하면 같은 증상도 개별 사정으로 읽히므로 모으는 일이 먼저입니다.
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적용법령
· 민법 제667조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 14일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
