계약금 배액 상환 분쟁에서 이행 착수 시점을 밝혀 화해로 마무리한 사례
조정 성립
사건의 개요
매도인이 갑자기 계약금의 배액을 주겠다며 해제를 통보해 온 사건에서 이미 이행에 착수한 시점을 금융 기록과 문자로 밝혀 조건을 조정한 화해로 마무리한 사건입니다. 의뢰인은 잔금 일정에 맞추어 대출과 이사 준비를 이미 진행한 상태였습니다.
계약금 배액 상환 분쟁 사건의 사실관계
의뢰인은 아파트 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 중도금 일정을 앞두고 있었는데, 시세가 오르자 매도인이 배액을 상환하겠다며 해제를 통보한 사건이었습니다.
✔ 매도인의 통보 시점에 이미 이행의 착수가 있었는지
✔ 해제가 인정될 경우 반환과 배상의 범위를 어떻게 정할지
✔ 합의로 끝낼 것인지 판단을 받을 것인지
매도인은 통보서에서 아직 중도금이 지급되지 않았으므로 언제든 해제할 수 있다고 주장했습니다. 근거로 든 것은 계약서의 해제 조항 한 줄이었습니다.
의뢰인은 중도금 지급일을 앞두고 대출을 신청해 승인까지 받은 상태였고, 이사 업체와 계약도 마친 뒤였으며 매도인도 그 사실을 문자로 안내받았습니다.
매도인 측은 등기 서류를 준비하겠다는 문자를 보낸 적이 있었으나, 통보 이후에는 그 문자가 준비 중이라는 안내였을 뿐이라고 말을 바꾸었습니다. 같은 문장을 두고 해석이 갈린 셈입니다.
계약금 배액 상환 분쟁 사건에서 법무법인 KB가 한 일
저희는 이행의 착수가 언제 있었는지를 문자와 금융 기록으로 확정하는 데 집중했습니다.
조력 포인트 | ① 해제의 근거와 시기 제한의 확인
민법 제565조는 계약금을 교부한 자는 이를 포기하고 수령한 자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하면서, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 그 시기를 제한하고 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 통보 시점에 이행의 착수가 있었는지 하나로 좁혀졌습니다. 그 밖의 사정은 부수적인 문제라고 보고 서면의 대부분을 이 쟁점에 배분했으며, 계약서의 해제 조항이 이 시기 제한을 넘어설 수 있는지도 함께 검토했습니다.
조력 포인트 | ② 착수 사실의 복원
의뢰인 쪽의 착수도 시기 제한을 발생시키므로, 대출 신청과 승인 시각, 이사 업체와의 계약 시점을 문서로 확정했습니다.
그 사실을 매도인에게 알린 문자와 통화 기록을 함께 붙여, 매도인이 상대의 착수를 알고 있었다는 점까지 보였습니다. 준비 중이라는 매도인의 문자도 발신 시각과 함께 그대로 제출해, 말이 바뀐 경위가 드러나도록 했습니다.
조력 포인트 | ③ 해제가 인정될 경우의 정산 준비
다투는 동안에도 최악의 경우를 준비해야 하므로, 민법 제548조가 정한 원상회복의 범위와 반환할 금전에 붙는 이자를 미리 계산해 두었습니다.
민법 제551조는 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있어, 대출 실행에 들어간 비용과 이사 계약의 위약금을 별도의 손해로 정리했습니다. 항목마다 영수증과 계약서를 붙여 금액이 추정이 아니라 실제 지출임을 보였습니다.
조력 포인트 | ④ 채무불이행 구성의 병행
매도인이 잔금 절차에 협조하지 않는 상태가 이어지면 민법 제390조의 채무불이행이 문제 되므로, 이행을 최고하는 내용증명을 함께 보냈습니다.
해제의 효력을 다투면서 동시에 이행을 구하는 두 갈래를 유지해, 어느 쪽으로 결론이 나더라도 다음 절차가 이어지도록 서면을 구성했습니다. 두 주장이 서로 모순되지 않게 순서와 조건을 명확히 적었습니다.
조력 포인트 | ⑤ 통지의 형식 관리
감정이 오간 상태에서 문자를 주고받으면 나중에 불리하게 읽히는 문장이 남으므로, 모든 통지를 담당 변호사가 서면으로만 진행했습니다.
민법 제543조가 정한 해제권의 행사 요건을 기준으로 매도인의 통보가 어떤 성격인지 분석해, 회신에서는 그 성격을 명확히 지적하고 저희 쪽의 입장을 한 문장으로 남겼습니다.
조력 포인트 | ⑥ 화해 조건의 설계
판단을 받으면 시간이 오래 걸리고 그동안 이사 일정이 무너지므로, 의뢰인과 상의해 조건을 조정하는 화해를 목표로 삼았습니다.
매도인이 배액 상환의 뜻을 유지하는 대신 이미 지출된 비용과 대체 주거의 실비를 보전하는 방식으로 정리했고, 지급 시기와 방법을 화해 조서에 그대로 담아 이행을 강제할 수 있게 했습니다.
계약금 배액 상환 분쟁 사건의 결과
양쪽은 이미 지출된 비용과 실비를 보전하는 조건으로 화해했고, 지급은 조서에 정한 기일에 이행되었습니다.
• 결론을 이행 착수 시점 하나로 좁힌 점
• 상대가 착수 사실을 알고 있었다는 점까지 보인 점
• 해제와 이행 청구의 두 갈래를 함께 유지한 점
• 화해 조건에 지급 시기와 방법을 담아 이행을 확보한 점
계약금 분쟁은 금액이 아니라 시점의 문제입니다. 어느 날 무엇을 했는지가 남아 있으면 다툴 자리가 생깁니다.
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적용법령
· 민법 제565조
· 민법 제543조
· 민법 제548조
· 민법 제551조
· 민법 제390조
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 07일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
