상가 갱신거절 명도 분쟁에서 갱신 요구의 요건을 갖춰 소를 물린 사례
소취하
사건의 개요
임대인이 기간 만료를 이유로 명도를 구하는 소송을 낸 사건에서 갱신 요구의 시기와 차임 연체액을 자료로 다투어 임대인이 소를 취하하도록 이끈 사건입니다. 의뢰인은 같은 자리에서 6년째 음식점을 운영하고 있었습니다.
상가 갱신거절 명도 분쟁 사건의 사실관계
의뢰인은 상가를 임차해 영업하던 중 기간 만료를 앞두고 갱신을 요구했으나, 임대인이 재건축을 이유로 거절하고 명도 소송을 제기한 사건이었습니다.
✔ 갱신 요구가 정해진 기간 안에 이루어졌는지
✔ 임대인이 든 거절 사유가 조문에 열거된 것인지
✔ 차임 연체가 갱신 거절의 사유에 이르렀는지
임대인은 소장에서 기간이 끝났으므로 인도해야 한다고만 적었고, 갱신 요구를 받은 사실은 한 줄도 적지 않았습니다. 소장에는 계약서 사본만 붙어 있었습니다.
의뢰인은 만료 4개월 전에 문자로 갱신을 요구한 적이 있었으나 그것이 요건을 갖춘 요구인지 알지 못한 채 지나갔고, 임대인은 회신하지 않았습니다.
임대인은 소송 중에 차임이 밀린 적이 있다는 주장을 덧붙였는데, 실제로는 여러 달에 걸쳐 조금씩 늦게 낸 것이었고 총액이 얼마인지는 계산되어 있지 않았습니다. 근거 자료도 함께 붙어 있지 않은 상태였습니다.
상가 갱신거절 명도 분쟁 사건에서 법무법인 KB가 한 일
저희는 갱신 요구가 있었는지부터 문서로 확정하는 일에 착수했습니다.
조력 포인트 | ① 갱신 요구의 시기 확인
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있습니다.
의뢰인이 보낸 문자의 발신 시각과 계약서의 만료일을 나란히 놓고, 그 요구가 조문이 정한 구간 안에 있었음을 확인했습니다. 회신이 없었다는 사실은 요구의 효력에 영향을 주지 않으므로 그 점도 서면에 적었고, 문자의 문구가 갱신의 의사로 읽히는지도 함께 검토했습니다.
조력 포인트 | ② 대항 요건의 확인
상가건물임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.
의뢰인의 사업자등록 신청일과 실제 입점일을 확인해 요건을 갖춘 시점을 특정했고, 건물이 매매되더라도 같은 권리를 주장할 수 있다는 점을 미리 정리해 두었습니다. 등기부의 소유권 변동 이력도 함께 확인해 붙였습니다.
조력 포인트 | ③ 연체액의 계산
임대인이 든 연체 주장은 총액이 계산되어 있지 않았으므로, 6년치 차임 납부 내역을 월별로 뽑아 언제 얼마가 밀렸고 언제 채워졌는지 표로 만들었습니다.
조문이 말하는 기준은 연체한 금액의 합계가 일정 기수에 이른 상태이므로, 그때그때 늦게 낸 것과 밀린 상태가 유지된 것을 구분해 계산했습니다. 결과적으로 기준에 이르지 않았고, 이 표가 소송의 흐름을 바꾸었습니다.
조력 포인트 | ④ 재건축 사유의 검증
임대인은 건물을 철거하고 다시 짓겠다는 계획을 들었으므로, 그 계획이 실제로 존재하는지 확인할 필요가 있었습니다.
건축 인허가 신청 이력과 안전진단 자료를 조회했으나 관련 기록이 확인되지 않았고, 계약 체결 당시 그런 계획이 고지된 적도 없었습니다. 이 점을 서면으로 지적하며 사유의 구체성을 밝혀 달라고 요청했고, 그 뒤로 임대인은 이 주장을 더 펴지 않았습니다.
조력 포인트 | ⑤ 임대인의 의무 이행 여부 정리
민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용과 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정하고 있어, 수선이 이루어지지 않은 사정을 함께 정리했습니다.
누수와 배관 문제로 영업에 지장이 있었던 기간을 사진과 수리 견적으로 남겨, 차임 문제와 수선 문제가 뒤섞이지 않도록 별도의 서면으로 제출했습니다. 민법 제618조가 정한 임대차의 기본 구조에서 두 의무가 서로 마주 본다는 점도 밝혔습니다.
조력 포인트 | ⑥ 시설 정산의 준비
결과와 무관하게 언젠가는 정산이 필요하므로, 민법 제646조가 정한 부속물매수청구의 대상이 될 수 있는 시설을 미리 목록으로 만들었습니다.
임대인의 동의를 받아 설치한 것과 영업만을 위한 시설을 구분해 정리했고, 설치 시기와 비용을 증빙과 함께 묶어 두었습니다. 뒤늦게 자료를 찾으면 정산 자체가 흐지부지되기 때문입니다.
상가 갱신거절 명도 분쟁 사건의 결과
임대인은 갱신 요구가 요건을 갖춘 점과 연체가 기준에 이르지 않은 점을 확인한 뒤 소를 취하했습니다.
• 갱신 요구가 정해진 구간 안에 있었음을 문자로 확정한 점
• 연체를 월별로 계산해 기준에 이르지 않았음을 보인 점
• 재건축 계획의 존재를 인허가 기록으로 확인한 점
• 차임 문제와 수선 문제를 나누어 정리한 점
임대차 분쟁은 사실보다 요건에서 갈립니다. 무심히 보낸 문자 한 통이 요건을 채우고 있었던 사건이었습니다.
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적용법령
· 민법 제618조
· 민법 제623조
· 민법 제646조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 07일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
