건설·부동산분쟁

아파트 하자보수 청구에서 발생 시점을 자료로 갈라 조정을 성립시킨 사례

조정 성립

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 28회 작성일 26-09-07 09:58

사건의 개요

입주 뒤 드러난 균열과 누수를 두고 시공사가 사용상의 문제라고 답하자 하자의 발생 시점과 원인을 자료로 갈라내어 보수와 비용의 범위를 정한 조정을 성립시킨 사례입니다. 쟁점으로 남은 것은 하자의 존재가 아니라 그것이 언제 어디에서 생겼는지였습니다.

아파트 하자보수 청구 사건의 사실관계

의뢰인은 입주 이듬해부터 거실 벽면의 균열과 발코니 누수를 확인했고 보수를 요청했으나, 시공사는 사용 과정에서 생긴 문제라며 범위를 좁혀 답했습니다.

✔ 민법 제667조가 정한 하자보수 청구의 범위가 어디까지인지

✔ 하자가 시공에서 비롯되었는지 사용에서 비롯되었는지

✔ 보수에 갈음하는 배상을 함께 구할 수 있는지

의뢰인이 입주한 세대는 최상층에 가까운 위치였고, 첫해 겨울을 지나면서 거실과 발코니가 만나는 벽면을 따라 균열이 나타났으며 이듬해 장마철에는 물이 스며드는 자국이 생겼습니다.

시공사는 점검을 나와 표면을 덧바르는 방식으로 두 차례 보수했으나 같은 자리에서 문제가 반복되었고, 세 번째 요청부터는 사용상의 문제라는 답이 돌아왔습니다.

같은 라인의 다른 세대에서도 비슷한 증상이 확인되었습니다. 문제는 한 집에만 있지 않았습니다.

의뢰인이 가진 자료는 사진 몇 장과 보수 요청 문자뿐이었고, 앞선 두 차례의 보수에 관해서는 작업 내역서를 받아 두지 않은 상태였습니다.

아파트 하자보수 청구 사건에서 법무법인 KB가 한 일

반복되는 하자는 같은 원인을 가리키는 경우가 많으므로, 법무법인 KB는 세대 하나가 아니라 라인 전체를 함께 보는 구도로 자료를 모았습니다.

조력 포인트 | ① 증상의 시간 기록화

의뢰인이 가진 사진의 촬영 정보를 확인해 시기별로 배열하고, 균열의 길이와 누수 자국의 범위가 계절에 따라 어떻게 달라졌는지를 표로 정리했습니다.

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있는 때 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있도록 하고 있어, 하자가 계속되고 있다는 사실을 시기별로 보여 주는 작업이 앞자리에 놓였습니다.

조력 포인트 | ② 같은 라인 자료의 수집

같은 라인의 다른 세대에서 확인된 증상과 보수 이력을 모아 위치와 시기를 지도처럼 배열했고, 증상이 특정 층과 특정 면에 몰려 있다는 점이 배열에서 드러났습니다.

사용 방식이 서로 다른 여러 세대에서 같은 자리에 같은 증상이 나타난다는 사실은 원인이 사용에 있지 않다는 점을 뒷받침했습니다. 여덟 세대가 같았습니다.

조력 포인트 | ③ 관리 자료의 확보

관리사무소에 보관된 하자 접수 대장과 앞선 보수의 작업 내역을 요청해 받았고, 시공사가 어떤 방식으로 보수했는지가 문서로 확인되면서 표면 처리에 그쳤다는 점이 드러났습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조가 정한 담보책임의 구조를 정리해, 개별 세대의 문제와 공용 부분의 문제를 나누어 각각 누구를 상대로 구해야 하는지를 밝혔습니다.

조력 포인트 | ④ 청구 형태의 결정

민법 제667조에 따른 보수 청구와 그에 갈음하는 배상 가운데 어느 쪽이 실제 해결에 가까운지를 검토했고, 같은 방식의 보수가 반복될 위험을 고려해 두 가지를 함께 구성했습니다.

민법 제668조가 정한 계약 해제의 한계와 민법 제671조가 정한 담보책임의 기간 구조를 함께 정리해, 이 사건에서 어느 기간이 적용되는지를 먼저 확정했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 보수 방법과 비용의 산정

표면을 덧바르는 방식이 아니라 원인을 제거하는 방식으로 보수하려면 무엇이 필요한지를 전문가의 의견으로 정리하고, 그 방식에 따른 비용을 항목별로 산출했습니다.

민법 제670조가 정한 기간의 제한을 고려해 청구 시점을 조정했고, 산출한 비용은 협의로 마무리할 경우의 기준선으로도 함께 쓰이도록 구간을 나누어 제시했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 조정 절차의 설계

판단까지 가면 시간이 오래 걸리고 그 사이 하자가 더 진행될 수 있어, 보수의 방법과 시기를 정하는 조정으로 방향을 잡았습니다.

조정안에는 보수의 범위와 착수 시기, 같은 증상이 다시 나타날 경우의 처리까지 넣어, 합의가 한 번으로 끝나도록 항목을 구체적으로 적었습니다.

아파트 하자보수 청구 사건의 결과

양측은 원인을 제거하는 방식의 보수와 그에 따른 비용의 분담을 정하고 재발 시의 처리까지 함께 담은 내용으로 조정을 성립시켰습니다.

• 사진의 촬영 정보로 증상의 시기가 특정된 점

• 같은 라인 여덟 세대에서 같은 자리에 증상이 확인된 점

• 앞선 보수가 표면 처리에 그쳤다는 사실이 문서로 확인된 점

하자는 사진을 찍어 두면 된다고 생각하기 쉽지만, 정작 필요한 것은 그 사진이 언제 찍혔는지입니다. 이 사건에서 자리를 만든 것은 촬영 정보와 관리사무소의 대장이었고, 그 대장은 요청하지 않으면 나오지 않습니다. 민법 제667조로 다투려면 증상이 시작된 무렵의 기록부터 모아 두어야 합니다.

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