외국인·출입국

외국인 전세보증금 반환 청구에서 우선변제권을 확보해 승소한 사례

승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 166회 작성일 26-07-28 13:47

사건의 개요

외국인 전세보증금 반환 청구에서 외국인등록일과 확정일자가 근저당 설정일보다 앞선다는 점을 한 장의 연표로 정리해 제출하고 보증금 전액에 대한 승소 판결을 받았습니다. 요건을 언제 갖췄는지가 결과를 갈랐고, 그 선후는 기억이 아니라 등록일과 확정일자의 날짜로 확인되는 것이었습니다.

외국인 전세보증금 반환 사건의 사실관계

의뢰인은 임대차 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못했고, 해당 주택에는 다른 권리관계가 설정되어 있었습니다.

✔ 대항요건을 갖췄는지

✔ 확정일자가 다른 권리보다 앞서는지

✔ 명도와 반환의 순서를 어떻게 정할 것인지

의뢰인은 입주와 동시에 외국인등록을 마치고 그날 안에 계약서에 확정일자를 받아 두었습니다. 보증금은 1억 2천만 원이었습니다.

해당 주택의 근저당권 설정일은 의뢰인의 확정일자보다 4개월 뒤였습니다.

임대인은 다음 임차인이 구해지면 반환하겠다는 입장을 다섯 달 넘게 반복했습니다.

의뢰인은 계약 당시 등기부를 확인했으나, 이후 설정된 권리관계까지는 알지 못했습니다.

임대인은 반환 의사 자체를 부인하지는 않았으나, 시점을 특정하지 않은 채 시간만 지나고 있었습니다.

의뢰인은 이미 다른 지역에 직장을 구한 상태여서 이사 시점을 계속 미룰 수 없는 사정이 있었습니다.

의뢰인은 계약 갱신 없이 기간 만료로 퇴거하는 상황이었고, 임대인에게 만료 전에 반환 의사를 서면으로 통지해 두었습니다.

임대차 계약서와 확정일자를 받은 원본이 그대로 보관되어 있었습니다.

임대차 기간 만료일과 반환 요구 시점은 문자와 내용증명에 모두 남아 있었습니다.

외국인 전세보증금 반환 사건에서 법무법인 KB의 조력

협상이 길어질수록 불리해지는 구조였으므로, 요건 확인과 동시에 절차를 진행했습니다.

조력 포인트 | ① 우선변제 요건을 날짜로 확정

주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 외국인등록일과 확정일자, 근저당 설정일을 한 장의 연표로 정리해 순위를 명확히 했습니다.

연표에는 계약일과 잔금 지급일, 전입과 등록 신고일, 확정일자, 근저당 설정일을 한 줄에 나란히 놓았는데, 순위 다툼은 말로 설명하는 것보다 배열로 보이는 편이 훨씬 빠르기 때문입니다.

조력 포인트 | ② 반환 지체의 책임을 문서로 남김

민법 제750조는 위법행위로 손해를 가한 자의 배상 책임을 정합니다. 반환 지체로 발생한 이사 지연과 추가 비용을 정리해 내용증명으로 통지하고 협상 기준을 만들었습니다.

추가 비용은 실제 지출한 범위까지만 정리했습니다. 금액을 부풀리면 반환 자체를 다투는 쪽에 빌미를 주게 되고, 그때부터는 다투는 대상이 보증금이 아니라 청구인의 태도가 됩니다.

조력 포인트 | ③ 명도와 반환의 동시이행을 정리

보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계에 있어, 의뢰인이 먼저 이사해 대항력을 잃는 일이 없도록 이사 시점과 절차를 미리 조율했습니다. 순서가 곧 순위였습니다.

이사 일정은 상대방과 협의하지 않고 먼저 정했습니다. 협의를 기다리는 사이 요건이 흔들리면 되돌릴 방법이 없기 때문입니다.

조력 포인트 | ④ 임차권등기명령을 먼저 확보

이사를 해야 하는 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지하려면 별도의 조치가 필요합니다. 이 사건에서는 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기가 이루어진 것을 확인한 뒤 이사 일정을 잡았습니다.

순서를 바꿔 먼저 이사했다면 확보해 둔 순위가 흔들릴 수 있었는데, 실무에서 가장 자주 발생하는 손실이 바로 이 지점에서 나옵니다.

조력 포인트 | ⑤ 협상과 소송을 동시에 진행

임대인이 반환 의사를 부인하지 않는 경우에는 협상만으로 정리되기도 합니다. 다만 시점을 특정하지 않는 답변이 반복될 때는 협상만 붙들고 있는 사이에 시간이 그대로 흘러가고, 그동안 불리해지는 쪽은 대개 임차인입니다.

그래서 협상을 이어가면서도 소 제기 준비를 함께 진행했고, 절차가 시작되자 지급 시점에 대한 논의가 비로소 구체적으로 바뀌었습니다.

외국인 전세보증금 반환 사건의 결과와 판단

법원은 의뢰인의 우선변제권을 인정해 보증금 전액에 대한 청구를 받아들였습니다.

• 입주와 동시에 외국인등록을 마친 점

• 확정일자가 근저당 설정일보다 4개월 앞선 점

• 대항력을 잃지 않도록 이사 시점을 조율한 점

외국인등록이 내국인의 전입신고와 같은 역할을 한다는 점을 모르고 놓치는 경우가 많습니다. 날짜 하나가 순위를 바꿉니다. 보증금 사건에서 결과를 가르는 것은 대개 주장의 설득력이 아니라 요건을 언제 갖췄는지이고, 입주와 등록, 확정일자가 하루 차이로 앞서느냐 뒤지느냐에 따라 같은 금액을 두고 결론이 달라집니다. 그래서 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 계약 내용이 아니라 날짜입니다. 그리고 이미 확보한 순위를 이사 때문에 잃지 않도록 관리하는 일이, 소송에서 이기는 것만큼이나 중요합니다. 계약을 시작할 때 확인한 순위는 계약이 끝날 때까지 지켜내야 비로소 의미가 있습니다.

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