명의신탁 부동산에서 실소유 관계를 세워 등기를 되찾은 사례
전부 승소
사건의 개요
형의 이름으로 사 둔 집을 돌려받지 못하게 된 사건에서 매수 대금이 나간 계좌를 날짜별로 맞추어 실제 권리자가 누구인지를 세우고 등기를 되찾은 사례입니다. 이름을 빌려준 사실 자체는 양쪽 모두 인정하고 있었습니다. 문제는 그 사실을 어떤 권리로 바꾸어 주장하느냐였습니다.
명의신탁 부동산 사건의 사실관계
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조가 약정을 무효로 하는 이상 다른 길을 찾아야 했습니다.
✔ 매수 대금이 실제로 누구의 돈이었는지
✔ 보유 기간의 비용을 누가 부담했는지
✔ 상대가 처분에 나설 위험이 있는지
의뢰인은 쉰두 살로 작은 인쇄소를 운영하던 사람이었습니다. 십여 년 전 대출 문제로 본인 명의로 집을 사기 어려워지자 형의 이름을 빌려 아파트를 매수했고 그 뒤로 줄곧 그 집에 살아 왔습니다.
형은 최근 들어 그 집에 대한 태도를 바꾸기 시작했습니다.
사업이 어려워지면서 그 아파트를 자신의 재산으로 정리하겠다는 뜻을 밝혔고 그때부터 두 사람 사이의 대화가 끊어졌습니다.
매수 대금은 하나가 아니라 여러 계좌에서 나누어 나갔습니다.
계약금은 의뢰인의 사업 계좌에서, 잔금은 배우자 계좌에서 나가 있어 흐름을 한 장으로 모으지 않으면 설명이 흩어질 수밖에 없었습니다.
관리비와 재산세는 십 년 넘게 계속 의뢰인이 내고 있었습니다.
십 년 넘게 이어진 납부 기록이 남아 있어 누가 실제로 그 집을 쓰고 관리해 왔는지를 보여 주는 자료가 되었습니다.
형은 그 아파트에 단 한 번도 거주한 적이 없는 사람이었습니다.
전입 기록과 우편물 수령 내역 어디에도 형이 그 집을 생활의 근거로 삼은 흔적이 남아 있지 않았습니다.
형이 집을 처분할 가능성이 이 사건에서 가장 큰 위험이었습니다.
등기가 형의 이름으로 되어 있어 마음만 먹으면 팔 수 있는 상태였고 제삼자에게 넘어가면 되찾기가 어려워지는 구조였습니다.
두 사람 사이에는 오래전에 쓴 각서가 한 장 남아 있었습니다.
매수 당시 형이 자필로 적은 짧은 문서가 보관되어 있어 대금의 출처와 사용 관계를 뒷받침하는 자료로 쓸 수 있었습니다.
자금 흐름표를 한 장으로 모아 놓자 계약금과 중도금, 잔금이 모두 의뢰인과 배우자의 계좌에서 나갔다는 사실이 날짜 순서대로 드러났고 그 표가 이 사건에서 가장 중요한 자료가 되었습니다.
관리비와 재산세의 납부 기록은 십 년이 넘는 기간에 걸쳐 끊긴 데 없이 이어져 있었기 때문에 누가 그 집을 실제로 쓰고 관리해 왔는지를 두고 다툴 여지가 거의 남지 않았습니다.
형이 그 집에 전입한 적이 한 번도 없다는 점은 주민등록 기록에서 바로 확인되었고, 우편물 수령 내역에서도 생활의 흔적이 발견되지 않았습니다.
매수 당시 형이 자필로 적어 둔 짧은 각서는 법적으로 약정의 효력을 되살리지는 못했지만 대금이 누구의 돈이었는지를 설명하는 보조 자료로는 충분한 무게를 가졌습니다.
소를 내기 전에 처분을 막는 조치를 먼저 해 둔 덕분에 재판이 진행되는 동안 집이 제삼자에게 넘어갈 걱정 없이 절차에만 집중할 수 있었습니다.
청구의 틀을 나누어 세운 것은 어느 한쪽이 받아들여지지 않더라도 다른 쪽으로 목적을 이룰 수 있게 하려는 설계였고, 실제 심리 과정에서도 그 구성이 유리하게 작용했습니다.
명의신탁 부동산 사건에서 법무법인 KB가 한 일
약정만 내세우면 무효라는 답이 돌아오므로, 법무법인 KB는 돈의 흐름을 다른 권리로 옮겨 구성했습니다.
조력 포인트 | ① 처분을 막는 조치를 먼저
등기의 처분을 막는 신청을 소 제기에 앞서 진행했습니다.
제삼자에게 넘어갈 위험이 그 시점에서 차단되었습니다.
조력 포인트 | ② 자금 흐름표를 한 장으로
계약금과 잔금이 나간 계좌를 날짜별로 이어 붙였습니다.
대금 전부가 의뢰인 쪽에서 나갔다는 사실이 확인되었습니다.
조력 포인트 | ③ 보유 비용의 부담을 정리
관리비와 재산세 납부 내역을 연도별로 묶어 제출했습니다.
그 집을 실제로 쓰고 관리해 온 사람이 누구인지 분명해졌습니다.
조력 포인트 | ④ 각서를 보조 자료로 제출
매수 당시 작성된 자필 문서를 함께 내어 흐름을 보강했습니다.
대금의 성격에 관한 설명이 자필 문서로 든든히 받쳐졌습니다.
조력 포인트 | ⑤ 청구의 틀을 나누어 구성
돌려 달라는 청구와 등기를 넘기라는 청구를 나누어 세웠습니다.
민법 제741조에 따른 반환 관계를 중심으로 정리했습니다.
명의신탁 부동산 사건의 결과
법원은 대금의 출처와 관리 관계를 인정해 의뢰인의 청구를 전부 받아들였습니다.
• 대금 전부가 의뢰인 쪽에서 나간 점
• 보유 비용을 계속 부담해 온 점
• 상대가 거주한 사실이 없는 점
명의신탁 다툼은 약정을 증명하는 싸움이 아니라 돈의 흐름을 권리로 바꾸는 작업입니다. 처분을 막는 조치를 먼저 두는 것이 그 작업의 전제가 됩니다.
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· 명의신탁 부동산 반환에서 자금 출처와 관리 내역을 세워 일부 승소한 사례
적용법령
· 민법 제741조
· 민법 제213조
· 민법 제214조
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 14일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
