유치권 다툼에서 점유를 지켜 공사대금을 전부 회수한 사례
전액 회수
사건의 개요
공사대금을 받지 못한 채 현장을 지키고 있던 사건에서 기성 자료와 현장 관리 기록을 같은 날짜에서 맞추어 점유를 지켜 내고 대금을 전부 회수한 사례입니다. 공사를 마쳤다는 사실은 양쪽 모두 인정하고 있었습니다. 실제로 다투어진 것은 현장을 언제부터 지켜 왔느냐 하는 점이었습니다.
유치권 사건의 사실관계
민법 제320조가 요구하는 점유를 언제부터 갖추었는지가 이 사건의 승패를 갈랐습니다.
✔ 공사 범위와 미지급 금액이 확정되는지
✔ 점유가 끊긴 구간이 있는지
✔ 추가 공사가 계약에 포함되는지
의뢰인은 마흔여섯 살로 소규모 인테리어 시공을 하는 사업자였습니다. 상가 건물의 내부 공사를 맡아 일정대로 마무리했지만 잔금 일억 원 가까운 금액을 받지 못한 상태로 여섯 달이 흘렀습니다.
건축주는 하자가 있다는 이유를 들어 잔금 지급을 미루고 있었습니다.
지적한 항목이 계속 바뀌면서 협의가 공전했고 그사이 건물에 대한 경매 절차가 시작될 조짐이 보이고 있었습니다.
의뢰인은 공사가 끝난 뒤에도 현장에 인력을 두고 있었습니다.
공사가 끝난 뒤에도 자재를 보관하며 출입을 관리해 왔는데 그 사실을 기록으로 남기는 일에는 신경을 쓰지 못하고 있었습니다.
적지 않은 추가 공사가 서면 없이 구두로 진행되어 있었습니다.
설계 변경으로 늘어난 작업이 계약서에 반영되지 않은 채 남아 있었기 때문에 어디까지를 받아야 할 금액으로 볼 것인지가 흔들릴 수밖에 없었고, 그 범위를 먼저 굳혀 두지 않으면 점유의 정당성까지 함께 흔들릴 위험이 있었습니다.
정작 현장에는 출입을 통제한다는 표시가 전혀 없었습니다.
점유를 주장하려면 외부에서도 관리 상태를 알 수 있어야 하므로 표시와 잠금 장치를 갖추는 일이 시급했습니다.
다행히 작업 사진은 촬영 날짜와 함께 빠짐없이 보관되어 있었습니다.
공사 기간 동안 매일 찍어 둔 사진에는 촬영 일시가 함께 기록되어 있어 기성의 흐름을 보여 주는 근거가 되었습니다.
건축주는 그사이 새 임차인을 구하려 움직이고 있었습니다.
임대가 성사되면 점유를 둘러싼 다툼이 복잡해지므로 협의의 시점을 앞당길 필요가 있었습니다.
출입 통제 표시와 잠금 장치를 갖추고 관리 인원을 상주시키자 현장의 상태가 외부에서 보기에도 분명해졌고, 그때부터 남긴 기록이 점유를 다투는 자리에서 결정적인 자료가 되었습니다.
관리 일지에는 매일 누가 현장에 있었고 어떤 자재를 보관했는지가 적혀 있었기 때문에 점유가 중간에 끊겼다는 주장이 나올 여지가 사라졌습니다.
설계 변경으로 늘어난 작업은 작업 사진과 자재 반입 기록을 맞대어 하나씩 확인했고, 그 결과 추가 공사의 범위가 다툼 없이 정리되었습니다.
촬영 일시가 남은 사진을 공정별로 묶어 시간 순서로 세우자 어느 시점에 어떤 공정이 끝났는지가 한눈에 드러나 기성 주장의 근거가 탄탄해졌습니다.
임대차가 성사되기 전에 정산안을 먼저 내놓은 것은 상대에게도 시간이 곧 비용이라는 점을 보여 주었고, 그 판단이 협의를 빠르게 끌어냈습니다.
정산 합의서에는 지급 시기와 방법을 구체적으로 적어 두어 합의 뒤에 다시 다툴 여지를 남기지 않았습니다.
하자로 지적된 항목들은 시공 당시의 사진과 대조해 하나씩 확인했고, 실제로 보수가 필요한 부분은 범위를 정해 먼저 처리한 뒤에 정산 이야기를 꺼냈습니다.
유치권 사건에서 법무법인 KB가 한 일
권리를 주장하기 전에 지킬 것을 먼저 갖추어야 하므로, 법무법인 KB는 점유의 외형부터 정비했습니다.
조력 포인트 | ① 점유의 외형을 즉시 정비
출입 통제 표시와 잠금을 갖추고 관리 인원을 상주시켰습니다.
외부에서도 관리 상태를 알 수 있는 형태가 되었습니다.
조력 포인트 | ② 관리 일지를 날짜별로 작성
누가 언제 현장을 관리했는지 일지 형태로 남기게 했습니다.
점유가 끊긴 구간이 없다는 점을 보일 자료가 쌓였습니다.
조력 포인트 | ③ 추가 공사의 범위를 확정
설계 변경 내역과 작업 사진을 맞대어 범위를 정리했습니다.
미지급 금액이 흔들리지 않는 수준으로 확정되었습니다.
조력 포인트 | ④ 기성 자료를 시간축에 정렬
촬영 일시가 남은 사진을 공정별로 묶어 순서대로 세웠습니다.
공정을 언제 마쳤는지가 날짜와 함께 분명하게 드러났습니다.
조력 포인트 | ⑤ 협의 시점을 앞당겨 제안
임대가 성사되기 전에 정산안을 서면으로 제시했습니다.
민법 제664조가 정한 도급 관계를 기준으로 설명했습니다.
유치권 사건의 결과
건축주는 정산안을 받아들였고 미지급 공사대금 전액이 지급되며 분쟁이 종결되었습니다.
• 점유의 외형이 갖추어진 점
• 관리 일지로 연속성이 확인된 점
• 추가 공사의 범위가 확정된 점
유치권은 주장하는 순간부터 상대의 반격이 시작됩니다. 지킬 것을 먼저 갖추고 자료를 쌓은 뒤에 말을 꺼내는 순서가 결국 회수로 이어집니다.
함께 보면 좋은 사례
· 유치권 점유 연속성 다툼에서 일지로 날짜를 세워 일부 승소한 사례
적용법령
· 민법 제320조
· 민법 제664조
· 민법 제665조
· 민법 제667조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 14일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
