건설·부동산분쟁

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 계약금 5천만 원을 냈는데 판매자가 갑자기 계약을 취소하려고 하면 어떻게 해야 하나요?

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 2,217회 작성일 26-07-20 09:42

핵심 요약 답변

민법 제565조가 그 길을 정합니다.
매도인이 해약하려면 받은 계약금의 배액을 상환해야 하고, 이행에 착수한 뒤에는 그 길이 닫힙니다.
그 뒤의 손해는 민법 제390조와 제393조가 정한 범위에서 다투게 되는데, 여기서 통상의 손해가 어디까지인지와 특별한 사정으로 생긴 손해를 상대가 알았거나 알 수 있었는지가 갈림길이 되므로, 계약 당시에 무엇을 말했는지가 다시 중요해집니다.

상세 답변

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 어느 단계인가에 따라 갈린다

지금 어디까지 왔는가	매도인이 할 수 있는 것	근거 조문
계약금만 오간 단계	배액을 상환하고 해제	민법 제565조
이행에 착수한 뒤	해약금으로는 해제 못 함	민법 제565조
해제가 된 경우	원상회복의 의무가 생김	민법 제548조
약속을 어긴 경우	채무불이행으로 인한 손해배상	민법 제390조
배상의 범위	통상손해가 기준	민법 제393조

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 핵심 사항

부동산 매매계약은 민법의 전형적 채권계약이며, 당사자 간 약정된 조건에 따라 구속력을 갖습니다. 판매자가 계약금을 수수한 후 일방적으로 취소하려는 행위는 계약 불이행에 해당하며, 이로 인해 발생한 손해(계약금 손실, 기회상실, 중개수수료 등)에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 계약서 형식, 계약금 기능(선금인지 손해배상액 예정인지), 명의신탁 여부 등을 먼저 확인해야 합니다.

매도인이 거짓 정보를 앞세우거나 중요한 사실을 숨긴 채 계약을 맺게 한 사정이 있다면, 그것은 해제의 정당성과 손해배상의 범위를 다투는 자리에서 함께 주장할 수 있는 사정입니다. 어떤 말을 언제 들었는지, 그 말이 계약을 결정하는 데 어떤 몫을 했는지를 문자와 중개 기록으로 정리해 두셔야 합니다.

계약금이 실제로 지급되었고 계약서가 존재한다면, 손해배상 청구 시 법원이 인정하기 유리합니다. 특히 계약금 이외 부가 손해(부동산 중개수수료, 감정료, 측량료 등)가 발생했다면 이를 함께 입증해야 하며, 판매자의 고의·과실 정도에 따라 배상액이 결정됩니다.

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 필수 주의 사항

계약서 원본, 계약금 입금 증거(계좌이체 영수증, 통장사본), 중개인증서, 계약 관련 모든 메시지·이메일 등을 즉시 정리하고 보관하시는 것이 좋습니다. 판매자가 '계약금을 돌려주겠다'는 제안을 했다면 그 내용도 보존해야 하며, 이후 일방적으로 취소하려 할 때 증거로 활용됩니다. 무심코 메시지를 지우거나 서류를 잃어버리면 나중에 그 사실을 보일 방법이 사라집니다. 계약 당시에 어떤 말이 오갔는지는 대개 문자와 중개 기록에만 남아 있어, 그것이 없으면 서로 다른 기억만 남고 다툼은 원점으로 돌아갑니다.

판매자와 직접 협상하거나 다시 연락하기 전에 반드시 변호사 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 부동산 거래의 성격상 구두 약속, 추가 합의, 조건부 취소 등이 잘못 이루어질 수 있으며, 이는 법적 지위를 크게 약화시킵니다. 특히 중개인이 개입한 경우 공인중개사법 제30조에 따라 중개인도 배상 책임을 질 수 있으므로, 중개인의 역할과 과실 여부도 함께 검토해야 합니다.

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 실제 대응 순서

계약서와 계약금 입금 증거를 모두 수집하고, 판매자와의 모든 통신 기록(카톡, 이메일, 통화 기록 등)을 정리합니다. 계약금 규모, 계약일시, 예정된 잔금 지급일, 기타 약정 사항을 명확히 파악하셔야 합니다.

변호사와의 초기 상담에서 계약서 내용 검토, 판매자의 취소 이유, 중개인 개입 여부, 명의신탁 가능성 등을 설명합니다. 상담 시 '판매자가 왜 취소하려 하는지'의 원인도 중요한데, 더 높은 가격의 매수자가 나타났거나 금융 문제 등 단순 변심인지, 아니면 처음부터 속일 목적이었는지를 구분해야 합니다.

법무법인 KB는 매도인에게 계약금의 반환과 손해의 배상을 함께 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이 문서는 요구의 내용과 날짜를 남겨 두는 것이라, 뒤에 소송으로 가더라도 언제부터 이행을 구했는지가 그대로 기록으로 서게 됩니다. 이는 합의 유도와 함께 소송 시 '피고의 악의 또는 과실'을 입증하는 중요한 증거가 되므로, 반드시 변호사 명의로 전문적으로 작성되어야 합니다.

일정 기간 내에 판매자의 응답이 없거나 거부하면 본격적인 소송(손해배상청구소송)을 제기합니다. 동시에 판매자의 행위가 사기에 해당한다면 고소장을 제출하여 형사 고소도 진행할 수 있으며, 이 두 절차는 병행 가능합니다.

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

부동산 계약위반은 단순한 금전 갈등이 아니라 계약의 효력, 손해배상 범위, 판매자의 악의 입증 등이 얽혀 있는 복잡한 민사 사건입니다. 계약서 형식 자체에 따라 '계약금이 선금인지, 손해배상액 예정금인지, 해제금인지' 해석이 달라지며, 이에 따라 청구 금액과 소송 전략이 크게 달라집니다. 변호사는 계약서 조항 하나하나를 검토하여 가장 유리한 법리를 발굴하고 판례 동향을 반영한 현실적인 손해배상액을 산정합니다.

판매자의 행위가 단순 계약 불이행을 넘어 사기 혐의에 해당한다면, 민사 손해배상과 형사 고소를 동시에 추진해야 합니다. 형법 제347조의 사기 성립 요건(기망·착오·이득과 손해의 인과관계)은 높은 수준의 입증이 필요하며, 검사와 법원을 설득하는 과정에서 법률 전문 역량이 절대적입니다. 또한 중개인이 개입한 경우 공인중개사법상 책임도 동시에 검토하여 배상 청구 대상을 확대할 수 있습니다.

부동산계약위반 손해배상 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 부동산 분쟁, 특히 거래 계약위반 및 손해배상 사건에서 풍부한 실무 경험을 갖고 있습니다. 계약금 성격 판단, 손해배상 범위 산정, 판례 주의사항 등을 체계적으로 분석하며, 판매자와의 합의 협상부터 소송 진행까지 단계별로 의뢰인을 대리합니다. 특히 계약서 검토 단계에서 명의신탁, 중개인 과실, 금융사기 등 숨은 위험 요소를 조기에 발견하여 소송 전략을 최적화합니다.

또한 형사 고소가 필요한 경우 검사와의 커뮤니케이션, 수사 협력, 공소 판단 단계에서의 법적 주장 등을 직접 담당하여, 민사와 형사 소송의 일관된 입장을 유지합니다. 중개인 책임 추궁, 손해액 산정 근거 제시, 법원 출석 등 전 과정에서 의뢰인의 최대 이익을 위해 집중합니다.