임차권등기명령 변호사 | 등기를 하면 보증금이 자동으로 돌아오나요?

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기를 구할 수 있도록 하고 있습니다.
이 등기는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 장치이지 보증금을 돌려주는 장치는 아닙니다.
따라서 등기를 마친 뒤에도 반환을 구하는 절차를 따로 밟아야 하며 그 사이 2년의 계약 기간 계산도 함께 확인됩니다.

임차권등기명령 | 임차권등기가 지켜 주는 것

임차권등기명령 | 제1 쟁점 — 등기는 순위를 지키는 장치입니다

주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 전입신고로 대항력이 생기도록 하고 있고 주택임대차보호법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주고 있는데 이사를 가면 그 두 가지가 함께 사라지기에 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기가 그 자리를 대신해 순위를 붙잡아 둡니다.

순위가 유지된다는 것은 뒤에 설정된 권리보다 앞서 배당을 받는다는 뜻이며 반환 자체가 이루어진다는 뜻은 아닙니다.

임차권등기명령 | 제2 쟁점 — 반환을 구하는 절차는 따로 밟습니다

등기만으로는 돈이 들어오지 않으므로 보증금의 반환을 구하는 소나 지급명령을 따로 내야 하며 그 결과를 받아 집행으로 이어 가야 실제 회수에 닿게 되기에 등기를 신청하는 단계에서 이미 그다음 절차의 일정을 함께 세워 두는 편이 낫습니다.

집이 경매로 넘어가는 사안이라면 배당을 요구하는 절차의 기한을 놓치지 않는 일이 가장 중요합니다.

임차권등기명령 | 제3 쟁점 — 소액 임차인은 최우선변제의 보호가 있습니다

주택임대차보호법 제8조는 보증금이 일정액 이하인 임차인에게 보증금 가운데 일부를 다른 권리자보다 먼저 받도록 하고 있는데 그 기준 금액은 지역에 따라 다르고 근저당이 설정된 시점에 따라 적용되는 기준도 달라지기에 등기부의 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

기준에 들어가는지에 따라 회수 가능한 금액의 하한이 달라집니다.

임차권등기명령 | 실무 포인트

등기가 완료되기 전에 이사를 나가면 대항력이 끊기므로 등기 완료를 확인한 뒤에 짐을 옮기시는 것이 안전합니다.

민법 제618조가 정한 임대차의 기본 구조에 따라 차임과 보증금의 정산 관계도 함께 정리되어야 다툴 자리가 줄어듭니다.

임차권등기명령 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 등기부와 전입 기록을 대조해 대항력과 우선변제권이 언제 생겼는지를 날짜로 특정하고 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 등기 신청과 반환 청구의 일정을 하나의 표로 묶어 관리합니다.

주택임대차보호법 제8조의 기준에 들어가는 사안이라면 최우선변제로 확보되는 금액을 먼저 계산해 회수의 밑그림을 세웁니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제3조의3

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제8조

· 민법 제618조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 02일

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