유치권 성립 변호사 | 공사대금을 못 받으면 건물을 잡고 있어도 되나요?

민법 제320조는 그 물건에 관해 생긴 채권이 있을 때 변제받을 때까지 점유할 권리를 정합니다.
공사대금 채권이라도 점유가 끊기면 그 순간 권리를 잃게 됩니다.
언제부터 어떤 방법으로 점유했는지를 날짜와 함께 남겨 두셔야 합니다.

유치권 성립 | 유치권 주장에 필요한 요건

유치권 성립 | 제1 쟁점 — 채권과 물건 사이의 관련성이 있어야 합니다

민법 제320조는 그 물건에 관해 생긴 채권일 것을 요구하기에 해당 건물에 들인 공사대금은 관련성이 인정되지만 같은 발주자와 사이의 다른 현장 대금이나 빌려준 돈은 이 건물과 연결되지 않아 유치권으로 주장할 수 없으며 현장별로 대금을 갈라 두는 일이 그래서 중요합니다.

계약서와 세금계산서를 현장 단위로 묶어 두어야 관련성을 보이기 쉽습니다.

유치권 성립 | 제2 쟁점 — 점유가 끊기면 권리도 사라집니다

유치권은 점유를 이어 가는 동안에만 유지되는 권리라 문을 잠그고 관리인을 두는 식으로 사실상의 지배를 계속해야 하며 잠시 자리를 비운 사이 발주자가 다시 들어와 버리면 그 시점에 권리를 잃게 되기에 인수인계 없이 현장을 비우는 일은 피해야 합니다.

출입 기록과 전기요금 납부 내역이 점유를 보여 주는 자료가 됩니다.

유치권 성립 | 제3 쟁점 — 하자와 대금이 함께 다투어집니다

민법 제667조는 도급인이 하자보수나 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 정하고 있어 발주자는 대개 하자를 들어 맞서며 민법 제664조가 정한 일의 완성 여부와 민법 제670조의 기간까지 얽히기에 대금 청구와 하자 다툼은 같은 자리에서 정리해야 합니다.

준공 무렵 촬영한 사진은 뒤늦은 하자 주장에 맞서는 근거가 됩니다.

유치권 성립 | 실무 포인트

경매가 시작된 뒤에 들어가 점유를 시작하면 권리를 인정받기 어려운 경우가 많아 대금이 밀리기 시작한 단계에서 미리 자리를 잡아 두시는 것이 유리하며 그 시점을 기록으로 남겨 두는 일도 함께 해 두어야 합니다.

현수막을 걸어 두는 것만으로는 점유로 보지 않는 경우가 많습니다.

유치권 성립 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 건설전문 변호사는 공사 범위와 기성 내역을 대조해 이 건물에 관해 생긴 채권이 얼마인지를 먼저 확정하고 민법 제320조의 요건에 맞추어 점유의 시작과 계속을 자료로 세운 뒤 필요한 신청을 함께 준비합니다.

민법 제665조가 정한 보수 지급 시기도 같은 자리에서 검토합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제667조

· 민법 제670조

· 민법 제665조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 01일

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