계약금 해제 변호사 | 배액을 물어주면 언제까지 해제할 수 있나요?

민법 제565조는 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 받은 사람은 배액을 돌려주어 해제할 수 있도록 정하고 있습니다.
다만 상대가 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다.
착수로 볼 만한 일이 있었는지를 먼저 확인하셔야 합니다.

계약금 해제 | 계약금 해제의 기준

계약금 해제 | 제1 쟁점 — 이행의 착수가 경계입니다

민법 제565조는 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 계약금에 의한 해제를 허용하고 있기에 중도금이 일부라도 오갔거나 잔금 준비를 위해 대출을 실행한 사정이 있으면 더는 이 방법을 쓸 수 없고 그 시점이 언제였는지가 다툼의 중심이 됩니다.

입금 내역과 대출 실행일이 착수 시점을 보여 주는 자료가 됩니다.

계약금 해제 | 제2 쟁점 — 배액의 계산과 제공 방법

받은 쪽이 해제하려면 배액을 실제로 제공해야 하고 말로 알리는 것만으로는 부족하기에 계좌로 보내거나 공탁하는 절차를 밟아야 하며 이 절차를 건너뛰면 해제의 효력이 다투어져 오히려 시간이 길어집니다.

송금이 거절되면 공탁으로 이어 두시는 것이 안전합니다.

계약금 해제 | 제3 쟁점 — 위약금 약정이 있으면 달라집니다

계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 민법 제398조가 정한 손해배상액의 예정으로 읽히는 경우가 많고 그 액수가 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있기에 조항의 문언을 먼저 확인한 뒤에 해제의 방법을 고르셔야 합니다.

계약서 특약란의 문장 하나가 결과를 크게 바꿉니다.

계약금 해제 | 실무 포인트

상대가 이행에 착수했는지 애매한 상황에서 먼저 해제를 통지했다가 그 통지가 효력을 잃고 도리어 이행을 지체한 쪽이 되는 일이 있으므로 통지 전에 사실관계를 확정하시는 것이 필요합니다.

민법 제548조는 해제의 효과로 원상회복 의무를 정하고 있어 반환의 범위도 함께 살핍니다.

계약금 해제 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 민사 담당 변호사는 이행 착수로 볼 만한 사정이 있었는지를 자료로 확정한 뒤 해제의 방법과 통지의 문안을 정합니다.

위약금 조항이 있으면 민법 제398조에 따른 감액 여지까지 함께 검토해 청구를 구성합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제565조

· 민법 제398조

· 민법 제548조

· 민법 제390조

· 민법 제741조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 30일

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