김포 분양계약 해제 변호사 | 입주가 계속 미뤄지면 계약을 풀 수 있나요?

이행이 없으면 계약을 풀 수 있고, 근거는 민법 제390조입니다.
해제란 계약을 처음부터 없던 것으로 되돌리는 조치를 뜻합니다.
민법 제548조에 따라 이미 낸 돈은 돌려받게 됩니다.

분양계약 해제 | 분양계약 분쟁에서 확인할 조문

분양계약 해제 | 제1 쟁점 — 지연이 해제 사유가 되는 기준

입주가 늦어졌다고 해서 곧바로 계약을 풀 수 있는 것은 아니고 분양계약서에 정해진 지체의 기간과 그에 따른 지체상금 조항을 먼저 확인해야 하며, 약정한 기간을 넘겨 이행이 사실상 기대하기 어려운 정도에 이르렀을 때 비로소 해제를 말할 수 있게 됩니다.

민법 제390조는 채무를 이행하지 않은 경우의 손해배상을 정하고 있으므로, 해제까지 가지 않더라도 지연에 따른 배상은 따로 구할 수 있습니다.

분양계약 해제 | 제2 쟁점 — 해제의 효과와 돌려받을 금액

민법 제548조는 해제가 이루어지면 각 당사자가 상대방을 원상으로 회복시킬 의무를 지고 반환할 금전에는 받은 날부터의 이자를 더하도록 정하고 있기에, 계약금과 중도금에 이자를 더해 돌려받는 것이 원칙이 되며 이 이자 부분을 빠뜨리는 경우가 많습니다.

다만 위약금 조항이 있는 경우에는 그 조항이 어떻게 적용되는지에 따라 실제로 손에 남는 금액이 달라집니다.

분양계약 해제 | 제3 쟁점 — 하자와 면적 차이

완공 후에 확인한 면적이 모집공고와 다르거나 공용부분의 상태가 설명과 다른 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조가 정한 담보책임을 근거로 보수나 배상을 구할 수 있으므로 해제가 아니라 이쪽이 실익인 사안도 적지 않습니다.

도급의 성격이 함께 있는 공사 부분은 민법 제664조가 정한 도급의 법리로 따지게 되어 청구의 형태가 달라집니다.

분양계약 해제 | 실무 포인트

분양계약서와 모집공고문, 입주 예정일을 알린 안내문, 시행사와 주고받은 문자는 모두 날짜가 드러나는 자료이므로 시간순으로 묶어 두시는 것이 필요하고, 현장 사진은 촬영 시각이 남도록 찍어 두셔야 합니다.

여러 세대가 같은 사정을 겪는 경우가 많아 공동으로 진행하면 비용과 시간을 함께 줄일 수 있습니다.

분양계약 해제 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 계약서의 지체 조항과 위약금 조항을 먼저 읽어 해제와 배상 가운데 무엇이 실익인지를 정하고, 그 위에서 돌려받을 금액을 계산합니다. 조항을 보지 않고 세운 계획은 대개 바뀝니다.

또한 면적과 하자 문제가 함께 있는 사안에서는 담보책임 쪽 청구를 나란히 검토해 한 번의 절차로 정리되도록 돕습니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제548조

· 민법 제390조

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 민법 제664조

· 행정소송법 제19조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 23일

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