계약갱신요구 변호사 | 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

실거주를 이유로 한 거절은 가능하지만 요건이 있고, 근거는 주택임대차보호법 제6조의3입니다.
갱신요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 효력이 있습니다.
거절 뒤 실제로 살지 않으면 손해배상 문제가 남으므로 기록을 남기셔야 합니다.

계약갱신요구 | 주택 임대차 갱신에서 확인할 조문

계약갱신요구 | 제1 쟁점 — 갱신요구의 시기를 지켰는지

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 사이에 갱신을 요구할 수 있다고 정하고 있어서 이 기간을 하루라도 벗어나면 요구 자체가 효력을 갖지 못하는데, 실제 분쟁에서는 문자와 통화만 오가다 날짜를 세우지 못해 다투는 경우가 많습니다.

그래서 갱신의 뜻은 내용증명처럼 도달 시점이 남는 방법으로 보내시는 것이 안전하고, 문자로 보냈다면 발신 시각이 보이도록 원본을 보관해 두어야 합니다.

계약갱신요구 | 제2 쟁점 — 실거주 사유가 인정되는 범위

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있지만 이때의 거주는 임대인 본인이나 법에서 정한 가족의 실제 거주를 뜻하기에 막연한 계획만으로는 부족하고, 이사 시기와 기존 거주지의 처분 계획처럼 구체적인 사정이 함께 제시되어야 설득력을 가집니다.

거절 이후 그 주택을 다시 세놓았다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 이때 배상의 기준도 법률에 정해져 있으므로 거절 시점의 사정을 기록해 두시는 것이 필요합니다.

계약갱신요구 | 제3 쟁점 — 차임 인상의 한도

갱신이 이루어지는 경우에도 차임과 보증금은 자유롭게 정해지지 않고 증액의 한도가 정해져 있어서, 한도를 넘는 인상을 조건으로 내세우는 것은 사실상 거절과 다르지 않다고 평가될 수 있으므로 제시된 금액이 한도 안에 있는지부터 확인하셔야 합니다.

임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우라도 주택임대차보호법 제4조는 그 기간을 2년으로 본다고 정하고 있기에, 계약서의 문구만으로 기간을 판단하면 잘못된 결론에 이르기 쉽습니다.

계약갱신요구 | 실무 포인트

갱신을 둘러싼 다툼은 대부분 「말로 했다」와 「듣지 못했다」의 대립으로 좁혀지므로, 주고받은 연락을 시간순으로 정리해 두는 것만으로도 절반은 해결됩니다. 정리는 분쟁이 커지기 전에 해 두시는 것이 유리합니다.

또한 이사 일정과 중개 수수료처럼 실제로 든 비용은 이후 손해를 따질 때 근거가 되기에 영수증을 모아 두셔야 하고, 새 집을 구하며 오간 문자도 함께 남겨 두는 편이 낫습니다.

계약갱신요구 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 민사전문 변호사는 갱신 요구와 거절이 오간 시점을 문서로 세우고, 실거주 사유가 요건을 갖추었는지 자료로 확인합니다. 날짜가 정리되면 다툴 지점이 두세 개로 줄어듭니다.

또한 거절 이후 주택이 다시 임대된 사안에서는 손해의 범위를 계산해 청구를 구성하고, 조정으로 마무리할 수 있는 사건은 절차를 짧게 잡습니다. 분쟁의 크기에 맞추어 방법을 고르는 것이 비용을 줄입니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제6조의3

· 주택임대차보호법 제4조

· 민법 제618조

· 민법 제548조

· 민법 제390조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 23일

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