고양 누수 원인 입증 변호사 | 윗집이 아니라는데 누가 밝혀야 하나요?

누수 분쟁에서 수리비를 청구하려면 물이 어디서 새는지를 청구하는 쪽이 먼저 밝혀야 합니다.
다만 임차 중이라면 「민법」 제623조가 임대인에게 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 지웁니다.
공사 하자가 원인이면 「민법」 제667조의 담보책임으로 자리가 옮겨 가므로, 원인 조사부터 먼저 하시는 것이 안전합니다.

고양 누수 원인 입증 | 원인에 따라 달라지는 상대

고양 누수 원인 입증 | 제1 쟁점 — 누가 밝혀야 하는가

민사에서 돈을 청구하는 쪽이 요건을 증명해야 하는 것이 원칙이므로 아랫집이 윗집에 수리비를 청구한다면 물이 윗집에서 내려왔다는 사실을 아랫집이 보여 주어야 하고, 배관이 벽 안에 숨어 있는 공동주택에서는 이 부분이 곧 사건의 전부가 되는 일이 많아 조사 비용을 누가 먼저 낼 것인지가 첫 다툼이 됩니다.

그래서 감정 없이 사진만으로 시작한 사건은 대체로 길어집니다. 얼룩의 위치만으로는 위층인지 배관인지 외벽인지가 갈리지 않습니다.

고양 누수 원인 입증 | 제2 쟁점 — 전유부분인가 공용부분인가

누수의 원인이 세대 안의 배관이면 그 세대가 책임을 지지만 여러 세대가 함께 쓰는 입상배관이나 외벽처럼 공용부분이 원인이라면 관리단이나 관리주체가 수리의 주체가 되기 때문에, 원인을 특정하는 일은 곧 책임을 질 상대를 특정하는 일과 같습니다.

고양 지역의 오래된 아파트처럼 배관이 노후한 단지에서는 이 구분이 흐려지기 쉬우므로, 관리사무소의 보수 이력과 인근 세대의 유사 사례를 함께 모아 두면 원인의 방향이 좁혀집니다.

고양 누수 원인 입증 | 제3 쟁점 — 임대차와 공사 하자

세를 들어 살고 있다면 「민법」 제623조가 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 지우고 있어 수리를 요구할 상대가 임대인이 되며, 「민법」 제618조는 그 의무가 임대차의 본질에서 나온다는 점을 보여 줍니다.

반대로 지은 지 얼마 되지 않은 건물이라면 「민법」 제667조의 담보책임과 「민법」 제671조가 정한 존속기간이 함께 검토되므로, 준공일부터 몇 해가 지났는지를 먼저 확인해야 합니다.

고양 누수 원인 입증 | 실무 포인트

누수 사건에서 가장 아깝게 버려지는 것은 원인이 아직 남아 있는 시간입니다. 물이 마른 뒤에는 흔적이 사라져 원인을 특정하기 어려워집니다.

「민법」 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거와 예방을 청구할 수 있도록 정하고 있어 수리비만이 아니라 계속되는 침해를 멈추게 하는 청구도 함께 가능하므로, 젖은 상태에서 촬영한 사진과 습도 측정 기록을 남겨 두시는 것이 실질적으로 중요합니다.

고양 누수 원인 입증 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 누수 상담을 원인 조사의 설계에서 시작합니다. 원인이 특정되지 않은 상태에서 상대를 고르면 상대를 잘못 고른 절차가 됩니다.

관리사무소의 보수 이력과 세대별 구조를 확인해 전유와 공용을 가른 뒤, 필요한 사건에서는 감정을 통해 원인을 고정합니다. 임대차 사건이라면 임대인에게 「민법」 제623조의 의무 이행을 먼저 서면으로 구하고 그 기록을 남깁니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제623조

· 민법 제618조

· 민법 제667조

· 민법 제671조

· 민법 제214조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 21일

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