건설·부동산분쟁

임대인 수선의무 | 집이 고장 났는데 어디까지 집주인이 고쳐 주나요?

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 280회 작성일 26-08-26 09:42

핵심 요약 답변

민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지도록 정하고 있습니다.
그래서 사는 데 지장이 될 정도의 고장은 원칙적으로 임대인이 고쳐야 하는 몫입니다.
다만 사소한 소모나 임차인의 잘못으로 생긴 것은 그 반대편에 놓입니다.

상세 답변

임대인 수선의무 | 어디까지 집주인이 고치는가

구분	근거	기준
기본 의무	민법 제623조	사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있다
판단 기준	민법 제618조	그 고장이 사용·수익을 방해하는 정도인지
임차인이 붙인 것	민법 제646조	동의를 받아 부속한 물건은 매수를 청구할 수 있다
계약을 끊을 때	민법 제635조	기간을 정하지 않았으면 해지통고로 정리한다
갱신 문제와 겹칠 때	주택임대차보호법 제6조의3	갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 따로 있다

임대인 수선의무 | 사용에 지장이 있는가가 기준이다

임대인의 수선의무란 빌려준 목적물을 계약의 내용대로 쓸 수 있는 상태로 유지해 주어야 하는 의무를 뜻하며, 민법 제623조가 이를 정하고 있습니다. 계약서에 따로 적지 않아도 법이 정한 의무이므로 원칙은 여기에서 출발합니다.

실무에서 갈리는 지점은 고장의 크기인데, 보일러가 멈추거나 누수가 생겨 사는 데 지장이 있는 정도라면 임대인의 몫으로 보고 전구가 나가거나 손잡이가 헐거워진 정도라면 임차인이 감당할 부분으로 봅니다.

그 사이에 있는 것들이 실제 분쟁의 대부분입니다. 수리비가 얼마인지보다 그 고장이 생활을 어느 정도로 막고 있는지가 판단의 중심에 놓입니다.

임대인 수선의무 | 계약서로 미룰 수 있는가

「모든 수리는 임차인이 부담한다」는 조항이 있더라도 그것으로 임대인의 의무가 전부 사라지지는 않는다고 봅니다. 사소한 수선을 임차인에게 넘기는 정도로는 유효하지만 큰 수선까지 넘기는 것은 다르게 다루어집니다.

그러므로 계약서에 그런 조항이 있어도 곧바로 포기하지 마시고 그 고장이 어느 쪽에 속하는지를 먼저 따져 보시기 바랍니다.

임대인 수선의무 | 고쳐 주지 않을 때

임대인이 고치지 않으면 임차인이 먼저 고치고 그 비용을 청구하는 방법이 있는데, 이때는 수리 전후의 상태와 견적, 실제 지출을 남겨 두어야 합니다.

고장 때문에 사용하지 못한 부분이 있다면 그만큼 차임을 줄여 달라고 요구할 여지도 생깁니다. 다만 스스로 차임을 깎아 보내는 방식은 다툼을 키우므로 권하지 않습니다.

임대인 수선의무 | 알린 시점이 남아야 한다

수선의무는 임대인이 고장을 알아야 이행할 수 있으므로 언제 무엇을 알렸는지가 중요한데, 전화로만 알리면 뒤에 남는 것이 없습니다.

문자나 메신저로 고장의 내용과 날짜를 남기고 사진을 함께 보내 두시기 바랍니다. 이 기록이 나중에 비용을 청구하거나 차임을 조정할 때 근거가 됩니다.

고장을 알린 뒤에도 상대가 미루기만 한다면 언제까지 고쳐 달라는 뜻을 기한과 함께 적어 다시 보내 두시기 바라며, 그 기한이 지난 뒤에 스스로 수리하고 비용을 청구하는 순서를 밟아야 뒤에 「알리지 않았다」거나 「기다려 달라고 했는데 마음대로 고쳤다」는 말이 나올 자리가 없어집니다.

임대인 수선의무 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 고장의 성질을 먼저 갈라 임대인의 몫인지 임차인의 몫인지를 정한 뒤에 요구할 범위를 정합니다.

알린 시점과 수리 전후의 상태를 시간 순으로 세우고 견적과 지출을 항목별로 붙여, 상대가 다투려면 금액이 아니라 그 항목을 두고 다투어야 하는 모양을 만들어 둡니다. 계약서에 수선을 미루는 조항이 있는 경우에는 그 조항이 어디까지 유효한지를 먼저 검토해 협의의 출발점을 바로잡습니다.