상가 대항력 | 건물이 팔리면 가게를 비워야 하나요?

상가건물임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다.
임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 주인이 바뀌어도 그대로 이어집니다.
다만 요건을 갖춘 시점과 등기의 선후가 함께 확인되므로, 인도와 사업자등록의 날짜부터 세우셔야 합니다.

상가 대항력 | 무엇을 확인하는가

상가 대항력 | 핵심 사항

「상가건물임대차보호법」 제3조는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있도록 정하고 있어, 관건이 되는 것은 계약의 내용만이 아니라 그 요건을 언제 갖추었는가입니다.

인도를 언제 받았는지, 사업자등록을 언제 신청했는지, 등기의 변동이 그 뒤였는지가 나란히 살펴지기 때문에 인도와 등록의 날짜를 서류로 확인해 두시면 새 주인에게도 그대로 주장할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조는 갱신을 요구할 수 있는 범위를 두고 있어, 남은 기간도 함께 확인해야 합니다.

상가 대항력 | 필수 주의 사항

새 주인의 요구에 따라 서둘러 비워 주시는 것은 서두를 일이 아닙니다. 요건을 갖췄다면 그대로 이어질 수 있습니다.

사업자등록의 주소를 임의로 바꾸시는 것은 도움이 되지 않습니다. 애써 갖춰 둔 요건이 그 자리에서 끊어져 버립니다.

차임을 새 주인에게 임의로 보내지 않으신 채 두시는 것은 오히려 불리해집니다. 차임의 연체가 쌓이면 또 다른 문제가 새로 생깁니다.

상가 대항력 | 실제 대응 순서

먼저 인도받은 날과 사업자등록 신청일을 서류로 확인해 정리합니다.

다음으로 건물의 등기 변동 시점을 확인해 두 날짜를 나란히 놓습니다.

끝으로 남은 계약 기간과 갱신을 요구할 수 있는 범위를 확인해 둡니다.

상가 대항력 | 변호사 선임이 필요한 이유

요건을 갖춘 시점과 등기 변동의 선후에 따라 결론이 갈려 날짜의 확인이 먼저입니다.

갱신을 요구할 수 있는 범위는 기간에 따라 달라져 미리 확인해야 합니다.

보증금의 정산과 인도의 조건이 함께 얽혀 있어 순서를 정해야 합니다.

상가 대항력 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 요구에 답하기 전에 요건을 갖춘 날짜를 확인하는 데서 시작합니다.

인도와 등록, 등기 변동의 시점을 하나의 표로 맞추어 선후를 가려 냅니다.

남은 기간과 갱신의 범위도 함께 정리해 드리는데, 지킬 수 있는 자리를 먼저 알아야 협의가 가능하기 때문입니다.

관련 법령 (출처)

· 상가건물임대차보호법 제3조

· 상가건물 임대차보호법 제10조

· 상가건물임대차보호법 제11조

· 민법 제618조

· 민법 제635조

관련 질문

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일

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