Q. 공사대금 유치권 | 대금을 못 받으면 건물을 붙잡고 있어도 되나요?

요건을 갖추면 대금을 받을 때까지 점유할 수 있습니다.
점유가 끊기면 권리도 함께 사라지는 구조입니다.
공사와 그 건물 사이의 관련성이 먼저 확인됩니다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 유치권이 인정되는 요건

「민법」 제320조는 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있을 때, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정한다. 공사대금을 받지 못한 시공자가 그 건물을 점유하는 상황이 대표적이다.

요건은 세 가지로 정리된다. 첫째 그 물건을 점유하고 있을 것, 둘째 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것일 것, 셋째 채권의 변제기가 도래했을 것이다. 하나라도 빠지면 주장이 성립하지 않는다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 가장 자주 무너지는 지점 — 점유

실제 분쟁에서 가장 많이 다투는 것이 점유다. 유치권은 점유를 잃으면 소멸하기 때문에, 공사를 마치고 현장을 비운 뒤 나중에 다시 들어간 경우에는 인정받기 어려워진다.

점유는 계속되어야 하고 밖에서 보아 알 수 있어야 한다. 문을 잠그고 관리자를 두거나 안내문을 붙이는 등 실제로 지배하고 있다는 사실이 드러나야 한다.

반대로 형식만 갖춘 점유는 인정받지 못한다. 사람이 상주하지 않고 자물쇠만 걸어 둔 경우 다툼의 소지가 크다. 점유를 언제부터 어떻게 유지했는지 사진과 기록으로 남겨 두어야 하는 이유다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 공사와 건물 사이의 관련성

채권이 '그 물건에 관하여' 생겨야 한다는 요건도 중요하다. 그 건물의 공사대금이어야 하고, 다른 현장의 미수금을 이유로 이 건물을 붙잡을 수는 없다.

여러 현장을 함께 맡은 경우 정산이 뒤섞여 있으면 이 부분에서 다툼이 생긴다. 현장별로 계약과 정산을 분리해 두는 편이 안전하다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 하자가 있다는 반박을 받는 경우

발주자 쪽에서는 「민법」 제667조의 담보책임을 들어 하자 보수나 그에 갈음하는 손해배상을 주장하며 대금을 다투는 일이 많다. 이때는 대금 채권 자체의 범위가 쟁점이 된다.

그래서 준공 시점의 상태를 기록으로 남기는 일이 중요하다. 사진, 검수 확인서, 변경 지시 내역이 있으면 하자 주장과 추가 공사 주장을 정리하기 쉬워진다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 경매가 진행 중인 건물이라면

경매 절차에서 유치권 신고가 들어오면 다툼이 커진다. 언제부터 점유했는지가 특히 중요하게 확인되므로, 시점을 보여 주는 객관적 자료가 필요하다.

점유 시점이 늦으면 주장 자체가 배척될 수 있다. 공사가 끝나가는 시점부터 기록을 남겨 두는 편이 낫다.

공사대금을 못 받았을 때 건물을 점유할 수 있는지 | 정리하면

유치권은 강력해 보이지만 요건이 엄격하고 점유가 끊기면 사라지는 권리다. 붙잡고 있으면 된다는 식으로 접근하면 위험하다.

대금 청구 소송이나 가압류 같은 다른 방법과 함께 검토해 어느 쪽이 유리한지 먼저 정하는 것이 좋다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제667조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 10일

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