공사대금 유치권 | 건물을 점유하면 대금을 받을 수 있나요?

유치권은 그 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다.
민법 제320조는 점유와 견련관계, 변제기 도래를 요건으로 정하고 있습니다.
점유가 끊기면 권리도 사라지므로 어떻게 점유를 유지하느냐가 실무의 관건입니다.

공사대금 유치권 | 유치권 요건 정리

공사대금 유치권 | 핵심 사항

유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 민법 제320조가 이를 정하고 있습니다. 공사업자가 대금을 받지 못했을 때 완성한 건물을 계속 점유하며 인도를 거절하는 방식으로 활용됩니다.

요건은 세 가지입니다. 첫째 그 물건을 점유하고 있을 것, 둘째 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것일 것, 셋째 변제기가 도래했을 것입니다. 공사대금 채권은 민법 제664조가 정한 도급 관계에서 발생하고, 민법 제665조는 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어 견련관계가 비교적 명확한 편입니다.

공사대금 유치권 | 필수 주의 사항

점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 잠시 자리를 비운 사이 잠금장치가 교체되거나 다른 업체가 들어오면 되찾기가 매우 어렵습니다. 사람이 상주하지 않더라도 관리 사실을 남기는 방법이 필요하고, 점유의 시작 시점과 계속된 사실을 기록으로 남겨 두어야 합니다.

점유가 언제 시작되었는지도 다툼의 대상입니다. 경매 절차가 개시된 뒤에 점유를 시작한 경우에는 매수인에게 권리를 주장하기 어려워집니다. 또한 도급계약에서 유치권을 배제하기로 약정했다면 그 약정이 우선하므로, 계약서의 문구를 먼저 확인해야 합니다.

공사대금 유치권 | 실제 대응 순서

1. 계약서와 변경 합의, 추가 공사 지시 내용을 모아 미지급 대금의 범위를 특정합니다. 금액이 확정되지 않으면 이후 협의도 절차도 진행되지 않습니다. 둘째, 점유의 사실을 기록으로 남깁니다. 현장 사진과 관리 일지, 출입 기록, 안내문 게시는 모두 자료가 됩니다.
2. 상대에게 미지급 내역과 지급 요구를 서면으로 보냅니다. 넷째, 목적물의 하자가 문제되는 사안이라면 민법 제667조가 정한 하자담보 책임과의 관계를 함께 정리합니다. 다섯째, 점유만으로 시간이 흐르면 손해가 커지므로 대금 청구 절차를 병행해 회수까지 이어지도록 설계합니다.

공사대금 유치권 | 변호사 선임이 필요한 이유

유치권은 요건이 단순해 보이지만 실제로는 부정되는 사례가 많습니다. 점유가 인정되지 않거나, 채권과 물건 사이의 관련성이 부족하거나, 계약으로 배제되어 있는 경우가 대표적입니다. 주장하기 전에 요건을 하나씩 확인해야 헛되이 시간을 쓰지 않습니다.

또한 현장을 지키는 일에는 비용이 듭니다. 몇 달을 붙잡고 있어도 상대에게 자력이 없다면 회수로 이어지지 않습니다. 상대의 재산 상황을 먼저 확인하고 회수 경로를 설계해야 점유가 의미를 갖습니다.

공사대금 유치권 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 유치권을 주장하기 전에 요건부터 점검합니다. 점유의 시작 시점, 채권의 성격, 계약상 배제 약정의 유무를 확인해 성립 가능성을 먼저 판단합니다.

동시에 대금 청구와 재산 확인을 병행해 회수까지 이어지는 경로를 만듭니다. 현장을 지키는 시간이 길어질수록 손해가 쌓이므로, 출구를 정해 두고 점유를 유지하는 방식으로 접근합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제667조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 05일

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