전세사기 고소 | 보증금을 못 받는 것도 사기로 처벌되나요?

보증금 미반환 자체는 민사 문제지만, 계약 당시 돌려줄 능력·의사가 없음을 숨겼다면 형법 제347조의 사기가 됩니다.
피해액이 5억 원을 넘으면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조의 가중 영역으로 들어갑니다.
고소의 승부는 '계약 시점의 기망', 곧 깡통 구조를 알고도 숨겼는지의 입증에 있습니다.

전세사기 고소 | 민사와 형사의 경계

전세사기 고소 | 핵심 사항

전세사기의 법적 관문은 시점입니다. 계약할 때 이미 보증금을 돌려줄 수 없는 구조(선순위 담보 초과, 세금 체납, 동시진행 갭투자)였고 임대인이 이를 알면서 숨겼다면, 형법 제347조의 사기가 성립할 수 있습니다.

조직적 전세사기는 규모가 커지기 쉽습니다. 여러 피해자의 보증금 합계로 이득액이 계산되면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 형의 하한이 생기는 무거운 영역이 됩니다.

형사 고소는 처벌만이 아니라 회수의 지렛대이기도 합니다. 수사로 드러나는 자금 흐름과 공범 구조가 민사 회수(배상·가압류)의 지도 역할을 합니다.

전세사기 고소 | 필수 주의 사항

'집주인이 연락을 안 받는다'만으로는 사기의 문이 열리지 않습니다. 계약 당시의 등기부, 선순위 채무, 임대인의 다른 물건 현황 같은 구조 증거를 모아야 기망이 보입니다.

혼자만의 고소보다 같은 임대인의 피해자들을 모으는 것이 강력합니다. 동일 수법의 반복은 기망 의사의 가장 좋은 증거입니다.

형사와 별개로 임차권등기·보증금 반환 절차·경매 대응의 민사 시계가 돌아갑니다. 고소에만 매달려 민사 기한을 놓치면 회수가 어려워집니다.

전세사기 고소 | 실제 대응 순서

1. 계약서·등기부(계약 시점과 현재)·중개 과정 기록을 확보해 구조를 재구성합니다.
2. 임대인·중개인의 설명과 실제의 차이(숨긴 담보·체납)를 특정합니다.
3. 같은 임대인의 다른 피해 사례를 확인해 피해자 모임 또는 공동 대응을 조직합니다.
4. 기망 구조를 담은 고소장을 제출하고(형사소송법 제223조), 수사에 자료를 지속 제공합니다.
5. 임차권등기·반환 소송·가압류 등 민사 절차를 병행해 회수 기반을 지킵니다.

전세사기 고소 | 변호사 선임이 필요한 이유

'못 갚은 것'과 '속인 것'의 경계 입증은 등기·자금 구조의 분석 작업이라 전문 검토가 필요합니다.

다수 피해자 사건은 진술과 자료의 조직화가 수사의 속도를 만듭니다.

형사·민사·경매의 세 절차가 얽힌 일정을 하나로 관리해야 회수의 골든타임을 지킵니다.

전세사기 고소 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 전세사기 사건에서 계약 시점 구조 분석표로 기망의 증거를 조직합니다.

형사 고소와 민사 회수를 한 팀이 병행해 절차의 공백을 없앱니다.

관련 법령 (출처)

· 형법 제347조

· 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

· 형사소송법 제223조

· 민법 제750조

관련 질문

· 사기 고소 절차 | 고소장 접수부터 처분까지 어떻게 흘러가나요?

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 안진우 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 04일

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