유치권 행사 | 공사대금을 못 받으면 건물을 점유해도 되나요?

공사대금 채권이 있으면 그 건물에 관해 생긴 채권으로서 민법 제320조의 유치권을 주장할 수 있습니다.
다만 유치권은 '적법한 점유의 계속'이 생명이라, 점유를 잃으면 권리도 무너집니다.
성립을 다투는 분쟁이 많아, 채권·견련성·점유의 세 요건을 자료로 입증할 준비가 필요합니다.

유치권 행사 | 유치권 세 요건과 증거

유치권 행사 | 핵심 사항

유치권이란 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 점유하며 인도를 거절할 수 있는 권리를 말하며, 근거는 민법 제320조입니다. 공사대금 채권자가 완공 건물을 점유하는 것이 대표 사례입니다.

성립 요건은 세 가지입니다. 변제기가 된 채권의 존재, 그 채권이 목적물에 관해 생겼을 것(견련성), 그리고 적법하게 시작해 계속되는 점유입니다. 도급계약(민법 제664조)과 기성 자료가 채권과 견련성의 증거가 됩니다.

유치권은 등기 없이 점유로 공시되는 권리라, 다툼이 생기면 '언제부터 어떻게 점유했는가'의 입증이 사건의 중심이 됩니다.

유치권 행사 | 필수 주의 사항

점유를 한 번 잃으면 되찾기 어렵습니다. 현장을 비우거나 출입 관리가 끊긴 사진이 찍히는 순간 상대는 점유 상실을 주장합니다. 잠금·게시·상주 체계를 갖춘 계속 점유가 필수입니다.

무리한 실력 행사는 금물입니다. 이미 다른 사람이 점유한 건물에 들어가 유치권을 주장하면 권리가 아니라 새로운 분쟁을 만듭니다. 점유 개시의 적법성이 요건임을 기억해야 합니다.

경매가 진행되면 유치권 신고와 배당 관계 검토가 필요합니다. 신고를 놓치면 권리 주장이 크게 어려워집니다.

유치권 행사 | 실제 대응 순서

1. 도급계약서·기성 내역·미지급 대금 계산서로 채권을 특정합니다.
2. 점유 개시 시점의 사진·인수 경위 자료를 만들고, 유치권 행사 안내문을 게시합니다.
3. 출입 관리 대장과 잠금 장치로 점유의 계속성을 기록합니다.
4. 소유자·매수인이 인도를 요구하면 서면으로 유치권의 근거를 회신합니다.
5. 인도 소송이 오면 세 요건의 증거를 배열해 방어하고, 병행해 대금 청구 절차를 진행합니다.

유치권 행사 | 변호사 선임이 필요한 이유

유치권 분쟁은 성립 요건마다 판례의 세부 기준이 있어, 자료가 있어도 배열을 못 하면 집니다.

점유 관리의 사소한 공백이 전체 권리를 무너뜨리므로, 초기에 관리 체계를 설계해야 합니다.

경매·매각 국면에서는 신고·배당·인수 관계가 얽혀 전문 검토 없이는 실기하기 쉽습니다.

유치권 행사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 유치권 사건에서 요건별 증거 지도를 만들어 점유 관리부터 소송 방어까지 하나로 설계합니다.

대금 회수 절차를 병행해 유치권이 협상의 지렛대가 되도록 운용합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 02일

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수