아파트 하자보수 | 새 아파트에 하자가 많은데 누구에게 청구하나요?

신축 아파트의 하자는 분양자와 시공자를 상대로 담보책임을 물을 수 있으며, 근거는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조입니다.
하자의 부위와 종류에 따라 책임 기간이 달라, 발견 즉시 기록을 남기는 것이 권리 보전의 출발입니다.
보수 청구와 손해배상(민법 제667조)은 선택·병행이 가능한 별개의 수단입니다.

아파트 하자보수 | 하자 대응 기록 체크리스트

아파트 하자보수 | 핵심 사항

하자담보책임이란 완성된 건물에 균열·누수 같은 결함이 있을 때 분양자·시공자가 보수나 손해배상으로 책임지는 제도를 말합니다. 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조가 그 근거를 정하고 있습니다.

청구 수단은 두 갈래입니다. 하자보수의 청구, 그리고 보수에 갈음하거나 보수와 함께하는 손해배상 청구(민법 제667조). 보수가 무의미할 정도의 중대한 결함이면 계약 해제까지 문제될 수 있습니다(민법 제668조).

전유부분은 구분소유자가, 복도·외벽 같은 공용부분은 입주자대표회의 등이 나서는 구조라, 하자의 위치에 따라 청구 주체가 달라집니다.

아파트 하자보수 | 필수 주의 사항

하자 기간은 부위별로 다르게 계산됩니다. 마감 공사의 짧은 기간부터 구조 부분의 긴 기간까지 층이 있어, '아직 몇 년 남았겠지'라는 짐작이 권리를 놓치게 만듭니다.

시공사의 무상 보수 약속만 믿고 기록 없이 기다리는 것이 가장 흔한 실수입니다. 접수 일자, 하자 부위, 보수 경과를 문서로 남겨야 기간 도과 다툼에서 지지 않습니다.

입주 전 사전점검 때의 지적 사항은 사진과 점검표로 반드시 보관하세요. 입주 후 분쟁에서 최초 상태의 증거가 됩니다.

아파트 하자보수 | 실제 대응 순서

1. 하자 부위를 사진·영상으로 기록하고 발견 일자를 남깁니다.
2. 관리사무소·시공사에 서면(하자보수 요청서)으로 접수하고 접수증을 보관합니다.
3. 보수가 지연되면 내용증명으로 기한을 정해 이행을 요구합니다.
4. 그래도 해결되지 않으면 하자 감정을 거쳐 보수비 상당의 손해배상 청구(민법 제667조)로 전환합니다.
5. 세대 다수의 공통 하자라면 입주자대표회의와 공동 대응을 조직해 협상력을 높입니다.

아파트 하자보수 | 변호사 선임이 필요한 이유

하자 소송의 중심은 감정입니다. 감정 신청 항목을 어떻게 설계하느냐가 인정 금액을 좌우합니다.

부위별 기간 계산과 청구 주체 정리는 법리 검토가 필요한 영역입니다. 잘못 짚으면 기간 도과·당사자 부적격으로 본안에 못 들어갑니다.

시공사·분양자·보증기관이 얽힌 다면 구조라, 누구에게 무엇을 청구할지의 배분 전략이 필요합니다.

아파트 하자보수 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 하자 사건에서 부위별 기간표와 감정 항목 설계를 먼저 만들어 청구의 뼈대를 세웁니다.

세대 공동 대응의 조직과 절차 관리까지 함께 지원합니다.

관련 법령 (출처)

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 민법 제667조

· 민법 제668조

관련 질문

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 01일

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수