임차인 명도 | 계약이 끝났는데 나가지 않으면 어떻게 하나요?

임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 반환할 의무가 있고, 근거는 민법 제618조의 임대차 구조입니다.
버티는 임차인을 직접 끌어낼 수는 없으며, 명도소송과 강제집행이라는 법적 절차를 밟아야 합니다.
보증금 반환과 명도는 동시이행 관계라, 정산 설계가 절차의 속도를 정합니다.

임차인 명도 | 명도 절차 한눈에

임차인 명도 | 핵심 사항

명도란 부동산의 점유를 소유자나 임대인에게 넘겨 반환하는 것을 말합니다. 임대차 종료 후에도 점유가 계속되면 임대차 종료에 따른 목적물 반환 청구를 근거로 소로써 구합니다.

임대차 기간이 끝나도 묵시적 갱신이 성립하면 계약이 이어집니다. 주택은 주택임대차보호법 제4조와 제6조 관련 규정, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신 요구 구조를 먼저 확인해야 합니다.

명도 지연 기간의 차임 상당액은 차임 상당액의 지급 청구로 함께 구할 수 있습니다. 보증금에서 공제할지, 별도로 청구할지 정산 구조를 정해야 합니다.

임차인 명도 | 필수 주의 사항

열쇠를 바꾸거나 짐을 들어내는 자력 조치는 절대 금물입니다. 오히려 임대인이 책임을 지는 상황이 되고, 명도 절차 전체가 꼬입니다.

갱신 거절 통지 시점이 늦으면 계약이 갱신된 것으로 처리될 수 있습니다. 기간 만료 전 통지 요건을 지켰는지가 첫 쟁점입니다.

보증금을 다 돌려주지 않은 상태의 명도 요구는 동시이행 항변에 막힙니다. 미지급 차임·원상회복 비용의 공제 근거를 수치로 준비해야 합니다.

임차인 명도 | 실제 대응 순서

1. 계약서·갱신 통지 내역·차임 연체 내역을 정리해 종료 사유를 특정합니다.
2. 내용증명으로 계약 종료와 인도 기한, 정산 내역을 통지합니다.
3. 협의가 안 되면 명도소송을 제기하고, 필요하면 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.
4. 판결이나 조정조서를 받으면 이를 집행권원으로 강제집행을 신청합니다.
5. 지연 기간의 차임 상당액과 원상회복 비용을 보증금 정산에 반영합니다.

임차인 명도 | 변호사 선임이 필요한 이유

명도 사건은 갱신 요건, 동시이행, 점유 관계가 얽혀 순서를 잘못 밟으면 몇 달씩 늘어집니다. 절차 설계가 곧 비용 절감입니다.

점유자가 바뀌면 판결의 효력이 미치지 않는 문제가 생기므로, 가처분 병행 여부를 초기에 판단해야 합니다.

정산 다툼(원상회복·연체 차임)을 소송 안에서 함께 정리해야 이중 분쟁을 막습니다.

임차인 명도 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 명도 사건에서 통지·가처분·소송·집행을 하나의 일정표로 관리해 공실 기간을 줄입니다.

부동산 전담 변호사가 정산 수치까지 함께 설계해 분쟁의 재발을 막습니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제618조

· 주택임대차보호법 제4조

· 상가건물 임대차보호법 제10조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 07월 31일

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수