하자보수청구 | 하자 발생 시점부터 5년, 인수·인도 후 10년 중 어느 기한이 먼저 도래하나

하자보수청구는 민법 제670조가 정한 기간 안에 해야 합니다.
단독·다세대주택 같은 일반 도급은 민법 제670조를, 아파트는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조를 봅니다.
실제 다툼은 하자가 언제 생겼고 언제 인수했는지에서 갈리므로, 준공검사 결과와 하자 통보 기록을 남겨야 합니다.

하자보수청구 | 하자보수청구 기한 판단 기준표

하자보수청구 | 핵심 사항

민법 제670조는 "도급인이 수급인에 대하여 담보책임에 관한 권리를 행사할 수 있는 기간은 완성된 목적물을 인수한 날부터 1년, 목적물이 토지 또는 건물인 경우에는 그 인수한 날부터 5년을 넘지 못한다"고 규정합니다. 이는 '5년' 기한이 기본이되, 단서 조항으로 "하자에 관하여 도급인이 인수 당시 알지 못한 경우에는 그 하자를 안 날부터 1년 이내"에만 청구 가능하다는 의미입니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조도 같은 취지로, 분양자·시공자의 담보책임 기간을 규정합니다. 아파트나 분양주택의 경우 민법 제670조와 동일하게 인수·인도 후 5년(토지·건물)이 기한이 됩니다.

"하자 발생 시점부터 5년"과 "인수·인도 후 10년" 중 어느 것이 먼저 도래하는가는 법문에 명확하지 않으나, 판례 해석상 '인수·인도 후 5년'이 기본 기한이며, 인수 당시 미발견 하자는 그 발견 후 1년 이내로 제한됩니다. 따라서 일반적으로는 '인수·인도 후 5년'이 기준이 됩니다.

청구기한 도과 여부는 하자 발견 시점, 하자 통보 시점, 인수·인도 시점을 정확히 구분하여 입증해야 합니다. 하자보수 요청 문서, 준공검사 기록, 사진·영상, 메신저 기록 등이 핵심 증거가 되므로, 분쟁 초기부터 기한 관련 증거를 모아두어야 합니다.

하자보수청구 | 필수 주의 사항

하자보수청구 기한을 놓친 후 소장을 제출하면 법원에서 기한 도과를 이유로 각하하거나 기각할 수 있으므로, 청구 전에 반드시 '인수·인도 시점'과 '하자 발견 시점'을 명확히 확인하셔야 합니다. 모호한 상태로 소송을 진행하면 기한 다툼만으로 본안 심리에 들어가지 못할 수 있습니다.

준공검사 완료일, 하자 통보 날짜, 인수·인도 문서 등은 기한 계산의 기초가 되는 중요한 증거입니다. 이들 서류가 없거나 분실되었다면 건설사·시공사, 감리원, 관할 구청 민원실 등에 열람·발급을 신청하여 확보하는 것이 필수입니다.

하자보수청구 | 실제 대응 순서

인수와 인도의 시점을 먼저 특정하셔야 합니다. 이 날짜가 기한을 세는 출발점이라, 여기가 흔들리면 그 뒤의 계산이 모두 흔들립니다. 준공검사 합격일, 열쇠 인수일, 건물 점유 개시일 등을 문서로 확인하고, 인수·인도 증명서나 계약서 특약을 확인합니다. 5년의 출발점입니다.

하자를 발견한 날과 시공사에 알린 날을 각각 기록해 두셔야 합니다. 두 날짜가 다르면 그 사이의 사정을 설명해야 하고, 알린 사실이 남아 있지 않으면 발견 시점 자체를 다투게 됩니다. 하자가 명백한 경우(누수, 균열, 미완성 공사 등)는 인수 당시 발견 가능한 것으로 보아 인수 후 5년 기한 내에 청구하면 되고, 잠재적 하자(인수 후 나타난 결함)는 발견 후 1년 이내 청구 대상입니다.

청구 기한이 임박했다면 즉시 하자보수청구서를 내용증명으로 발송하거나 소장을 제출하셔야 합니다. 기한 도과 직전의 통보·소장 제출은 시효 완성을 중단시키는 효과가 있으므로 일시도 중요합니다.

변호사와 상담하여 현재 상황이 기한 내인지 도과했는지 판단받고, 도과 위험이 있다면 소송 또는 협상 전략을 수립하셔야 합니다. 특히 다중 기한(인수 후 5년, 발견 후 1년)이 겹쳐 있는 경우 법률 조언이 필수입니다.

하자보수청구 | 변호사 선임이 필요한 이유

하자보수청구 기한은 법문상 여러 해석이 가능하며, 판례에서도 '인수 당시 인식 가능성', '하자의 중대성', '발견 가능성' 등을 복합적으로 판단합니다. 건설사·시공사는 기한 도과를 주요 항변으로 제시하므로, 이를 법리적으로 대응하려면 변호사 조언이 필요합니다.

입증 과정에서 준공검사 기록, 감리 일지, 하자 통보 메일·통화 기록 등을 수집·정리하고 법원에서 유리하게 해석되도록 전략적으로 제출해야 하는데, 이는 법률 전문가 수준의 주의를 요합니다.

하자보수청구 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 건설·부동산 분쟁 분야에서 다수의 하자보수청구 사건을 처리하여 '인수·인도 시점 특정', '기한 계산', '예외 사유(잠재 하자, 은폐된 결함)' 등에 대한 실전 경험을 보유하고 있습니다.

초기 상담 단계에서 의뢰인의 서류를 검토하여 기한 위험도를 진단하고, 필요시 즉시 내용증명 발송 또는 소장 제출 등 시간 지원 조치를 신속하게 제시할 수 있습니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제667조

· 민법 제670조

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 민법 제671조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의2

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 21일

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