임차인퇴거소송 변호사 | 2년 전에 전세로 들어온 세입자가 계약 만료 후 3개월이 지났는데도 나가지 않으려고 하는데 어떻게 해야 하나요?

계약 만료 후 임차인이 명도하지 않으면 민사 명도소송을 제기하여 강제퇴거를 청구할 수 있습니다.
소장과 증거(전세계약서, 계약 만료 통지 기록 등)를 준비하여 관할 지방법원에 제출하면 됩니다.
통상 1심 판결까지 3~6개월 소요되며, 승소 후에도 강제집행 절차가 필요합니다.

임차인퇴거소송 | 명도소송의 주요 단계별 소요 기간 및 절차

임차인퇴거소송 | 핵심 사항

전세계약 만료 후 임차인이 명도하지 않으면 임차인은 '부당이득자'가 되며, 귀하는 민법 제390조(채무불이행 및 손해배상)에 따라 명도청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인의 명도 거부는 계약상 의무 위반이므로, 이를 근거로 지방법원에 '명도소송'을 제기하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

소송 제기 전에 임차인에게 계약 만료일을 명시한 '서면 통지'(배송증명 우편, 내용증명 등)를 보내는 것이 중요합니다. 이는 임차인이 계약 만료 사실을 인식하고도 명도하지 않았다는 입증 자료가 되어 법원의 판단에 유리하게 작용합니다. 통지 후에도 나가지 않으면 소송 제기의 정당성이 더욱 명확해집니다.

명도소송에서 승소하려면 △ 전세계약서(원본 또는 인증사본) △ 계약 만료 통지 기록 △ 주민등록등본(임차인의 주소 확인) △ 임차인과의 통신 기록(나가라는 내용) 등을 증거로 제출해야 합니다. 특히 계약서는 계약의 존재, 만료일, 임차인의 신원을 한 번에 입증하므로 반드시 준비하세요.

임차인퇴거소송 | 필수 주의 사항

임차인이 자발적으로 나가지 않는다고 해서 집에 침입하거나 짐을 꺼내거나 생활 편의를 박탈해서는 안 됩니다. 이러한 행위는 형법 제260조(폭행), 제283조(협박) 등 형사범죄로 처벌받을 수 있으며, 역으로 임차인에게 손해배상청구(민법 제750조)를 당할 수 있습니다. 반드시 법적 절차(소송·강제집행)를 거쳐야 합니다.

명도소송에 임차인이 나타나지 않으면 '결석 판결'이 나올 수 있으나, 임차인이 '항소'를 제기하면 다시 심리하게 됩니다. 따라서 충분한 증거 자료를 처음부터 제출하는 것이 재판을 거듭하는 시간·비용 낭비를 줄입니다. 서둘러 변호사와 전략을 짜는 것이 좋습니다.

임차인퇴거소송 | 실제 대응 순서

첫째, 전세계약서, 임차인 신원증명(주민등록등본·신분증 사본), 계약 만료일을 정확히 확인하고 모든 서류를 한곳에 정리합니다. 계약서에 만료일이 분명해야 소송 청구의 근거가 명확합니다.

둘째, 내용증명 우편(또는 배송증명 우편)으로 임차인에게 '계약 만료일, 명도 기한(보통 7~10일), 명도하지 않을 경우 소송을 제기할 것'임을 서면 통지합니다. 이 통지는 임차인의 고의적 거부를 입증하는 중요한 증거가 되며, 나중에 법원에 제출합니다.

셋째, 통지 후에도 명도하지 않으면 관할 지방법원(임차인 주소지 또는 부동산 소재지)에 '명도청구 소장'을 제출합니다. 소장에는 △ 전세계약의 존재 △ 계약 만료 사실 △ 명도 거부의 경위 △ 구체적 청구 내용(△년△월△일까지 명도하라)을 담아야 합니다.

넷째, 법원의 소장 접수 후 1~2개월 내 임차인을 소환하여 첫 기일을 진행합니다. 이 과정에서 위 증거 자료들을 제출하고, 필요시 증인(임차인과 계약 시 입회자, 이웃 등)의 증언을 청구합니다. 통상 1~2회 기일 후 판결이 나오며, 승소 판결을 받으면 지정된 기한 내에 명도해야 합니다. 임차인이 여전히 거부하면 '강제집행'(법원 집행관이 짐을 꺼내고 열쇠 반환)을 신청합니다.

임차인퇴거소송 | 변호사 선임이 필요한 이유

명도소송은 일반적인 금전청구와 달리 부동산의 현황, 계약의 타당성, 임차인의 항변(예: 계약 만료 동의 거부, 보증금 미반환 주장 등)을 세밀하게 입증해야 합니다. 변호사는 증거의 강점·약점을 사전에 파악하고, 임차인의 예상 항변에 대비한 입증 전략을 수립하므로 소송 진행이 훨씬 효율적입니다.

강제집행 단계에서도 법원과 집행관과의 절차, 이의 신청 대응, 최종 명도 확인 등이 복잡하기 때문에 변호사의 지속적 조력이 필요합니다.

임차인퇴거소송 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 부동산 분쟁(임차인퇴거, 건물명도, 점유이탈 등) 소송에서 다수의 판례 결과를 축적했으며, 각 지역 지방법원의 판사 경향과 임차인의 흔한 항변 패턴을 파악하고 있어 소송 전략을 빠르게 수립할 수 있습니다.

초기 무료 상담에서 계약서와 통지 기록만으로도 승소 가능성을 즉시 판단해드리고, 소송 비용(변론 수임료, 소송비용 예상액)과 기간을 구체적으로 안내하므로, 의뢰인이 충분히 검토한 후 의뢰 결정을 할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약 만료 후 3개월이 지났어도 아직 실제 손해가 없으면(예: 새 세입자 못 들여옴) 소송을 할 수 없나요?

A. 손해 발생 여부와 관계없이 소송을 제기할 수 있습니다. 명도청구는 부동산 소유권자의 기본적인 점유 회복 청구권이므로, 실제 손해가 아직 발생하지 않았어도 계약 만료 후 임차인의 명도 거부만으로 소송 청구의 근거가 됩니다. 다만 나중에 새 세입자를 못 들였거나, 부동산 가치가 하락했다면 그 손해배상을 별도로 청구할 수도 있습니다.

Q. 소송 중에 임차인이 갑자기 명도하겠다고 하면 어떻게 되나요?

A. 소장 제출 후라도 임차인이 자발적으로 명도하면 소송을 '취하'(철회)할 수 있습니다. 이 경우 명도 시 부동산 상태 확인(짐 반출, 열쇠 반환 등)을 서면으로 기록하고, 강제집행 절차를 피할 수 있습니다. 단, 약속 후 또다시 거부할 가능성이 있으므로, 변호사 입회 하에 명도 일정과 절차를 명확히 정하는 것이 좋습니다.

Q. 임차인이 계약 만료를 모르겠다고 주장하거나 계약을 다시 연장해달라고 하면?

A. 내용증명 우편으로 계약 만료를 통지했다면, 임차인의 '몰랐다'는 주장은 인정되기 어렵습니다. 법원은 배송증명이 있으면 통지 사실을 인정하기 때문입니다. 계약 연장은 양당사자의 합의가 있어야 하므로, 귀하가 동의하지 않으면 계약 만료로 끝납니다. 명도 거부는 계약 위반이므로 소송으로 해결합니다.

Q. 명도소송에서 졌다면 항소할 수 있나요? 아니면 임차인이 항소하면?

A. 명도소송에서 1심 판결을 받으면 양당사자 모두 항소할 수 있습니다. 귀하가 졌으면 항소장을 제출하고, 임차인이 항소하면 항소심에서 다시 증거를 제출하고 주장합니다. 항소심은 보통 3~4개월 소요되며, 이 기간 임차인은 여전히 부동산을 점유하게 됩니다. 따라서 1심부터 증거를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

Q. 강제집행(짐 꺼내기) 비용은 얼마나 드나요?

A. 강제집행 신청 시 법원에 신청료를 내고, 집행관의 현장 조사·짐 반출·정리 등에 별도 비용이 듭니다. 정확한 금액은 부동산의 규모, 짐의 양, 저항 정도에 따라 달라지므로, 변호사가 법원과 협의 후 예상액을 안내할 수 있습니다. 강제집행 비용은 일부 임차인에게 청구할 수 있는 경우도 있습니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수