계약금 해제 | 계약을 무르려면 얼마를 물어야 하나요?

계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있습니다.
근거는 민법 제565조이며 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
위약금 약정이 따로 있으면 민법 제398조에 따라 결론이 달라집니다.

계약금 해제 | 계약금 관련 정리

계약금 해제 | 핵심 사항

해약금이란 계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하는 뜻으로 주고받은 금전을 말합니다. 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전을 계약금으로 지급한 때에는 당사자의 다른 약정이 없는 한 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.

여기서 중요한 것은 시기의 제한입니다. 상대방이 이행에 착수한 뒤에는 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다. 중도금이 일부라도 지급되었다면 이행 착수로 평가되는 것이 보통이므로, 무를 생각이라면 그 전에 결정해야 합니다.

계약금 해제 | 필수 주의 사항

계약서에 위약금 조항이 따로 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 민법 제398조는 손해배상액의 예정을 인정하면서 그 액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 계약금이 해약금인지 위약금인지에 따라 다투는 방식 자체가 바뀌므로 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.

해제가 이루어지면 원상회복 문제가 남습니다. 민법 제548조는 해제로 각 당사자가 상대방을 원상에 회복하게 할 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터의 이자를 붙이도록 정합니다. 이미 주고받은 돈과 비용을 어떻게 정산할지 미리 계산해 두어야 분쟁이 길어지지 않습니다.

계약금 해제 | 실제 대응 순서

1. 계약서에서 계약금의 성격과 위약금 조항 유무를 확인합니다. 이 확인만으로 대응 방향의 절반이 정해집니다. 둘째, 상대가 이행에 착수했는지 시점을 특정합니다. 중도금 입금 내역과 인도 준비 정황이 판단 자료가 됩니다.
2. 해제 의사를 서면으로 명확히 전달하고 배액 상환이 필요하다면 이를 실제로 제공합니다. 의사만 밝히고 금전을 준비하지 않으면 해제 효력이 다투어집니다. 넷째, 정산 내역을 정리해 원상회복의 범위를 확정합니다.

계약금 해제 | 변호사 선임이 필요한 이유

계약금 분쟁은 금액보다 시점과 문구의 해석에서 갈립니다. 이행 착수 여부는 사실 판단이라 같은 정황을 두고도 평가가 나뉘고, 계약서 한 줄의 표현이 결론을 뒤집기도 합니다.

또한 해제가 인정되지 않으면 계약 자체를 이행해야 하는 상황이 됩니다. 무르는 것과 이행하는 것 중 무엇이 유리한지 계산해 방향을 정하는 판단이 먼저 필요합니다.

계약금 해제 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 계약서 문구와 자금 흐름을 먼저 대조해 해약금 해제가 가능한 구간인지 진단합니다. 가능한 구간이 남아 있다면 시간을 다투는 문제가 되기 때문입니다.

해제가 어려운 사안이라면 조건 조정이나 정산 합의로 방향을 바꾸어 실질적인 손실을 줄이는 쪽으로 협의를 설계합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제565조

· 민법 제398조

· 민법 제548조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 04일

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