집합건물 관리단 | 관리비를 누가 정하고 누가 쓰는 건가요?

구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 관리단이 생깁니다. 따로 만들지 않아도 이미 존재한다는 뜻입니다.
그래서 실제로 다투어지는 것은 관리단이 있는지가 아니라, 누가 관리인으로 정해졌고 그 절차가 적법했는지입니다.
관리비의 사용과 공용부분의 처리도 여기서 갈립니다. 절차를 확인하지 않으면 다투어도 근거가 약해집니다.

관리단과 관리인 | 관리단은 저절로 생긴다

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조는 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립되도록 정하고 있습니다.

설립 총회를 열지 않았다는 이유로 관리단이 없다고 볼 수는 없습니다. 이 점을 오해해 절차 자체를 부정하려다 시간을 쓰는 경우가 많습니다.

관리단과 관리인 | 관리인의 선임

같은 법 제24조는 구분소유자가 열 명 이상이면 관리단을 대표할 관리인을 두도록 정하고 있습니다. 선임의 절차와 방법이 정해져 있습니다.

다툼은 대개 여기에서 생깁니다. 소집 통지가 제대로 갔는지, 의결 정족수가 채워졌는지를 회의록과 통지 자료로 확인해야 합니다.

관리단과 관리인 | 공용부분의 처리

같은 법 제10조는 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 정하고 있습니다. 누구 한 사람이 임의로 쓰거나 처분할 수 없다는 뜻입니다.

복도나 옥상을 특정 호실이 계속 써 온 경우가 자주 문제 됩니다. 오래되었다는 사정만으로 권리가 생기지는 않습니다.

관리단과 관리인 | 관리비를 다툴 때

금액 자체를 다투기 전에 그 항목이 어떤 근거로 정해졌는지부터 확인하시기 바랍니다. 규약과 의결 자료가 출발점입니다.

납부를 그냥 중단하는 방식은 권하지 않습니다. 다투는 것과 내지 않는 것은 별개이고, 중단하면 오히려 이쪽이 불리해집니다.

관리단과 관리인 | 무엇부터 확보할 것인가

규약, 최근 몇 년치 회의록과 회계 자료, 관리인 선임에 관한 서류를 요청해 두시기 바랍니다.

열람을 서면으로 요청하고 그 기록을 남기는 것이 중요합니다. 응하지 않는 사실 자체가 이후에 의미를 갖습니다.

관련 법령 (출처)

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제24조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제10조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 14일

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