Q. 갱신요구 거절 | 집주인이 들어와 산다며 갱신을 거절했는데 그대로 나가야 하나요?

갱신요구는 정해진 기간 안에 해야 효력이 있습니다.
실제 거주를 이유로 한 거절에는 조건이 붙습니다.
거절 뒤 그 집을 어떻게 썼는지가 나중에 확인됩니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 갱신요구권이란 무엇인가

계약갱신요구권이란 임차인이 계약이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이는 거절하지 못하도록 한 권리를 말한다. 「주택임대차보호법」 제6조의3이 이를 정하고 있다.

요구는 계약이 끝나기 전 법이 정한 기간 안에 해야 한다. 이 기간을 넘기면 권리 자체가 사라지므로, 날짜를 먼저 확인하는 것이 순서다. 말로만 한 요구는 나중에 다툼이 되므로 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 쓴다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 거절할 수 있는 사유는 정해져 있다

임대인이 아무 이유로나 거절할 수 있는 것은 아니다. 법은 거절할 수 있는 사유를 나열해 두었고, 그 밖의 이유는 원칙적으로 거절 사유가 되지 않는다.

실무에서 가장 많이 나오는 것이 '본인 또는 직계존비속이 실제 거주하려 한다'는 사유다. 이 사유는 인정되지만, 말만으로 끝나지 않는다. 거절한 뒤 실제로 그렇게 살았는지가 이후에 확인되는 구조이기 때문이다.

차임을 정해진 횟수 이상 연체한 경우, 임차인이 집을 크게 훼손한 경우처럼 임차인 쪽 사정이 사유가 되기도 한다. 이때는 그 사실이 실제로 있었는지가 자료로 다투어진다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 거절 뒤에 벌어지는 일

실제 거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 그 기간에 다른 사람에게 다시 임대한 사실이 확인되면, 임차인은 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있다.

그래서 나간 뒤에도 그 집이 어떻게 쓰였는지 확인할 방법을 남겨 두는 편이 낫다. 확정일자 부여 현황이나 등기 사항을 통해 사후에 확인이 가능한 부분이 있다.

반대로 임대인 입장에서는 실제로 들어가 살 계획이라면 그 계획을 뒷받침할 자료를 미리 정리해 두는 것이 안전하다. 가족 구성이나 기존 거주지의 사정처럼 설명이 되는 사정이 함께 확인된다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 집주인이 바뀐 경우

계약 기간 중에 집이 팔려 소유자가 바뀌었더라도, 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 넘겨받는다. 새 주인이라는 이유만으로 갱신요구가 무력해지지는 않는다.

다만 새 소유자가 실제로 거주하려는 사정이 있다면 그 사유로 거절할 여지는 남는다. 여기서도 시점이 중요해서, 임차인의 요구가 먼저 있었는지 소유권 이전이 먼저였는지가 갈리는 지점이 된다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 수선 문제가 얽힐 때

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 진다고 정한다. 보일러나 누수처럼 생활에 필요한 부분의 수선은 원칙적으로 임대인의 몫이다.

수선 요청을 계속 거절당한 상태에서 갱신 문제까지 겹치면 감정 다툼이 되기 쉽다. 요청한 날짜와 상태를 사진과 함께 남겨 두면 두 문제 모두에서 자료가 된다.

반대로 임차인이 임의로 고쳐 놓고 비용을 청구하는 경우도 있는데, 사전에 알리지 않았다면 금액을 두고 다툼이 커진다. 급한 수선이라도 알린 기록을 남기는 편이 낫다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 | 정리하면

갱신 문제는 기간과 사유, 두 가지로 정리된다. 기간을 놓치면 사유를 따질 기회 자체가 없어진다.

그리고 거절 사유는 말한 시점이 아니라 그 뒤의 사실로 확인된다. 양쪽 모두 기록을 남겨 두는 일이 결국 자기 자신을 지킨다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제6조의3

· 민법 제623조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 10일

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