누수 책임 | 윗집에서 물이 샜는데 누가 고쳐야 하나요?

누수는 원인이 전용부분인지 공용부분인지에 따라 책임 주체가 달라집니다.
임차 중이라면 민법 제623조의 임대인 수선의무가 먼저 문제 됩니다.
원인 규명 자료를 남기지 않으면 배상 청구가 어려워집니다.

누수 책임 | 책임 구분

누수 책임 | 핵심 사항

누수 분쟁의 출발점은 물이 새어 나온 지점이 누구의 관리 영역인지 가리는 일입니다. 아파트나 상가처럼 구분소유 건물이라면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조가 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 정하고 있어, 공용부분에서 비롯된 누수는 관리단이 책임 주체가 됩니다.

반대로 세대 내부 배관이나 방수층처럼 전용부분에서 비롯되었다면 그 세대의 소유자가 부담합니다. 그래서 실무에서는 어느 배관에서 물이 나왔는지를 특정하는 것이 곧 책임의 귀속을 정하는 일이 됩니다.

누수 책임 | 필수 주의 사항

임차인이 거주 중인 경우에는 민법 제623조가 정한 임대인의 의무가 먼저 적용됩니다. 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 지므로, 노후 배관에서 비롯된 누수는 원칙적으로 임대인이 수선해야 합니다. 임차인이 급히 비용을 지출했다면 민법 제626조의 상환청구를 검토할 수 있습니다.

아래층에 손해가 생겼다면 민법 제750조에 따른 배상 문제가 별도로 생깁니다. 다만 배상을 구하려면 누수와 손해 사이의 인과관계를 보여야 하므로, 방치한 기간이 길수록 입증이 어려워집니다. 곰팡이나 도배 손상은 시간이 지나면 원인을 특정하기 힘들다는 점을 염두에 두어야 합니다.

누수 책임 | 실제 대응 순서

1. 발견 즉시 사진과 영상으로 상태를 남기고 날짜를 기록합니다. 이후 감정을 하더라도 초기 상태 자료가 없으면 범위를 다투게 됩니다. 둘째, 관리사무소에 정식으로 알려 접수 기록을 남깁니다. 구두로만 알리면 통지 시점이 다투어집니다.
2. 누수 탐지 업체의 조사 결과를 확보합니다. 어느 배관에서 비롯되었는지가 기재된 보고서가 책임 귀속의 핵심 자료가 됩니다. 넷째, 수리 견적과 실제 지출 내역을 정리해 청구 범위를 확정합니다. 견적서 없이 협의하면 금액에서 다시 부딪칩니다.

누수 책임 | 변호사 선임이 필요한 이유

누수는 금액이 크지 않아 보여도 소유자, 임차인, 관리단, 보험사가 얽혀 당사자가 여럿인 분쟁입니다. 누구에게 무엇을 구할지 정리하지 못하면 각자 책임을 미루는 사이에 시간만 흐릅니다.

또한 원인 규명은 시기를 놓치면 되돌릴 수 없습니다. 어느 단계에서 어떤 자료를 남겨야 하는지 알고 움직이는 것과 그렇지 않은 것의 차이가 결과에서 그대로 드러납니다.

누수 책임 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 책임 주체를 먼저 확정한 뒤 청구 구조를 설계합니다. 상대를 잘못 고르면 절차를 다시 시작해야 하기 때문입니다.

감정과 견적 자료를 초기에 갖추도록 안내해, 협의 단계에서 금액을 다투는 소모를 줄입니다.

관련 법령 (출처)

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제10조

· 민법 제623조

· 민법 제626조

· 민법 제750조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 04일

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