지상권과 저당 | 남의 땅 위에 있는 건물은 어떻게 되나요?

땅과 건물의 주인이 다른 경우가 드물지 않습니다. 그때 무엇을 근거로 사용하는지가 문제 됩니다.
여기서 갈리는 것은 사용할 권리가 어떤 형태로 있는지, 그리고 등기가 되어 있는지입니다.
매수하기 전에 등기부를 확인하지 않으면 나중에 되돌리기 어렵습니다.

땅과 건물의 주인이 다를 때 | 땅을 쓰는 권리

「민법」 제279조는 지상권자가 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖도록 정하고 있습니다.

임대차와는 성격이 다릅니다. 등기가 되어 있는지에 따라 대항할 수 있는 범위가 달라집니다.

땅과 건물의 주인이 다를 때 | 담보로 잡힌 경우

「민법」 제356조는 저당권자가 채무자나 제3자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에서 우선변제를 받을 권리를 갖도록 정하고 있습니다.

땅과 건물 중 어느 쪽에 담보가 걸려 있는지에 따라 이후 절차가 크게 달라집니다.

땅과 건물의 주인이 다를 때 | 공사대금이 남아 있는 경우

「민법」 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때에 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있도록 정하고 있습니다.

건물에 관한 채권이 남아 있다면 점유의 문제가 함께 생깁니다. 현장의 상태를 확인해야 합니다.

땅과 건물의 주인이 다를 때 | 매수하기 전에 볼 것

땅과 건물의 등기부를 각각 확인하고 권리의 순서를 정리해야 합니다.

현장에 누가 점유하고 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 서류만으로는 드러나지 않습니다.

땅과 건물의 주인이 다를 때 | 분쟁이 생겼을 때

권리의 종류에 따라 청구할 수 있는 내용이 달라집니다. 먼저 관계를 정리한 뒤에 절차를 정해야 합니다.

협의로 정리되는 경우도 많습니다. 서로의 권리 관계를 확인하는 것이 협의의 출발점입니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제279조

· 민법 제356조

· 민법 제320조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 18일

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