건설·부동산분쟁

상가 전세권 전세금 반환 분쟁에서 50대 요가원 운영자가 이행 제공으로 경매 요건을 갖춰 합의를 마친 사례

합의 완료

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댓글 0건 조회 19회 작성일 26-10-30 09:53

사건의 개요

구분상가 한 호실에 전세권을 둔 50대 요가원 원장이 열쇠와 말소서류를 넘길 날짜를 먼저 알려 건물주의 지체를 분명히 하고 전세금 반환 합의를 마친 사례입니다. 건물주는 새 임차인을 구할 때까지는 돈을 줄 수 없다며 만료 뒤에도 반환을 미뤘고, 바닥재와 거울 벽을 철거하는 비용 1,100만 원을 빼야 한다고 주장했습니다. 원장은 이미 다른 곳에 새 요가원을 열면서 그 보증금을 은행 대출로 메운 상태여서 이자 부담이 매달 쌓이고 있었습니다.

상가 전세권 전세금 반환 분쟁이 생기기까지의 경위

의뢰인은 54세 요가원 원장으로, 2022년 3월 1일 구분상가 3층 305호를 전세금 2억 4천만 원에 4년 동안 빌리면서 그 호실에 전세권 설정 등기를 마쳤습니다.

✔ 계약이 끝난 뒤 건물주가 새 임차인을 이유로 전세금 반환을 미룰 수 있는지

✔ 전세권자가 경매를 청구하려면 무엇을 먼저 해 두어야 하는지

✔ 바닥재와 거울 벽 철거 비용을 전세금에서 얼마나 뺄 수 있는지

원장은 개업할 때 건물주의 동의를 받아 바닥 전체에 요가용 마루를 깔고 한쪽 벽에 거울을 붙였는데, 당시 건물주는 나갈 때 그대로 두어도 된다고 문자로 답했으며, 계약 만료 6개월 전인 2025년 8월에는 만료일인 2026년 2월 28일에 나가겠다는 뜻을 건물주에게 문자로 알려 두었습니다.

건물주는 처음에는 알겠다고 했지만 만료일이 다가오자 새 임차인이 들어와야 전세금을 줄 수 있다고 말을 바꿨고, 원장이 2월 말 짐을 모두 옮긴 뒤에도 매달 조금씩 나눠 주겠다는 말만 되풀이하며 구체적인 날짜는 정하지 않았습니다.

3월이 지나도록 돈이 한 푼도 들어오지 않자 의뢰인이 내용증명을 보내겠다고 했고, 그러자 건물주는 바닥재와 거울 벽을 원래대로 철거하는 비용이라며 1,100만 원짜리 견적서를 보내왔으며, 그 사이 의뢰인은 새 요가원의 보증금을 은행 대출로 메우고 있었습니다.

의뢰인은 열쇠를 아직 갖고 있었고 전세권 말소에 필요한 서류도 넘기지 않은 상태였는데, 돈을 받기 전에 서류부터 넘기면 담보가 사라질까 걱정하면서도 계속 버티기만 해서는 답이 없다고 보고 2026년 4월 2일 법무법인 KB에 사건을 맡겼습니다.

상가 전세권 전세금 반환 분쟁에서 법무법인 KB가 맡은 일

전세권은 존속기간이 끝나도 전세금을 돌려받을 때까지 담보로서의 효력이 남기 때문에, 서류를 먼저 넘기지 않으면서도 건물주를 지체에 빠뜨려 경매를 청구할 수 있는 상태를 만드는 것을 첫 목표로 삼았습니다.

조력 포인트 | ① 전세권이 지켜 주는 범위의 확인

민법 제303조는 전세권자가 전세금을 지급하고 남의 부동산을 점유해 쓰는 권리와 함께 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리를 갖는다고 정하고 있어, 의뢰인의 전세권은 계약이 끝난 뒤에도 전세금 2억 4천만 원을 지키는 담보로 남아 있다는 점을 먼저 설명했습니다.

305호는 독립된 구분건물이라 그 호실 전체가 경매의 대상이 될 수 있었습니다.

조력 포인트 | ② 이행 제공으로 지체를 분명히 함

전세금 반환과 호실의 인도, 전세권 말소에 필요한 서류의 교부는 동시에 이행해야 하는 관계이므로, 의뢰인이 짐을 모두 뺐고 열쇠와 인감증명서·위임장·등기필정보를 갖춰 두었다는 사실을 밝히면서 4월 20일 오전 법무사 사무소에서 전세금을 받는 동시에 이를 넘기겠다는 내용증명을 4월 7일 건물주에게 보냈습니다.

건물주는 그날 법무사 사무소에 나오지 않았습니다.

조력 포인트 | ③ 경매 신청서를 미리 갖춤

건물주가 정해진 날에 나오지 않은 이상 전세금 반환을 지체한 것으로 볼 수 있었으므로, 전세권에 기한 경매 신청서와 첨부 서류를 모두 갖춰 두고 5월 8일까지 지급 계획을 밝히지 않으면 305호에 대한 경매를 신청하겠다는 두 번째 내용증명을 보내면서, 열쇠와 말소서류는 전세금을 받는 즉시 언제든 넘기겠다는 뜻도 다시 적어 이행 제공이 이어지고 있음을 분명히 했습니다.

등기부상 305호에는 의뢰인의 전세권보다 앞선 권리가 없었습니다.

조력 포인트 | ④ 철거 비용 주장에 대한 대응

건물주가 내세운 1,100만 원의 견적에 대해서는 개업 당시 바닥과 거울을 그대로 두어도 된다고 한 건물주의 문자를 제출하고, 견적서에 들어간 천장 조명과 출입문 교체는 의뢰인이 손댄 적이 없는 부분이라는 점을 입주 때 찍은 사진과 나란히 놓아 보여 주었습니다.

다만 거울 벽을 떼는 비용은 의뢰인이 부담하겠다고 먼저 제안했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 지연손해금의 계산

민법 제390조와 민법 제397조에 따라 금전채무의 이행이 늦어지면 손해를 따로 증명하지 않아도 법정이율에 따른 지연손해금을 구할 수 있으므로, 건물주가 지체에 빠진 4월 20일부터 예상 지급일까지의 금액을 날짜별로 계산한 표를 만들어 협의의 기준으로 삼았습니다.

관리비 미납분 22만 원은 전세금에서 빼기로 정리했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 대출 실행과 동시 교환의 순서

건물주는 경매만은 피하고 싶다며 305호를 담보로 은행 대출을 받아 돌려주겠다고 했는데, 민법 제356조는 저당권자가 담보로 잡은 부동산에서 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 갖게 하므로 은행은 1순위 저당권을 설정하려면 의뢰인의 전세권이 같은 날 말소되어야 한다고 했고, 그래서 대출 실행과 전세권 말소, 전세금 지급을 한자리에서 처리하는 순서를 합의서에 적었습니다.

대출 실행일은 6월 12일로 정했습니다.

상가 전세권 전세금 반환 분쟁의 결론

건물주와 의뢰인은 2026년 6월 2일 전세금 2억 4천만 원에서 거울 벽 철거 비용 150만 원과 관리비 22만 원을 빼고 지연손해금 174만 원을 더한 2억 4,002만 원을 6월 12일 대출 실행과 동시에 지급하기로 하는 합의를 마쳤습니다. 약속한 날 법무사 사무소에서 돈이 들어온 것을 확인한 뒤 의뢰인은 말소서류를 넘겼고, 경매 신청은 하지 않은 채 분쟁이 끝났습니다.

• 교환 날짜와 장소를 먼저 정해 알린 이행 제공과 건물주의 불출석

• 앞선 권리가 없는 전세권에 기한 경매 신청서를 미리 갖춘 준비

• 개업 당시 문자와 입주 사진으로 1,100만 원에서 150만 원으로 줄어든 철거 비용

상가를 전세로 빌리면서 전세권을 등기해 두었다면, 계약이 끝난 뒤 건물주가 새 임차인을 핑계로 돈을 미루더라도 그 전세권이 전세금을 지키는 담보가 됩니다. 다만 전세금 반환과 말소서류 교부는 동시에 이행할 관계여서 서류를 먼저 넘기면 담보를 잃고, 반대로 아무 제공도 하지 않으면 건물주를 지체에 빠뜨리지 못해 경매를 청구하기 어려워집니다. 이 사건에서는 열쇠와 서류를 갖춘 채 교환할 날짜와 장소를 먼저 정해 알린 것이 건물주를 협의 자리로 이끈 출발점이 되었고, 경매 신청서를 미리 갖춰 둔 것이 대출을 통한 지급이라는 현실적인 해법으로 이어졌습니다. 합의서에 지급일과 서류를 넘길 장소를 함께 적어 둔 덕분에 약속한 날 한 번에 정리될 수 있었습니다. 원상복구 비용을 두고 다툼이 생길 때를 대비해 시설을 들일 때 받은 동의는 문자로라도 남겨 두는 것이 안전합니다.

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