건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 새로 산 오피스텔에 누수가 생겼는데 시공사가 수리비를 안 내려고 하면 어떻게 청구해야 하나요?

누수는 원인이 어디에 있는지에 따라 청구할 상대가 달라집니다.
민법 제667조는 하자의 보수와 그 비용의 배상을 함께 정하고 있습니다.
금액이 크지 않다면 소액사건심판법 제2조가 정한 절차로 빠르게 다툴 수 있습니다.

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 누수를 다투는 순서

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 핵심 사항

오피스텔 누수는 일반적으로 시공사의 시공 하자에서 비롯되며, 민법 제390조(채무불이행)와 제750조(불법행위)에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 시공사가 수리비를 거부하는 것은 하자 보수 의무 위반이므로, 수리에 필요한 모든 비용(누수 원인 조사료, 벽 뜯기, 방수 재시공, 복구 등)을 청구 대상으로 삼을 수 있습니다.

단순한 하자 분쟁이라면 형사 문제가 아니므로 경찰 고소는 실익이 없습니다. 다만 시공사가 계약 체결 시 결함을 알고도 숨겼거나, 검사 기록을 위조하거나, 의도적으로 부실 시공한 경우라면 사기죄(형법 제347조)나 사문서위조(형법 제231조)로 고소할 여지가 생깁니다.

소가(청구금액)가 3천만원 이하라면 소액사건심판법상 소액 사건으로 간주되어, 비용과 시간 부담을 줄일 수 있습니다. 이행권고결정(소액사건심판법 제5조의7)을 신청하면 합의 없이도 신속하게 채권자에게 유리한 결정을 받을 가능성이 높습니다.

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 필수 주의 사항

누수 하자를 입증하려면 전문가 감정이 거의 필수입니다. 일반인의 육안 판단만으로는 법원이 인정하지 않을 수 있으므로, 건축 구조 분야 감정사에게 원인 규명 보고서를 받아두셔야 합니다. 감정료는 초기에 직접 부담하지만, 소송 승리 시 시공사를 상대로 감정료까지 포함해 청구할 수 있습니다.

시공 후 하자가 발생한 시점(예: 준공 후 몇 년 경과)을 명확히 해야 합니다. 시공사의 하자담보책임 기간은 보통 2년이므로, 준공일부터의 경과 기간이 중요한 쟁점이 될 수 있기 때문입니다. 준공 인수증, 입주 확인서, 초기 하자 신고 기록 등을 미리 모아두시는 편이 낫습니다.

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 실제 대응 순서

누수의 원인·규모·발생 시기를 기록합니다. 사진·영상으로 누수 흔적을 남기고, 수리 업체(방수 전문가 등)로부터 견적서를 받아 피해 규모를 객관화하셔야 합니다. 시공사에 문제를 지적한 메일·문자·통화 기록도 모두 보관하셔야 합니다.

시공사에 서면(내용증명 또는 일반 편지)으로 수리 및 비용 청구를 명확히 요구합니다. 이는 '최종 통보'의 성격이 있어 나중에 소송에서 성의 있는 대응을 시도했다는 증거가 되고, 시공사가 무시할 경우 손해배상 청구의 정당성을 강화합니다.

시공사가 거부하거나 무응답이면 건축 구조·방수 전문가 감정을 신청합니다. 감정 보고서는 누수 원인이 시공 하자인지 여부, 수리 비용이 합리적인지를 법원에 설득하는 가장 강력한 증거입니다. 감정인 선정은 법원 관련 기관(대한건축사회 등)을 통하거나 변호사 조언을 받으셔야 합니다.

감정 결과를 토대로 소액사건심판 신청 또는 일반 손해배상 소송을 제기합니다. 소가가 낮으면 소액사건이 훨씬 빠르고 경제적이므로, 먼저 소액사건 법원에 이행권고를 신청하는 것을 추천합니다.

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

건설 하자 분쟁은 기술적 전문성이 높아, 감정인 선정·보고서 해석·법원 제출 서면 작성에서 실수가 생기기 쉽습니다. 변호사는 누수 원인의 법적 의미를 파악하고, 시공사가 책임을 회피하려는 논리(예: 입주자 과실, 자연 노화 등)에 대응하는 반박 자료를 준비합니다.

소액사건이라도 청구 금액을 높이려면 청구 근거를 촘촘하게 구성해야 합니다. 단순히 '수리비'만 청구하는 것보다 누수로 인한 건강 피해, 임시 거주비, 가구 손상 등 인정 가능한 손해를 모두 포함하면 청구액이 증가하고, 변호사는 어떤 항목이 법적으로 인정될 가능성이 높은지 판단할 수 있습니다.

건설사 하자담보책임 재산피해구제 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 건설·부동산 분야 손해배상 사건을 다수 처리해, 건축 결함 입증 방법·감정인 네트워크·시공사의 전형적 항변 패턴을 깊이 있게 이해합니다. 초기 상담에서 누수가 정말 시공 하자인지, 청구액이 현실적인지를 빠르게 판단하고 승소 가능성을 조언할 수 있습니다.

소액사건 경험이 풍부해, 소가 3천만원 이하 범위에서 비용 효율적 전략을 제시합니다. 필요하면 감정 단계부터 지원하고, 시공사와의 합의 가능성도 냉정하게 평가해 소송 위험을 최소화하면서 빠른 해결을 추진합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제667조

· 민법 제671조

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 민법 제390조

· 소액사건심판법 제2조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일

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